По законам рынка
“Проблемы с оформлением документов на новостройки и несоблюдение сроков сдачи объектов застройщиками повлияли на поведение покупателей: большинство из них к концу мая сделало выбор в пользу вторичного рынка”, – говорит менеджер отдела ипотеки АН “Максима” Евгения Болмат. К августу предложение на первичном рынке сократилось на 50–70%, добавляет менеджер отдела продаж “Гражданпромстроя” Евгений Тенишев.
Небольшой объем новостроек и рост спроса на вторичное жилье стимулировали резкий рост цен, констатирует гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. В июле квартиры подорожали почти на 6%, в августе цены выросли примерно на 6,7%, приводит усредненные данные по рынку Сосницкий. По его словам, лидерами в ценовой гонке по итогам лета стали: Темерник (+14,81%), центр города (+10%) и Александровка (+9,92%). Меньше всего подорожали квартиры на Сельмаше (+1%). Разницу в темпах роста эксперты объясняют разным объемом предложения и спроса по районам, качественными характеристиками домов и квартир.
Дорожать квартиры на вторичном рынке начали в марте этого года: за полгода жилье подорожало на 20–25%, а некоторые объекты прибавили до 30% и более, говорит управляющий “Риэлти-центра” Ольга Леонтьева. В марте 2006 г. однокомнатную квартиру в Северном или Западном микрорайонах можно было купить за 0,95–1 млн руб., вспоминает Болмат, в сентябре она стоила минимум 1,2 млн руб.
Менеджер отдела домовладений АН “Терра” Игорь Чернухин отмечает, что на цены влияет и все большая доступность ипотечных и потребительских кредитов. Хотя к ипотеке ростовчане относятся пока настороженно, предпочитая брать потребительские кредиты и использовать их для покупки квартир. “Взять кредит становится проще – банки снижают требования к заемщикам, уменьшают срок рассмотрения заявок”, – объясняет он. С ним соглашается Болмат: “Если ставки по ипотеке сейчас составляют в среднем 11% годовых в рублях, то потребительский кредит можно взять под 16% – в этом случае недвижимость не находится в залоге у банка”. Болмат отмечает, что до 90% сделок в АН “Максима” проходит с использованием заемных средств. “Основную часть составляет купля-продажа вторичного жилья, – рассказывает она. – Получить банковский кредит на покупку новостройки затруднительно: зачастую покупателю нечем обеспечить залог на период строительства объекта”.
Увеличение покупок на заемные средства привело к уменьшению рынка аренды. Начиная с весны этого года арендаторы все активнее предпочитают приобрести квартиру в кредит, говорит Чернухин. По оценкам ростовских риэлторов, развитие жилищного кредитования уменьшает число арендаторов жилья на 15–20% в год. По сравнению с началом года арендные ставки выросли всего на 5–10%, подсчитывает Чернухин. По его данным, в начале сентября аренда однокомнатной квартиры в среднем обходилась в 7000–8000 руб. в месяц в спальных районах и 10 000 руб. – в центре.
Самыми востребованными на вторичном рынке остаются комнаты в коммуналках, квартиры гостиничного типа (так называемые “гостинки”) и однокомнатные квартиры. В августе доля такого жилья в общем объеме заявок на покупку составила более 47%, говорит Сосницкий. “Рост цен опережает рост покупательной способности, поэтому растет спрос на недорогое жилье”, – добавляет он. В результате оно все больше дорожает. По данным “Титула”, в августе средняя стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире составила 34 847 руб., в квартире гостиничного типа – 34 415 руб., в коммуналке – 32 271 руб. Для сравнения: 1 кв. м в двухкомнатной квартире обходился покупателям в 31 445 руб., в трехкомнатной – в 28 480 руб.
В августе 17-метровые “гостинки” продавались в среднем по 1,1 млн руб., говорит Леонтьева. Такие цены не совсем оправдывают ожидания покупателей: например, 17-метровую “гостинку” ростовчане готовы приобрести максимум за 950 000 руб., рассказывает Болмат.
Спрос на однокомнатные квартиры, по оценке Леонтьевой, опережает предложение в 2–3 раза. Но по объему предложений на рынке лидируют двухкомнатные (более 33%), замечает Сосницкий. Дефицит однокомнатных квартир объясняется просчетами строителей: в некоторых сериях домов их вообще не предусматривали, в других ставили по одной на этаж, объясняет Леонтьева.
Наибольшее количество сделок по продаже квартир заключаются в центре города, Северном и Западном микрорайонах, отмечают риэлторы. Эти микрорайоны лидируют и по объему предложения на рынке. Мало квартир ждут своих покупателей на Военведе и в Стройгородке (их доля в структуре заявок 3,3%), в Александровке (2,5%) и Болгарстрое (менее 1%), отмечают аналитики “Титула”. По данным Сосницкого, спрос на эти районы как минимум вдвое больше.
Резкий рост цен на жилье в Ростове подогрел интерес покупателей к приобретению недвижимости в близлежащих областных городах. “От Ростова до Батайска ехать всего 20 минут, зато цены на одинаковые квартиры разнятся примерно на 200 000–300 000 руб.”, – говорит Болмат. Однокомнатную квартиру в центре Батайска или Северном микрорайоне сейчас можно купить за 900 000–950 000 руб. Примерно такие же цены на квартиры в Аксае, добавляет Чернухин.
В Новочеркасск (30 км от Ростова) переезжают в основном из областных городов поменьше – Шахт, Новошахтинска, Красного Сулина, Гуково, ростовчане пока едут неохотно, рассказывает директор новочеркасского АН “Капитал-Н” Елена Кунда. “Приезжие стараются найти работу в Ростове, а жилье купить у нас, подешевле”, – добавляет она. По данным АН “Ключ-N”, средняя стоимость малогабаритной однокомнатной квартиры в Новочеркасске составляет 700 000–900 000 руб., двухкомнатной – до 1,2 млн руб., трехкомнатной – до 1,5 млн руб. С начала года даже в непрестижных поселках Донском и Молодежном (30–35 км от Ростова) цены выросли на 50 000–100 000 руб., отмечает Кунда.
Жилье в Таганроге (70 км от Ростова) пользуется популярностью у жителей северных регионов России, которые, став пенсионерами, переезжают на юг, отмечает менеджер АН “Недвижимость Таганрога” Олеся Погорелова. У них спросом пользуются 2–3-комнатные квартиры или частные домовладения поближе к побережью. У самих таганрожцев наиболее популярны малогабаритные однокомнатные квартиры – жилье большей площади им “не по карману”, рассуждает она. Погорелова говорит, что с начала года цены на малогабаритные однокомнатные квартиры в Таганроге увеличились с 600 000 руб. до 780 000 руб.
По мере все большего удаления от Ростова снижаются и цены на жилье. Например, в Шахтах двухкомнатную квартиру можно купить за 350 000 руб., в Новошахтинске – за 200 000 руб.