НА АСФАЛЬТЕ: Престиж дороже удобства

В январе 2004 г. завершилось строительство Марьина, начатое 10 лет назад, в феврале 1994 г. Сдав в эксплуатацию последние три дома в 12-м микрорайоне, строители (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") уходят из последнего крупнейшего района массовой жилой застройки в черте Москвы. Марьино стало одним из самых удобных для проживания районов Москвы из-за грамотно продуманной и изначально создававшейся инфраструктуры, но в лидеры по ценам ему все равно вряд ли удастся выбиться, считают риэлторы.

Самый молодой микрорайон Юго-Восточного округа столицы - Марьинский Парк - стал своего рода символом современных подходов к строительству и потреблению жилья. И растущие требования к комфорту среды обитания могли бы изменить соотношение цен на рынке недвижимости Москвы в его пользу (и в пользу других молодых районов, инфраструктура которых намного богаче, нежели в застроенных в советское время спальных районах на престижном западе). Но специалисты рынка недвижимости скептически относятся к такой возможности. Разрыв в ценах на жилье в Марьине и Бутове по сравнению с Крылатским или Строгиным вполне оправдан, считают они, поскольку инфраструктура - дело наживное и не главное, более значимыми факторами являются годами складывающийся престиж места и социальная однородность населения.

Последние станут первыми?

В Марьине одновременно с жильем продуманно велось строительство всей инфраструктуры - школ, детских садов, предприятий торговли и бытового обслуживания. А сам район формировался не как некое скопление жилых домов (что является отличительной чертой старых спальных районов) , но как компактное поселение в черте города, со своим центром - им стала Братиславская улица, объединяющая круглый парк площадью 10 га с прибрежным парком в фарватере Москвы-реки.

По итогам 2002 г. входящий в состав района Марьино микрорайон Марьинский Парк был признан самым благоустроенным в столице. Отзывы людей, купивших или получивших квартиру в Марьине, свидетельствуют: здесь удобно, здесь хорошие квартиры с большими кухнями, много магазинов, торгующих по вполне приемлемым ценам, и предприятий сферы услуг. Ехать в центр города ради того, чтобы что-то купить из продуктов или бытовой техники, мебели или одежды, нет необходимости. Посетить хорошего стоматолога, парикмахерскую, солярий или развлечься в боулинге также можно, не удаляясь далеко от дома. Поскольку в Марьине есть метро, район изначально не воспринимался как место, "куда Макар телят не гонял".

Еще одно достоинство активно развивающегося района на периферии, где изначально заложено много объектов инфраструктуры, - здесь больше возможностей для жителей найти работу рядом с домом, проще закрепиться со своим мини-бизнесом, чем в дорогих и престижных западных районах или в центре, говорит президент АН "САВА" Константин Апрелев. А спрос и, соответственно, рост цен на коммерческую недвижимость тянут за собой цены на жилье.

Общеизвестные минусы Марьина связаны, во-первых, с плохой экологической ситуацией на юго-востоке столицы. Соседство с Капотней, где расположен Московский НПЗ, и репутация бывшей свалки - главное "преступление" района в глазах обитателей мегаполиса (хотя применительно к Москве говорить об экологии вообще можно с достаточной долей условности). Во-вторых, есть недовольство "социальным составом" района. Каждый сноб столицы говорит, что в Марьине давали квартиры очередникам и там же покупали жилье многие приезжие. Правда, возникает резонный вопрос, а если ли вообще в столице России место, где иногородние жилье не покупали вовсе, но реноме именно этого района миграционный фактор подпортил. Наверняка есть и другие проблемы, хорошо известные "марьинцам". Например, нехватка гаражей, телефонных номеров. Тем не менее район представляет собой город в городе, обеспеченный в достаточной степени всем необходимым для комфортной жизни, быта и отдыха.

Заместитель директора управления вторичного рынка жилья компании "Миэль-Недвижимость" Олег Самойлов считает, что потенциал Марьина еще не исчерпан, его популярность будет расти. Каких-то глобальных изменений на рынке жилья Москвы ждать не приходится, поскольку он давно структурирован по спросу, предложению и ценам. Но старые спальные районы, расположенные, например, менее удачно, чем Крылатское, проигрывают новым районам массовой застройки. Самойлов привел пример Бирюлева-Западного, жилье в котором дешевле, чем в соседнем Северном Бутове, построенном уже за МКАД ($1168 и $1303 за 1 кв. м соответственно).

Молодо-зелено.

Бутово в целом тоже долгое время было своего рода притчей во языцех для москвичей, но уже по причине немыслимой удаленности от "большого города". Говорят, что в хорошую погоду с крыши южнобутовской многоэтажки можно увидеть аж Подольск.

Представления о Северном Бутове несколько более благоприятные. Но и Южное Бутово постепенно перестает быть краем географии благодаря легкому метро. Бутовская линия общей протяженностью 10,8 км почти в 1,5 раза сократит время поездки до центра города для жителей микрорайона и повысит привлекательность этого района массовой жилой застройки для покупателей, прогнозируют риэлторы. Появление в районе метро увеличивает цену на жилье на 5 - 10%.

Что касается инфраструктуры, то, по словам специалиста отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании "Сити - XXI век" Кристины Брескиной, оба района (северный и южный) насыщены как крупными продовольственными супермаркетами ( "Перекресток", "Копейка", "Патэрсон", "Азбука вкуса") , так и мелкими магазинами на первых этажах жилых домов. Здесь есть мебельные салоны, магазины одежды, обуви, детских и спортивных товаров и другие розничные предприятия.

В Северном и Южном Бутове открыты три взрослые (и еще одна в скором времени откроется) и три детские поликлиники, оснащенные новейшим оборудованием. В каждом микрорайоне одна или несколько аптек, школа и детский сад.

В Южном Бутове работает Центр культуры и досуга "Лира", который пользуется популярностью среди местной детворы, еще детишки проводят свободное время в интернет-клубах. Взрослые могут, не выезжая за пределы Бутова, поиграть в бильярд, боулинг и даже Q-ZAR. В каждом районе имеется по одному бассейну и несколько спортивно-оздоровительных комплексов и салонов красоты. В скором времени на пересечении Веневской и Южнобутовской улиц откроется многофункциональный культурно-досуговый "Фаворит-центр", а до 2005 г. в 1-м мкр. появится культурно-развлекательный комплекс.

По мнению самих "бутовчан", со школами и детскими садами как раз проблема, нет средних и высших учебных заведений, далеко добираться до больницы, загса, роддома, не хватает почтовых отделений, мало помещений для работы с детьми, ощущается потребность в общественной бане. .. Возможно, проблема в том, что районы получились не столь компактными, как Марьино, - в Бутове имеющаяся инфраструктура "размазана" по большей площади.

Самый интересный объект в Северном Бутове - жилой комплекс "Синяя птица", в составе которого магазины, школа, детский сад, фитнес-центр, химчистка, стоянки (подземные и наземные) , офисы и гольф-центр. По данным риэлтора, попросившего не упоминать его имени, значительная доля квартир здесь скуплена работниками "Газпрома". Собственной инфраструктурой будет обладать и жилой комплекс "Синяя птица - 2" (застройщик - компания "С-Холдинг"). Рядом с жилым кварталом появятся торговый центр Spar, "Планета Фитнес", рестораны, салон красоты, многоярусная парковка более чем на 1000 автомобилей. На берегу озера вблизи микрорайона разобьют зеленые зоны.

По словам пресс-секретаря компании "С-Холдинг" Оксаны Басовой, можно не кривя душой говорить о хорошей экологии Северного Бутова и хорошей транспортной сети внутри района. "Люди остаются там жить, а это хороший показатель", - говорит она.

На вторичном рынке жилья Бутова предложений не очень много. По данным компании "Сити - XXI век", за последний год жилье здесь подорожало в среднем на 35% , что укладывается в общегородской показатель.

В ближайшее время масштабная застройка ожидается на территории поселка Бутово. Здесь предстоит построить разноэтажные, в том числе коттеджные, дома общей площадью 264 000 кв. м и обустроить большую природную зону. Кроме того, районы массовой застройки на крайнем юге столицы ожидает проведение тендеров на застройку объектов образовательной и дошкольной сферы, появление автомобильной трассы к Подольскому шоссе.

Дорого и мило.

Несмотря на то что за меньшие деньги в новых спальных районах можно получить более просторное жилье и больше товаров и услуг рядом с домом, эксперты говорят, что Марьино или Бутово с Крылатским даже сравнивать нельзя. Эти районы выступают в разных весовых категориях.

Любопытно, что примерно той же точки зрения придерживаются и многие жители Крылатского, которые считают, что их район представляет собой уникальный пример отсутствия всего необходимого, кроме престижа и возможности заниматься спортом. Нет хороших недорогих хозяйственных, промтоварных магазинов, кроме как у ст. м. "Крылатское". А еще в этом перенасыщенном личным транспортом районе есть огромные проблемы с парковками и гаражами.

И тем не менее, считает Олег Самойлов, Крылатское - это брэнд, за который люди готовы платить. И неважно, что застройка здесь крайне однообразная - 17- и 23-этажные дома разных поколений типового индустриального домостроения. Потому что местность, на которой вырос район, обладает уникальными природными качествами. Пять памятников природы занимают на территории района в общей сложности 300 га. Активная застройка района Крылатское началась в 1984 г. Сегодня здесь проживает более 60 000 человек.

Значительные неосвоенные площадки под новое строительство в районе отсутствуют. Градостроительное развитие этой местности более связано со значением Крылатского как зоны активного городского отдыха и спорта. Наибольшие возможности развития имеет спортивно-оздоровительная сфера на территории Москвы-реки. В частности, в 2004 г. должен вступить в строй Ледовый дворец в Крылатском стоимостью более 65 млрд руб. (строится на бюджетные деньги) , который сможет принимать конькобежцев круглый год. В 2005 г. в нем запланировано провести чемпионат мира по конькобежному спорту.

Но точечная застройка, причем элитными или повышенной комфортности жилыми комплексами, в районе ведется, а с ростом населения неизбежно будет расти спрос на объекты инфраструктуры. По словам коммерческого директора АН "САВА" Юрия Радченко, потенциал у престижных районов серьезный. И при грамотном подходе всегда можно найти участки для строительства объектов инфраструктуры, новых торговых комплексов (разумеется, преимущественно верхней ценовой категории) - даже в Западном округе, одном из самых сложных в столице с точки зрения получения земли под застройку.

Однако, по мнению генерального директора компании "Магазин магазинов" Анны Ширяевой, можно "натыкать" по территории новые объекты, но сложно кардинально улучшить инфраструктурную составляющую района, в котором изначально не было заложено центральной площади, своего рода центра притяжения для жителей.

Недавние примеры - торговые центры "Рублевский" и Западный", которые, по мнению Ширяевой, вполне жизнеспособны, но вряд ли могут считаться успешными. ТЦ "Рублевский" хорошо расположен и явно ориентирован на жителей района, но проектировался он без представления о специфике требований к современным торговым центрам. "Западный", в создании которого принимала участие компания "Магазин магазинов", спроектирован более грамотно, хотя тоже не без погрешностей, и кроме того, изначальная концепция центра была нарушена. Попытка ориентировать центр и на жителей Крылатского, и на проезжающих по Рублевке привела к тому, что центр получился "ни нашим, ни вашим", говорит Ширяева. Фасадом он выходит на Рублевское шоссе, но, чтобы попасть в "Западный" с Рублевки, надо приложить усилия.

Возможно, по этой причине, а также из-за появления на рынке более современного, комфортабельного жилья значение Крылатского будет падать со временем. Но этот процесс займет не годы, а десятилетия, считает Анна Ширяева.

Но для некоторых категорий населения обременение престижностью западных районов кажется завышенным. Одним из таких, по мнению пресс-секретаря компании "Сити - XXI век" Сергея Лядова, является Строгино.

Строгино - достаточно молодой район Северо-Западного округа Москвы, который сегодня становится довольно популярным, здесь строятся новые дома эконом- и бизнес-класса. В своем развитии он тяготеет к престижному Крылатскому, но проигрывает ему из-за отсутствия метро. Пространство, на котором в начале 80-х гг. XX в. стало строиться Строгино, представляет собой обширный полуостров, образованный большой излучиной Москвы-реки. Главные проблемы района-полуострова связаны как раз с его транспортной доступностью - попасть сюда можно либо с МКАД, либо из центра по единственному Строгинскому мосту.

Исторически сложилось.

Итог спора предрешен: в недвижимости все определяет место - с этим не поспоришь. В Москве есть престижные, они же экологичные и дорогие районы и есть районы непрестижные, менее экологичные и относительно дешевые, и никакое богатство инфраструктуры не сделает непрестижный район престижным. На вопрос, почему именно так, а не иначе, чаще всего следует ответ: "Исторически сложилось".

Соотношение цен на квартиры в разных районах города "историю с географией" столичного ценообразования подтверждают. Аналитик рынка Андрей Бекетов приводит следующие данные за декабрь 2003 г. : 1 кв. м жилья в среднем стоил в Крылатском $1892, в Строгине - $1465, в Марьине - $1252, в Северном Бутове - $1303, в Южном Бутове - $1219. А то, что северо-западное экологически благополучное Митино ($1286 за 1 кв. м) дешевле, чем Северное Бутово ($1303) , объясняется отсутствием в удаленном от "большого города" Митине метро, которое в не менее удаленное Бутово уже проведено. Сегодня объем предложения жилья в Митине невелик, и цены могли бы быть выше, но мешают неразвитость инфраструктуры и транспортные проблемы.

"Цена на жилье формируется под влиянием нескольких обстоятельств. Среди них развитая инфраструктура района - достаточно весомый фактор, на который обращают внимание покупатели жилья, - говорит Сергей Лядов. - Разрыв в ценах на квадратный метр жилой недвижимости между Крылатским, как, впрочем, и другими экологически чистыми районами на западе, северо-западе и юго-западе столицы и районами, расположенными на юге и юго-востоке Москвы, будет не только не сокращаться, но и увеличиваться".

Тем не менее.

А так ли уж необходимо, чтобы непременно поблизости были и магазины, и школы, и все-все-все? На этот счет также нет единого мнения.

"Анализ состояния потребительского рынка в Москве, имеющиеся обращения жителей свидетельствуют о наличии потребности москвичей осуществлять ежедневные покупки в непосредственной близости от места проживания и недостаточности такой сети", - сообщили в Департаменте потребительского рынка и услуг правительства Москвы.

В Департаменте инвестиционных программ строительства города (ДИПС) , работающего в основном в сегменте жилья повышенной комфортности, напротив, констатировали, что покупатель дорогого жилья не настолько привязан к объектам соцкультбыта, поскольку, как правило, имеет собственные транспортные средства и скорее смотрит на наличие транспортных магистралей и удобных развязок. Богатство инфраструктуры в районе, с точки зрения этой категории граждан, - невеликий плюс, а вот социальная неоднородность новых районов массовой застройки - весомый минус.

По мнению директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталии Тихоновской, сегодня всех заботит в первую очередь именно социальный состав жителей в том или ином микрорайоне: кто ходит в расположенные здесь магазины, чьи дети посещают местные детские сады, с кем придется встречаться в поликлинике и т. п. Поэтому "проверенные временем" районы пользуются большим спросом.

Генеральный план развития Москвы до 2020 г. , на основе которого разработаны градостроительные планы развития районов столицы, сейчас корректируется с учетом потребностей жителей в том числе в объектах социально-бытовой инфраструктуры. Уточнение градостроительных перспектив мегаполиса на ближайшие годы потребует корректировки нормативов, определяющих число социальных объектов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания на определенное количество жителей. Предполагается, что разработка новых правил относительно того, сколько нужно москвичам школ, детсадов, больниц, магазинов, кафе и т. д. , будет завершена в 2005 г. После чего в схемы развития столичных территорий внесут необходимые поправки и активизируют строительство жизненно важных для горожан объектов.

ГУП НИиПИ Генплана города Москвы уже завершил разработку дифференцированных нормативов развития и размещения сети предприятий торговли по районам Москвы, в том числе социально гарантированного уровня обслуживания населения с учетом типов предприятий. На основании этих нормативов Москомархитектура будет регулировать вопросы размещения предприятий потребительского рынка и услуг по районам города, ликвидируя сложившиеся диспропорции в размещении сети, сообщили в Департаменте потребительского рынка и услуг.