Мало новостроек
В 2006 г. было введено около 150 000 кв. м нового жилья. “Увеличения объемов новостроек не предвидится, скорее всего, в 2007 г. будет сдано столько же квадратных метров, что и в этом", – говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”. “Появление в будущем году новых проектов будет зависеть от того, начнут ли проводиться тендеры по выделению земельных участков под строительство, как будут решаться проблемы обманутых дольщиков, утрясутся ли трудности с новым законодательством”, – добавляет Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис”.
По словам генерального директора инвестиционной компании “Дом” Евгения Поберезкина, застройщики, имеющие полный пакет документов на возводимые объекты, стремятся уходить от продаж на стадии строительства и выставляют на продажу уже готовые объекты.
В 2006 г. цены на первичном рынке повысились в среднем на 50%, отмечают риэлторы. В 2007 г. они прогнозируют подорожание новостроек на 20–35%.
На вторичном рынке, по мнению Винтаева, цены в 2007 г. будут расти медленнее и повысятся к концу года примерно на 15–20%. Впрочем, Петухов замечает, что если в будущем году сохранится такой же отток покупателей новостроек на вторичный рынок, то цены вырастут ощутимее.
Офисы больше не в дефиците
“На рынке офисов в 2007 г. будет достаточно предложений”, – говорит Винтаев. Начиная с 2005 г. в Самаре строится достаточно офисных центров, в 2006 г. было заявлено много новых проектов. Большинство из них должны быть сданы в конце декабря, но, скорее всего, выйдут на рынок в начале 2007 г. Это бизнес-центры “Активный капитал” (5500 кв. м), “Деловой мир” (19 000 кв. м), “Биг-Бен” (13 000 кв. м), “Вертикаль” (8500 кв. м) и “Лазурный” (17 000 кв. м). В 2007 г., как ожидается, будут полностью сданы БЦ компании “БЭЛ-Девелопмент” (15 000 кв. м) и БЦ “Ленинградский” (14 000 кв. м).
“Цены на офисную недвижимость в следующем году, скорее всего, останутся на уровне этого года”, – говорит Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра “Мабис”. По его оценке, в 2006 г. цены на офисы выросли на 20–30%. Винтаев прогнозирует, что в 2007 г. их рост не превысит 15%.
Арендные ставки, по его мнению, могут вырасти на 20–40%. “В последние годы офисные помещения в основном продавали, на рынке будет мало предложений по аренде”, – аргументирует Винтаев.
По мнению риэлторов, после сдачи всех заявленных объектов в сегменте офисной недвижимости значительно усилится конкуренция. “Далеко не все реализованные проекты будут развиваться успешно, возможно, что некоторые неудачные комплексы придется перепрофилировать”, – замечает Винтаев.
Торговых центров заявлено мало
В сегменте торговой недвижимости к сдаче на 2007 г. заявлено не очень много крупных объектов. В начале года должен открыться ТЦ “Бристоль” (55 000 кв. м), который строит компания “Аттис”. Ерофеев рассказал, что в следующем году будет сдана третья очередь (6000 кв. м) торгово-офисного центра “Витязь”, где разместится торговая зона.
В 2007 г. участники рынка ждут более масштабного повышения цен на торговые помещения. “Дефицит предложения, который возникнет, может вызвать рост в 30%”, – считает Винтаев. В этом году цены на торговую недвижимость выросли неощутимо, по оценкам риэлторов, на 5–10%, так как в 2006 г. было сдано несколько крупных ТЦ.
Как отмечает Виктор Антипов, директор компании “Индэст-девелопмент”, в Самаре более активно ведется строительство офисов, нежели торговых центров. “Торговая недвижимость имеет такую же высокую доходность, как и офисная, но к ней предъявляется больше требований”, – объясняет он. Ерофеев добавляет, что “нужна высокая проходимость места, наличие подъездных путей для большегрузного транспорта” и т. д. По его словам, компания в строящихся ею многофункциональных центрах иногда предлагает клиентам второй этаж под торговые помещения, но “клиентов это не устраивает, они хотят первые этажи”.
Остальные заявленные крупные торговые объекты будут сданы в 2008–2009 гг. По информации Антипова, на данный момент известно о 15 подобных проектах. К наиболее масштабным можно отнести следующие: “Мега” (130 000 кв. м), ТРЦ “Планета” (120 000 кв. м), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й просеки (53 000 кв. м), ТРК в районе пересечения ул. Аврора и ул. А. Овсеенко (около 90 000 кв. м), “Седьмой континент” (40 000 кв. м), ТРК “Рубин” (40 000 кв. м).
Склады в почете
По мнению Антипова, приход в регион крупных сетевых ритейлеров и активное развитие бизнеса стимулируют рынок складских помещений. “Через год-полтора ожидается резкое увеличение объемов строительства качественных объектов складской недвижимости”, – говорит он.
В 2007 г. будет полностью сдан логистический комплекс класса А, который строит компания “Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском”. Общая площадь комплекса составит 130 000 кв. м.
Ассоциация “Версиво” планирует построить логистический комплекс класса А площадью 18 000 кв. м на площадке Завода бытовой химии. Первую очередь (5400 кв. м) компания обещает построить к осени 2007 г., на 2008 г. запланировано завершение второй (5400 кв. м), а затем третьей и четвертой очередей по 3600 кв. м. По словам источника в “Версиво”, комплекс будет ориентирован на крупных торговых операторов из других регионов.
В I квартале 2007 г. будет введен в эксплуатацию склад площадью 33 000 кв. м класса А сетевого логистического оператора Relogix. О своем интересе к строительству складского комплекса в Самаре заявил и международный логистический оператор “Алерс”, планирующий построить сеть таких центров еще в нескольких городах России.
“Большинство новых масштабных проектов в сфере производственно-складской недвижимости планируется реализовывать на территории городских окраин или за городской чертой вблизи крупных транспортных развязок. Это связано с нехваткой места в центральных районах города, с неприспособленностью городской инфраструктуры и инженерных коммуникаций к задачам, которые призваны решать крупные терминалы, а также с возрастающей конкуренцией со стороны торгово-офисного сегмента коммерческой недвижимости”, – говорит Антипов.