ОРИЕНТИРЫ: Жилье: борьба классов
Звездный час Хрущева
По данным аналитического центра IRN.ru, средний уровень цен на жилье в Москве вырос за 2006 г. примерно на 88%. Однако в равной пропорции подорожали далеко не все квартиры. Рост цен на наиболее “дешевую” вторичку – квартиры в пятиэтажках, а также других схожих по свойствам панельных домах советского периода – составил более 100%. Аналогичным образом рост цен на новостройки экономкласса, расположенные, как правило, в районах за МКАД, а также в ближнем Подмосковье, достигал по отдельным домам 120–130%.
Другими словами, в период ажиотажного спроса на жилье наиболее дешевые квартиры обогнали по темпам роста цен весь остальной рынок. А вот дорогой сегмент – так называемое жилье бизнес-класса – дорожало более размеренно. По данным IRN.ru, подорожание в этом сегменте составило 70–80%, т. е. несколько меньше, чем по рынку в целом и чем в сегменте недорогого жилья. Вообще говоря, это довольно общая закономерность рынка недвижимости, наблюдавшаяся и ранее, например в 2003 г. В период активизации спроса недорогое жилье первым вымывается с рынка, а также сильнее подскакивает в цене, так как ему есть куда дорожать. А менее ликвидное дорогое жилье растет в цене более плавно и в меньшей степени подвержено ажиотажному спросу.
На круги своя
Казалось бы, сейчас, когда рынок перешел из стадии бурного роста в стадию стабилизации и коррекции цен, следовало бы ожидать
восстановления баланса между ценами квартир эконом- и бизнес-класса. И действительно, стоило ажиотажу исчезнуть, как уже в конце 2006 г. явно переоцененные квартиры экономкласса стали потихоньку дешеветь. В среднем по рынку коррекция оказалась не очень сильной – от долей процента до нескольких процентов, но по отдельным квартирам с учетом торга дисконт мог составлять 5–10%. Но в то же время жилье бизнес-класса по инерции продолжало так же незначительно дорожать – в среднем примерно на 1% в месяц.
Вполне естественно предположить, что в ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Как было в период стагнации 2004 г., так и сейчас переоцененное низкокачественное жилье должно потерять часть стоимости, в то время как дорогое – нагнать отставание, что приведет к восстановлению ценового баланса между эконом- и бизнес-классом. Не исключено, что подобное поведение станет основной тенденцией ближайших месяцев, однако в отличие от 2004 г. сейчас в ее пользу есть и иные аргументы.
С одной стороны, окажется ли в нынешних условиях коррекция цен на низкокачественное жилье достаточно существенной? Возможно, и нет, так как дефицит квартир в столице при наличии стабильного спроса и доступной ипотеки продолжает сохраняться. Одно дело – коррекция цен на отдельные квартиры, которая происходит сейчас и немного тянет вниз средние показатели. Это связано с тем, что в конце 2006 г. на рынке хватало предложений жилья по неадекватно завышенным ценам, которое выставлялось на продажу в расчете на дальнейший рост рынка. Понятно, что продавцам таких квартир приходится теперь поумерить аппетиты, но приобретет ли снижение цен на жилье экономкласса массовый характер и будет ли это снижение существенным, большим, нежели коррекция на несколько процентов? По мнению сотрудников аналитического центра IRN.ru, такое развитие событий пока представляется маловероятным.
Альтернатива
С другой стороны, есть ли еще потенциал для подорожания у московских квартир бизнес-класса? Учитывая немалое количество состоятельных людей в столице, на этот вопрос можно было бы ответить положительно, однако в последнее время у дорогих квартир появилось немало соперников на загородном рынке. Еще 2–3 года назад разрыв (в процентном отношении) между стоимостью среднестатистического дома с участком в организованном коттеджном поселке бизнес-класса и хорошей 3–4-комнатной квартирой того же класса был довольно существенным: дом стоил как минимум в два раза дороже. Однако за последние полтора года квартиры в Москве подорожали более чем вдвое, в то время как загородное жилье заметно меньше – на 30–50%. В результате относительный разрыв между стоимостью отдельного дома и квартиры аналогичного класса сократился. А если дополнительно учесть еще и недешевые машино-места в подземных паркингах современных домов бизнес-класса (по сравнению с гаражом при доме), то стоимость жилья в городе почти сравнялась со стоимостью дома с небольшим, а то и приличным участком.
Можно много дискутировать о преимуществах и недостатках загородного и городского жилья, а также о том, может ли дом за городом заменить квартиру. Но так или иначе при нынешних ценах на московские квартиры дома в коттеджных поселках, а также таун-хаусы и жилье в загородных жилых комплексах представляют собой реальную альтернативу квартирам в московских домах бизнес-класса. А значит, возможное перетекание потенциальных покупателей квартир бизнес-класса, а также элитных квартир за город может существенно снизить потенциал для дальнейшего подорожания дорогих квартир в Москве.
Другими словами, в нынешних условиях разрыв (в процентном отношении) между стоимостью квартир эконом- и бизнес-класса может продолжить сокращаться, так же как за последние пару лет заметно сократилась относительная разница между стоимостью загородных домов и городских квартир. По сути, этот процесс связан с тем, что по мере подорожания московской недвижимости все большую долю в ее цене занимает стоимость земли. А значит, разница в цене самого сооружения оказывается все менее значимой. Если 5–7 лет назад цена квадратного метра в панельном доме была в 2–2,5 раза меньше цены метра в доме бизнес-класса, то сейчас она меньше только в полтора раза. Получается, что ограниченность земельного ресурса в столице постепенно приводит к тому, что любое жилье в Москве окажется достаточно дорогим.