Максим Блажко, председатель правления управляющей компании “Дон-Строй Холдинг”
– Не то чтобы не хотим светить активы. Например, нашему партнеру – Альфа-банку мы предоставляем абсолютно все материалы по активам компании. Не в последнюю очередь и потому, что они используются для обеспечения кредитных линий. Кстати, сейчас рассматриваем возможность работы и с другими банками из-за развития нового для нас направления коммерческой недвижимости, требующего иного механизма привлечения денег. Программа готова, команду мы сформировали, привлекли людей с богатым опытом реализации подобных проектов, площадки есть, постановления [правительства Москвы] выпущены.
У большинства крупных компаний, которые строят жилье в Москве, есть общее свойство. Никто из посторонних не знает, кому на самом деле они принадлежат, какова себестоимость производства и рентабельность их бизнеса. Это правило распространяется и на компанию “Дон-Строй”, которую 10 лет назад основали два молодых бизнесмена – Максим Блажко и Дмитрий Зеленов. Зато на общем фоне выделяются небоскребы “Дон-Строя”. Их называют и верхом безвкусицы, и муравейниками для новых русских, но Блажко уверен, что ниша – обеспечение богатых граждан второй или третьей квартирой – была выбрана компанией правильно. Это поможет “Дон-Строю” сохранить лидерство в ближайшие годы, когда хорошего жилья в Москве и вокруг нее будет строиться все больше.
– Последние полгода чиновники Минприроды – и, в частности, г-н Митволь – неоднократно утверждали, что высотные здания в Москве строить нельзя – возможны землетрясения. В качестве примера он приводил “Москва-Сити” и жилой комплекс “Дон-Строя” – “Алые паруса”. Что вы об этом думаете?
– Это борьба за сферы влияния и возможность управлять какими-то процессами. И мотив высказываний г-на Митволя и других специалистов о небезопасности района “Сити” очевиден. Идет застройка огромного объекта, но Москва самостоятельно приняла это решение и самостоятельно этим процессом управляет.
Увязка с этой темой компании “Дон-Строй” и нашего проекта “Алые паруса” тоже логична. Берег Москвы-реки, раскрученная фирма… Тот же пожар в “Алых парусах” – трагическое событие, и почему бы не использовать этот жилой комплекс для создания еще одного скандала? Сказать, что “Алые паруса” сейчас съедут в воду, – вот еще один громкий повод. У меня единственная просьба к таким специалистам: прежде чем делать подобные заявления, надо сделать геологический разрез русла Москвы-реки и поинтересоваться ее максимальной глубиной в районе “Сити” или в районе “Алых парусов”. Даже в судоходном фарватере она не превышает 4 м. Глубина заложения фундаментов гораздо больше, и говорить о том, что что-то куда-то сползет… Это скорее политические аспекты, которые так и надо оценивать.
– Грунт в Москве действительно сложный. Как “Дон-Строй” решает проблемы устойчивости фундаментов?
– В Москве существует проблема карста, оползни – еще одна серьезная проблема, хотя самые сложные участки вне зоне жилой застройки. Решить проблему обычных береговых оползней просто – достаточно строительства береговых укреплений.
При высотном строительстве сперва делается глубинное бурение, которое предусматривает исследование низлежащих слоев, ведь в Москве все грунты осадочного происхождения, скальных пород здесь нет. Но в этом нет ничего плохого, строить здесь можно. Потом специализированный институт производит расчет, дает заключение по тому или иному способу устройства фундамента. Есть два принципиально разных способа их устройства – свайные основания и фундаментная плита. Если грунты не могут воспринять ту нагрузку, которую дает плита, то используются сваи. Они дороже – при наличии проблемных грунтов сваи приходится врывать на 50–60 м.
– Росстрой выдает три вида лицензий: проектирование 1-й и 2-й категорий сложности, строительство и производство инженерных работ по подготовке строительной площадки. Думский комитет по собственности считает, что лишнее лицензирование надо убирать, и возможно, что к весне 2005 г. лицензирование этих трех видов деятельности будет отменено. Как это скажется на безопасности строительства?
– Это катастрофа. Делать этого категорически нельзя. Я говорю это не потому, что боюсь, что придут конкуренты, которые начнут везде строить, нет! Подготовка площадки к строительству, проектирование и само строительство – это слишком сложные процессы, требующие профессионализма и опыта, особенно это касается высотного строительства. Мы строили несколько серьезных высотных объектов – тот же “Триумф-Палас”, нам пришлось все пропускать через себя, учиться на собственных ошибках, создавать команду. Инструмент лицензирования регламентирует проверку и технических кадров, и компаний-проектировщиков, и подрядчиков. И это очень важно в условиях кадрового голода в отрасли.
– Старых СНиПов [утвержденные государством Строительные нормы и правила] уже нет, новых еще нет. Какими нормами и правилами вы руководствуетесь при строительстве, а главное – какими документами руководствуется госкомиссия, принимая ваши объекты в эксплуатацию?
– Со СНиПами произошла интересная ситуация. Существовала машина, которая ехала со времен революции, она эволюционировала и в итоге оказалась “заточена” под решение конкретных задач гражданского, причем панельного, строительства. При проектировании планировок типового жилья нормы рассчитывались так: длина комнаты должна была позволить людям развернуться там вместе с гробом, чтобы покойника можно было вынести из квартиры. И основа нормативов была простая: надо найти средства на то, чтобы обеспечить жильем всех, кто в стране живет.
Сегодня нет норм на лифты, на количество машино-мест. Существующие нормы не предполагают, что в квартире в 200 кв. м живут всего три человека и что у семьи из трех человек три машины.
Если я строю коммерческий дом, то это несоответствие никому не мешает, но лишь речь заходит о муниципальном жилье – все. Ведь мы и такие дома строим по индивидуальным проектам. Причем делаем это для ускорения процесса переселения. Куда человек быстрее поедет – в стандартное жилье или в красивое здание, где и кухонька побольше, и балкончик поинтереснее? Приходишь согласовывать такой проект, и как только превышение норм в 5 кв. м – все, проект заворачивается со словами “это не положено, это превышение, мы не допустим”. Так что инвестору пока рано делать хорошие муниципальные проекты. Возникают противоречия между “можно” и “хочется”.
– Девелоперам всегда было сложно согласовать нестандартный проект в Москомархитектуре, пройти общественный градостроительный совет. Примеров, когда какой-либо проект заворачивают из года в год, масса. Тем не менее “Дон-Строй” уже 10 лет строит действительно уникальные здания. Как вам удается получить добро московских властей?
– Наверное, и архитекторам, и чиновникам все-таки хочется, чтобы такие неординарные проекты появлялись. Да, их судьба тяжела. Их сначала гоняют, критикуют, долго рассматривают. Приходится согласовывать поэтапно, вносить какие-то дополнения, изменения, отдельные части проекта рассматривать по нескольку раз, как было, например, со шпилем и завершающей частью “Триумф-Паласа”.
– Люди, у которых есть деньги на квартиру в домах “Дон-Строя”, могут выбирать между загородной резиденцией и жильем в малоквартирном клубном доме. Как выглядит ваша аудитория на самом деле?
– Это совершенно разные люди. Начиная с магнатов нефтяного бизнеса и заканчивая иностранными гражданами, имеющими бизнес в Москве. В последнее время появились даже покупатели из Китая. Для 50% покупателей квартира в наших домах – дополнительное жилье, у них уже есть и загородная недвижимость, квартира, допустим, в центре, в клубном доме. Очень небольшой процент наших покупателей, думаю, приобретает эти квартиры для удовлетворения своих первичных жилищных потребностей. Для этого существуют более экономичные здания. На Мосфильмовской многие, кстати, покупают квартиры для детей, которые поступают или учатся в МГУ. Для них важен фактор близости к учебному заведению.
– По данным Федерального лицензионного центра, лицензия “Дон-Строя” в 2002–2003 гг. приостанавливалась в общей сложности на 40 дней. Какие убытки понесла компания и какие причины были для приостановки лицензий?
– Она была отозвана у строительного треста “Дон-Строй” в 2003 г. примерно на два месяца. В основном это было связано с объектом “Воробьевы горы” из-за отставания по срокам согласования проектной документации. Сумма убытков тогда составила около $500 000. Но дело не столько в убытках, сколько в том, что все это время мы не могли осуществлять не только строительную деятельность, но и финансовую, не могли расплачиваться с контрагентами. Соответственно, все платежи, которые мы осуществляли за это время, были бы незаконны. Все это приводило к гигантским штрафам, и это была основная проблема.
– А может ли быть такая проверка командой сверху перечислить деньги в какой-либо благотворительный фонд?
– Нет, что вы! Как правило, такими махинациями могут заниматься мелкие сотрудники соответствующих фондов и организаций. Но их уровня недостаточно, для того чтобы делать подобные предложения организациям моего масштаба. А если мы и взаимодействуем с подобными организациями, то публично.
– Рекламный бюджет “Дон-Строя” только в печатных СМИ аналитики оценивают в $2 млн в месяц. Каков он на самом деле?
– Наша рекламная служба всегда просит в два раза больше, чем ей дают. В этом году мы стали давать в три раза меньше, и, думаю, это сказалось на некоторых изданиях. На самом деле наш бюджет значительно меньше – у нас во многих изданиях льготные условия, скидки, эксклюзивы. Было бы неправильно называть их сейчас, ведь другие компании могут возмутиться: почему это у “Дон-Строя” условия выгоднее, чем у нас? Единственное, что можно, – это, пожалуй, озвучить, в какую сумму я оцениваю затраты на рекламу – это и пресса, и рекламные акции, и презентации, и сувенирка – около $70 на 1 кв. м строящегося жилья. Кстати, раньше у других инвесторов затраты на рекламу были ниже, а, оценивая их рекламные кампании сейчас, могу сказать, что они уже подтягиваются к нам.
– Некоторые издатели жалуются, что у “Дон-Строя” накопились серьезные долги и вы либо просите их подождать, либо предлагаете расплатиться по бартеру – квартирами в уже построенных домах. Означает ли это, что “Дон-Строй”, как и многие другие девелоперы, работающие в сегменте жилья бизнес-класса, испытывает сегодня проблемы с финансированием?
– Летом я очень опасался системного спада, но время показало, что это были спады временные, которые были восполнены уже в августе, и объем реализованного на сегодня жилья соответствует аналогичному периоду прошлого года. По всем своим проектам мы планируем продать в этом году столько же, сколько и в прошлом, если не больше. Это около $0,5 млрд, так что кризиса в отдельно взятой компании “Дон-Строй” нет. Накопившиеся долги и задержки платежей по взаимозачетам вызваны другой причиной. В последнее время основные финансовые потоки компании направлены на завершение строительства двух объектов – “Триумф-Паласа” и “Воробьевых гор”. Их финансирование мы заканчиваем в ноябре, суммарный объем инвестиций по этим домам за последние месяцы составил около $50 млн. Они пошли на покупку дорогостоящих отделочных материалов – гранит, плитка и проч. Например, только на оснащение одного теплового пункта требуется более $1,5 млн. Уже с декабря мы войдем в привычный финансовый график.
– А что тогда происходит на рынке?
– “Дон-Строй” делает все то же самое, что делал в прошлом году, и собирает такие же деньги. И у всех остальных компаний ситуация аналогичная: их сборы соответствуют уровню 2003 г. Поэтому дело не в спаде. Просто объем предложений у меня, у “Капитал Групп”, у “ПИКа”, у “Строймонтажа” увеличился. Рынок стал больше, но каждый собирает столько же, сколько и в прошлом году. Кризиса нет, но задуматься о перепроизводстве в сегменте бизнес-класса уже имеет смысл. Хотя опыт того же Нью-Йорка показывает, что, если в хорошем месте девелопер делает хороший проект, покупатели на его продукцию найдутся всегда. Мне кажется, что в ближайшие год-два в Москве обострится борьба между девелоперами за лучшие участки. Она не превратится в войну, но каждый будет стараться получить участок получше. Если раньше рынок реагировал на все и строить можно было везде, а комплексы с видом на речку продавались так же хорошо, как и с видом на промзону, то сейчас ситуация изменилась. Люди уже не будут покупать все подряд. В этой ситуации нам будет проще, так как “Дон-Строй” изначально строил дома по индивидуальным, эксклюзивным проектам, и я не боюсь, что нас настигнет кризис перепроизводства.
– “Дон-Строй” – довольно закрытая компания. Сейчас многие участники рынка выходят на открытые формы привлечения денег – векселя, облигации. Вы не делаете этого из-за нежелания раскрывать активы и доходы?
– Не боитесь работать с одним банком? Ведь если у него начнутся проблемы, остановятся все ваши проекты.
– У нас достаточно собственных ресурсов, есть запас прочности. Мы не ставили задачу искать 10 банков, чтобы организовать финансирование, так как Альфа-банк удовлетворял все потребности компании в кредитных ресурсах.
Могу твердо сказать, что кризис кредитования в строительной отрасли нас не коснулся. Ни на день, ни на час Альфа-банк не задержал выплату траншей, ни разу не остановил платежи! Но по мере роста компании возникает потребность в новых способах финансирования, в конце концов существует определенный лимит кредитов, которые отдельный банк может выдать отдельной компании.
Я очень надеюсь, что компании “Дон-Строй” удастся удовлетворить требованиям Сбербанка и у нас сложится с ним схема работы не только по проектам коммерческой недвижимости, но и по рынку ипотеки, который в ближайшие годы, по моему мнению, станет одним из приоритетных направлений финансирования строительства.
– Каков объем кредитного портфеля “Дон-Строя” в этом году?
– Сколько я должен “Альфе” – пусть скажет сама “Альфа”, они лучше считают, чем я. “Альфа” дает денег столько, сколько мы можем унести.
– Структура компании и ее владельцы тоже не совсем понятны.
– “Дон-Строй” представляет собой холдинг с разветвленной структурой, управляющий деятельностью 38 компаний. Все эти компании принадлежат мне и моему партнеру. Строительный блок – это строительный трест и генподрядные мощности, которые занимаются самим строительством; есть дирекция капитального строительства, которая выполняет функции технического заказчика; есть управляющая компания “Д-С Холдинг”. Есть компания, занимающаяся коммерческой недвижимостью; существует замечательная компания, которая занимается эксплуатацией, – тоже “Дон-Строй”. Есть еще компания “Дон-Спорт”, которая занимается эксплуатацией аквапарков в построенных комплексах. Еще одно серьезное направление – управление промышленности, которое делает бетон, железобетон, окна, металлоконструкции и др. Это три завода и некоторое количество юридических лиц, которые занимаются производством. Железобетон и комплектующие к 111-й панельной серии [домов] делает, например, завод КЖИ (это бывший 355-й комбинат железобетонных изделий).
– То есть этот завод, расположенный в весьма привлекательной для девелопмента зоне, вы покупали в 2003 г. ради производства, а не ради участка?
– Завод при покупке я рассматривал как девелопер и продолжаю его рассматривать как девелопер. Для меня это резервный участок. Нам интересно развитие производственного направления, но не факт, что у панельного домостроения в Москве есть будущее. Поэтому я притормозил шаги по развитию производства, мы еще не закончили реконструкцию бывшего 169-го завода (“Северная заря”). На нем мы поставили линию для производства железобетона и бетона товарного, и в этом году мы выводим его на проектную мощность – 2000 куб. м в сутки, там же стали выпускать облицовочный камень, из которого сделан фасад “Триумф-Паласа”. Раньше мы закупали его в Нижнем Новгороде, а теперь делаем сами в Москве – так экономичнее.
– Сколько у вас сейчас проектов в работе?
– Всего 20 в стадии реализации, из них 16 – это жилье, и четыре проекта коммерческой недвижимости. В этом году сдаем только жилья 500 000 кв. м: это “Триумф-Палас”, дом на Остоженке, дома на ул. Маршала Соколовского и на ул. Авиационной и, конечно, “Воробьевы горы”.
– У “Дон-Строя” много хороших площадок, есть интересные проекты. Не собираетесь ли вы привлекать соинвесторов для их разработки, ведь это тоже один из способов получения дополнительных средств?
– Перед нами такая проблема не стоит. Реализация большего количества проектов невозможна с той компанией “Дон-Строй”, которая существует сейчас. Я могу взять больше площадок, но я не могу их освоить сам. Они тогда будут у меня лежать, и мне придется привлекать соинвесторов, нанимать других архитекторов, потому что те, с которыми я работаю сейчас, загружены по максимуму, нанимать других заказчиков, потому что мои работают уже на пределе, соответственно, придется решать и с системой управления. Она и так неидеальная, а станет еще хуже. О подрядчиках я уже не говорю, придется искать новых, которые будут давать совсем другую себестоимость строительства. Да, безусловно, соинвесторы – это интересный вариант, с его помощью можно увеличить свое присутствие на рынке, повысить объемы собираемых средств, но эффективность по этим средствам будет меньше, а количество проблем увеличится. Важно найти ту самую золотую середину, дающую оптимальное сочетание доли рынка и эффективности.
– По оценке участников рынка, себестоимость строительства объектов высшего сегмента бизнес-класса, к которому они относят и объекты “Дон-Строя”, составляет $900–1100 за 1 кв. м с учетом доли города. Соответствует ли эта цифра действительности?
– Если брать средний проект без учета затрат на инфраструктуру, гаражи, отделку, то средняя цена – $1000. За счет применения дорогостоящих материалов в отделке фасадов, высоких затрат на архитектуру, отделку лифтовых холлов, входных групп и проч. цена возрастает до $1400–1500 за 1 кв. м. Например, при строительстве “Алых парусов” огромные затраты были на создание инфраструктуры около Москвы-реки, пешеходную набережную, теннисный клуб и т. д.
– Сколько иностранных рабочих трудится на объектах “Дон-Строя”?
– Мы постоянно боремся с количеством нелегалов на наших стройках, но соблазн сэкономить на заработной плате иногда берет верх над здравым смыслом отдельных подрядчиков. Люди забывают, что дешевая рабочая сила – это брак и нарушение технологий. Моя задача – сделать так, чтобы привлекались только высококлассные иностранные специалисты. И, безусловно, с надлежащим оформлением.
– В последнем романе фантаста Сергея Лукьяненко из трилогии “Ночной дозор” сюжет развивается в комплексе “Ассоль”, в котором легко узнаются “Алые паруса”. Не ваш ли это product placement?
– Нет, это случайность. А аналогию комментировать не могу, сам пока не читал.