На какую отдачу рассчитывают частные инвесторы Олимпиады в Сочи

«Если Олимпиада состоится, горнолыжные вложения «Интеррос» планирует окупить за 4–5 лет, а если нет – готов подождать 10–12 лет», – рассуждала в 2006 г. представитель компании Нина Деменцова. Инвестиции в горнолыжный курорт «Роза хутор» компания оценивала тогда в $250 млн. За те же пять лет планировала окупить затраты и компания «Красная Поляна», которая предполагала вложить в курорт и деревню $400 млн.

К 2011 г. олимпийские расходы выросли кратно: у «Интерроса» – до 69 млрд руб., у «Красной Поляны» – до 40 млрд руб. Частные инвесторы заговорили об убыточности проектов и о том, что государство должно компенсировать часть расходов, иначе олимпийские стройки и за 20 лет не окупятся.

«Почему у нас такого чуда нет?»

Сочинские стройки начинались задолго до того, как Россией овладела олимпийская лихорадка. «Откуда вообще взялась эта идея? В 2002 г. в Австрии проходил чемпионат мира по горнолыжному спорту. И так совпало, что в тот момент там с визитом был Владимир Путин. Австрийский президент и канцлер пригласили его покататься на лыжах, а он, в свою очередь, пригласил меня и еще нескольких людей с ним за компанию покататься, чтобы не скучно было. Разговор зашел: а почему у нас такого горного чуда нет? Хорошо... И мы начали прорабатывать идею создания курорта «Роза хутор» – так описывает на сайте «Интерроса» историю своего горнолыжного проекта в Сочи совладелец «Интерроса» Владимир Потанин.

Бывший мэр Сочи Николай Карпов рассказывал газете «Новости Сочи» похожую историю: там тоже началось с Путина, только инвестор другой – «Газпром». В 2000 г., сразу после победы на президентских выборах, Путин приехал в Сочи. Путин, Карпов, тогдашний предправления «Газпрома» Рем Вяхирев и вице-президент Олимпийского комитета России Леонид Тягачев на вертолете облетели Красную Поляну и решили строить здесь горнолыжный курорт. В том же году «Газпром» начал строительство первой очереди собственного горно-туристического центра: отель, коттеджный поселок и горнолыжные трассы на склонах хребта Псехако.

Потанин начал строить свой курорт позже: в 2004 г. «Интеррос» выиграл конкурс на аренду более 500 га на горе Аибга, инвестиции оценивались в $90–100 млн. О городах и деревнях в горах тогда никто не думал. «Курорт спроектирован так, что в зоне катания будет только горнолыжная инфраструктура: прокат, инструкторская школа, питание.

Никаких отелей, никаких дополнительных дорог – ничего. Мы ведь помним, где строимся: на территории Сочинского национального парка», – рассказывал «Советскому спорту» Потанин.

В 2004 г. стартовал еще один проект горнолыжного курорта – «Красная Поляна». Владелец «Нортгаза» Фархад Ахмедов, которого краснодарский губернатор Александр Ткачев выдвинул сенатором, пообещал вложить в курорт около $30 млн. В 2006 г. Ахмедов в «Вестнике Совета Федерации» оценивал инвестиции уже в 12 млрд руб. и говорил, что недвижимость должна окупиться за 2–3 года, а спортивная часть – более 70 км горнолыжных трасс с подъемниками – через семь лет. Примерно через год Ахмедов продал «Красную Поляну» бывшему депутату законодательного собрания Краснодарского края Ахмеду Билалову.

Последним в Сочи стартовал Олег Дерипаска. Зато он сразу заявил самый дорогой проект: в 2007 г. его компания «Альтиус девелопмент» собралась инвестировать $2 млрд в строительство курортного города в Имеретинской долине. На 220 га возле Сочи планировалось возвести более 1 млн кв. м жилья, отелей, деловых и торговых центров.

Все эти проекты – «Газпрома», Потанина, Дерипаски и Билалова – включили в заявку на проведение Сочи-2014. В июле 2007 г. заявка была удовлетворена.

Олимпийское беспокойство

Победа Сочи в олимпийской гонке изменила всю экономику курортных проектов. Во-первых, приказала долго жить концепция «никаких отелей, никаких дополнительных дорог» – Олимпиада потребовала сооружения с коммерческой точки зрения малопривлекательных спортивных и инфраструктурных объектов. Во-вторых, Международный олимпийский комитет (МОК) предъявляет при приемке гораздо более строгие требования, чем российские чиновники. По словам сотрудника Счетной палаты, представители МОК инспектируют каждый строящийся объект, все внимательно изучают и составляют списки недостатков на три страницы там, где наши чиновники могут ограничиться одним-двумя общими пожеланиями. И к следующему их приезду надо все переделать.

Для «Интерроса» участие в олимпийской стройке обернулось гигантским ростом затрат. Помимо почти готового горнолыжного курорта компании пришлось строить сноуборд-парк, фристайл-центр и горную олимпийскую деревню на 2600 мест. Плюс пресс-центр, вертолетные площадки, пункты медицинского обслуживания. «Стоимость проекта сразу увеличилась в 10 раз – со $140 млн до $1,375 млрд», – рассказывал в корпоративном издании «Интерроса» в 2009 г. тогдашний гендиректор «Розы хутор» Сергей Трубин. К концу 2011 г. «Интеррос» оценил затраты уже в 69 млрд руб. Представители компании объясняют, что МОК требует строить недвижимость для паралимпийцев, а она дороже обычной. Плюс затраты на обеспечение безопасности объектов, включая мачты с камерами слежения. А также дополнительные тренировочные лыжные трассы, объездные для судей и много еще чего, что не будет использоваться после Олимпиады.

Требования МОК строить коттеджи и гостиницы под нужды паралимпийцев – с более широкими проемами, пандусами и другими приспособлениями – сильно удорожили проект, согласен представитель «Рогсибала» Виталий Королев. Это тоже компания Дерипаски, которая заменила «Альтиус девелопмент» и вместо изначально запланированной «Имеретинской ривьеры» на 1 млн кв. м строит теперь в долине основную олимпийскую деревню и комплекс для размещения олимпийской семьи и Международного паралимпийского комитета на 343 000 кв. м (инвестиции тоже сократились – до 25 млрд руб.). Другая компания Дерипаски строит грузовой порт, через который предполагалось завозить стройматериалы для олимпийских строек (еще 7 млрд руб.).

Олимпийская программа «Газпрома» выросла с 40,5 млрд руб. в 2008 г. до более чем 100 млрд руб., следует из отчетов компании. Представитель «Газпрома» говорит, что сравнивать эти цифры вообще некорректно: изначально «Газпром» планировал построить только лыжный стадион с инфраструктурой для лыжных гонок. А после изменений, которые внесли в программу, «Газпрому» достались совмещенный комплекс для проведения соревнований по лыжным гонкам и биатлону, а также строительство горной олимпийской деревни на 1100 мест и автомобильной дороги на хребет Псехако. Новые олимпийские объекты потребовали строительства дополнительных электроподстанций, сетей водоснабжения и водоотведения, канатных дорог для доставки зрителей и т. д., перечисляет представитель.

Инвестиции в «Красную Поляну» оцениваются уже в 40 млрд руб. Во-первых, потребовались дополнительные меры инженерной защиты трамплина; во-вторых, в проект были включены новые здания и сооружения; в-третьих, цены на стройматериалы растут, а доставлять их иногда приходится вертолетами, перечисляет представитель управляющей проектом компании «НББ-девелопмент». Кроме того, ход строительства контролируется специалистами ГК «Олимпстрой», Ростехнадзора, оргкомитета «Сочи-2014», МОК и других организаций, а исполнение их требований, предписаний, рекомендаций «также проект не удешевляет», признает он. Близкий к акционерам «Красной Поляны» источник не исключает, что стоимость проекта может вырасти еще на 20 млрд до 60 млрд руб.

Подайте на прибыль

Государство олимпийских инвесторов не обижает – вместе с инвестициями растут и выданные им кредиты ВЭБа. В сентябре 2011 г. зампред ВЭБа Михаил Полубояринов оценивал объем кредитных линий, открытых под олимпийскую стройку, в 132 млрд руб. при общей стоимости этих проектов 190 млрд руб. Например, «Рогсибалу» ВЭБ открыл кредит на 18 млрд руб., «Интерросу» – на 52 млрд руб. У «Красной Поляны» кредит ВЭБа на 18,5 млрд руб. и Сбербанка на 13 млрд руб., кроме того, «Сбербанк капитал» купил 25,1% «Красной Поляны» за 2,7 млрд руб. и сейчас может выкупить допэмиссию еще на 9 млрд руб., доведя долю до контрольной.

Грубый расчет (делим себестоимость всех проектов на число квадратных метров недвижимости, которая имеет рыночную ценность) показывает, что олимпийские инвестиции могут окупиться. Так, себестоимость олимпийских апартаментов Дерипаски выходит менее 73 000 руб. за 1 кв. м (а гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорил «Ведомостям», что средняя цена продажи составит 128 000 руб.). А себестоимость недвижимости в «Горки городе», который возводит «Красная Поляна», – менее 70 000 руб. за 1 кв. м.

На какую прибыль рассчитывают инвесторы, они не говорят. Но жалуются, что она выходит слишком маленькая. Норма прибыльности снижается постоянно, хорошо бы срок окупаемости проекта был меньше срока кредита, передал «Ведомостям» Евгений Каплун, заместитель гендиректора «НББ-девелопмента». Из-за всех непредвиденных расходов сейчас речь идет не о прибыли, а о том, как бы выйти в ноль, говорит Королев.

Инвесторы не прочь получить компенсацию «непрофильных» расходов. Гендиректор «Розы хутор» Сергей Бачин передал через представителя, что один из вариантов такой: государство субсидирует дополнительно потраченные 15 млрд руб. «Красная Поляна» предлагала государству купить ее спортивную инфраструктуру за 42 млрд руб., но эту заявку отклонили, рассказывает федеральный чиновник, занимающийся вопросами Олимпиады.

Топ-менеджер одной из олимпийских компаний рассказывает еще об одной схеме, предлагаемой инвесторами: ВЭБу в счет погашения кредитов будут переданы подъемники и прочая спортивная инфраструктура. После чего ВЭБ полученное имущество может отдать в управление «Курортам Северного Кавказа» (их возглавляет Билалов). Источник в ВЭБе сказал, что этого не будет.

По словам замминистра регионального развития Юрия Рейльяна, правительство готово помогать инвесторам, но не без разбору. «По поручению правительства мы сейчас изучаем, какие объекты строились именно для Олимпиады, а какие были начаты инвесторами по своей инициативе, – объясняет чиновник. – Поддержка будет оказана только в первом случае и лишь после изучения структуры затрат на олимпийские объекты. На первом этапе помощи речь идет о субсидировании процентной ставки по кредитам ВЭБа. На втором – обсуждается возможность создания открытой экономической зоны в Красной Поляне и Имеретинской долине».

Частные олимпийские проекты и инвесторы

Владимир Потанин. Инвестиции – 84 млрд руб.

ООО «Компания по девелопменту горнолыжного курорта «Роза хутор»: -горнолыжная зона с 18 подъемниками и общей протяженностью трасс 80 км, в том числе олимпийский горнолыжный центр на хребте Аибга (инженерная защита территории, стартовая зона, общая финишная зона на 18 000 зрительских мест, трассы протяженностью 20,5 км, система искусственного оснежения, четыре подъемника); -сноуборд-парк и фристайл-центр (15 000 и 14 000 зрительских мест соответственно); -гостиничные комплексы категории «4 звезды» (не менее 340 номеров) и «3 звезды» (не менее 685 номеров) и апарт-отели (не менее 394 апартаментов), в том числе горная олимпийская деревня на 2600 мест. ООО «Юниверсити плаза»: -учебно-административный корпус Российского международного олимпийского университета; -гостинично-рекреационный комплекс на 150 номеров категории «5 звезд» и 200 номеров категории «4 звезды».

«Газпром». Инвестиции – 161 млрд руб.

ОАО «Газпром»: -лыжно-биатлонный комплекс «Лаура» (здание биатлонного стадиона с постоянными трибунами на 5000 зрителей, временные трибуны лыжного стадиона, две раздельные зоны старта и финиша, две системы трасс общей протяженностью около 15 км, стрельбище); -горная олимпийская деревня на 1100 мест (4-звездочные апарт-отели на 564 места и гостиничный комплекс на 276 мест, коттеджный поселок на 260 мест), подъездная автомобильная дорога; -газопровод Джубга – Лазаревское – Сочи протяженностью 171,6 км; -горно-туристический центр ОАО «Газпром» (канатные дороги и горнолыжные спуски, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры). ООО «Газпром инвестпроект»: -Адлерская ТЭС мощностью не менее 360 МВт.

Олег Дерипаска. Инвестиции – 43 млрд руб.

ООО «Рогсибал»: -основная олимпийская деревня на 3000 мест; -комплекс зданий для размещения олимпийской семьи и Международного паралимпийского комитета на 1285 апартаментов категории «4 звезды». ООО «Порт Сочи Имеретинский»: -береговая инфраструктура, причалы и технологическое оборудование грузового района морского порта Сочи с дальнейшим перепрофилированием в инфраструктуру яхтинга на 600–700 стояночных мест. ОАО «Международный аэропорт Сочи»: -новый аэровокзальный комплекс пропускной способностью до 2500 пасс./ч. ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс»: -комплекс по сбору, вывозу и переработке твердых бытовых отходов (ТБО) мощностью 200 000 т; -полигон по захоронению неутилизируемой части ТБО площадью 12 га с мусоросортировочным комплексом мощностью 100 000 т.

Ахмед и Магомед Билаловы. Инвестиции – 60 млрд руб.

ОАО «Красная Поляна» (25,013% – у ООО «Сбербанк капитал»): -комплекс трамплинов «Русские горки» (два соревновательных трамплина с трибунами вместимостью 15 000 зрителей); -спортивно-туристический комплекс «Горная карусель» (горнолыжная инфраструктура, включающая 28 подъемников и 36 трасс протяженностью 70 км, и «Горки город», предполагающий строительство около 580 000 кв. м недвижимости, в том числе олимпийской медиадеревни «Город-540» на 1780 номеров и «Город-960» на 878 номеров, вспомогательного медиацентра, жилого, гостиничных и ресторанных комплексов). ООО «Меб-креатив»: -яхтенная гавань «Сочи Адлер марина» с береговой инфраструктурой, в том числе 4-звездочный гостиничный комплекс на 150 номеров. ООО «Приморская-компани»: -спортивно-оздоровительный комплекс «Сочи гольф-клуб», в том числе 4-звездочная гостиница на 150 номеров. ООО «Сочи-плаза»: -3-звездочный гостиничный комплекс «Сочи-плаза» на 340 номеров на месте гостиницы «Москва».