РЫНОК ЖИЛЬЯ: Страна бездомных людей
Если внимательно посмотреть на цифры, то становится ясно, что Россия по сути остается страной миллионов бездомных людей при крайне ветхом и малочисленном жилом фонде. Судите сами: средняя обеспеченность жильем в России, по данным курирующего жилищное строительство и формирование рынка доступного жилья Минпромэнерго, составляет 19,7 кв. м на человека против 34 кв. м в среднем по Евросоюзу.
Шесть из 10 российских семей хотели бы улучшить жилищные условия, но только одна из 10 способна это сделать на собственные деньги. На фоне явного недостатка жилья и невозможности реализовать повышенный спрос строительный комплекс не обеспечивает достаточное предложение. Потребность в новом жилье в России оценивается в 1 млрд кв. м. При нынешних темпах строительства – 40 млн кв. м в год – на удовлетворение этого спроса понадобится 25 лет. А спрос будет расти: к 2012 г., по прогнозам специалистов, он составит 3 млрд кв. м.
Еще одна сторона проблемы – состояние существующего жилищного фонда. Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. До сих пор, несмотря на неоднократные попытки государства провозгласить решение жилищной проблемы граждан основным политическим лозунгом (вспомним горбачевскую программу “Каждой советской семье – отдельную квартиру к 2000 г.”), сформировать рынок доступного жилья не удается.
Решать эту проблему можно и нужно, исходя из учета интересов трех сторон. Первая (и главная) сторона – потребители продукта, граждане. Вторая – малые и средние предприниматели, работающие на этом рынке и каждый день сталкивающиеся с несовершенным законодательством и административными барьерами. Хотя именно они, конкурируя друг с другом и с более крупными компаниями, могли бы снизить стоимость стройматериалов и предоставляемых услуг и тем самым способствовать более эффективному функционированию рынка. Наконец, третья сторона – инвестор и застройщик. В строительный бизнес должно быть выгодно вкладываться. Причем именно в строительство жилья экономкласса, которое и должно стать основой нового жилищного фонда России. То есть в России должны быть созданы условия, при которых граждане могли бы купить жилье, а строители были бы заинтересованы в его возведении. Причем катастрофический разрыв между спросом и предложением необходимо ликвидировать в ближайшие годы. Основные проблемы потребителей на рынке жилья хорошо известны. Во-первых, это высокие риски при инвестировании в строящиеся объекты. В этой сфере велико количество скрытых и явных пирамид, не развит рынок страхования инвестиций граждан в жилищное строительство и рисков инвестиционных компаний. Во-вторых, отсутствие у огромного числа людей достаточных средств и накоплений, что не позволяет им приобретать квартиры по текущим ценам. Например, в Москве средняя цена реализации квадратного метра равна $2000. В-третьих, у нас отсутствуют по-настоящему доступные программы по долгосрочному кредитованию. По идее, эту проблему должна была решить программа ипотечного кредитования. Однако появление очень сырого варианта ипотеки в России сразу же привело к обратному эффекту – росту цен на жилье. В стране есть много свободных денег, но процентные ставки по кредитам на жилье по-прежнему очень высокие. Поэтому для создания действительно доступной ипотеки необходима государственная поддержка – прежде всего через систему госгарантий по жилищному кредитованию. Такой механизм впервые предусмотрен в бюджете-2006. Но размер гарантий Агентству по ипотечному кредитованию жилья (АИЖК) – 3,7 млрд руб. – пока явно недостаточен.
На другом полюсе – проблемы девелоперских и строительных компаний. Часть этих проблем во многом является производными от проблем потребителей. У граждан нет доверия к инвестиционным проектам. Недостаточен платежеспособный спрос даже на жилье экономкласса. Все это, естественно, тормозит жилищное строительство.
Но есть у строительного бизнеса и специфические проблемы, не имеющие отношения к потенциальным покупателям жилья. В регионах зачастую очень высок уровень монополизации строительного бизнеса. Региональные власти по своему усмотрению иногда прямо в угоду дочерним компаниям меняют правила игры. По-прежнему в России слишком дорогие деньги на долгосрочные проекты при общем избытке средств в стране. Безмерно усложнен процесс получения земли под застройку. Наконец, везде высочайший уровень монополизации в сфере энергообеспечения, водоснабжения, водоотвода, утилизации отходов. Бизнес вынужден за свои деньги развивать мощности этих инфраструктурных монополистов, а затем по завышенным ценам покупать их продукцию или услуги, фактически произведенные на мощностях самого бизнеса. Все процессы на рынке жилья взаимосвязаны и взаимозависимы. Нет платежеспособного спроса – нет проектов. Нет проектов – нет развития стройкомплекса. Нет развития стройкомплекса – нет развития сопутствующих производств, а значит, и нет занятости. Нет занятости – нет платежеспособного спроса. Круг замкнулся. Механизмов создания условий для рынка доступного жилья множество. Кроме вышеупомянутых госгарантий в сфере жилищного кредитования, это и четкая законодательная система с конкретными механизмами реализации законов, исключающая региональный монополизм в строительном бизнесе и земельных отношениях, и строительство жилья по госзаказам или через участие бюджетного финансирования, и развитие рынка страхования инвестиционных рисков. Это настолько важный вопрос для страны, что в нем власть и бизнес должны быть по-настоящему партнерами и вести постоянный и конструктивный диалог. Сегодня пришло время ставить проблемы и их решать, а не принимать законы ради законов. В первую очередь я имею в виду федеральный закон “О долевом строительстве”. В данном случае все участники этого процесса получают положительный эффект: государство – решение жилищной проблемы и занятость населения, инвесторы – ускорение процессов строительства и длинные деньги, а население – качественное жилье по доступным ценам. В любом случае для страны, население которой ежегодно сокращается почти на 1 млн человек, решение квартирного вопроса без преувеличения дело жизни или смерти. Для человека нет ничего важнее дома, собственного угла, крыши над головой. Для государства нет ничего важнее, чтобы помочь человеку обрести этот дом в его родной стране.