Неудачи накажут рублем

В 2007 г. консультанты заговорили о грядущем перепроизводстве офисов. Сейчас, по данным «Сибакадемстрой недвижимости», в Новосибирске их 605 000 кв. м, на ближайшие два года анонсировано строительство еще 634 000 кв. м. 40% текущего ввода приходится на класс А, к нему относятся открытые в 2007 г. бизнес-центры «Росевроплаза» (девелопер – новосибирский филиал «Росевродевелопмента», 27 800 кв. м), «Гринвич» («Транссервис», 34 000 кв. м) и планируемые к вводу «Кронос» («Апромако», 50 000 кв. м) и «Кобра» («Труд», 16 800 кв. м).

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что в 2008 г. проявятся симптомы насыщения рынка: у неудачных объектов понизятся класс и ставки аренды, но и качественные помещения подорожают максимум на 5–10%. Директор RID Analytics Елена Ермолаева так же оценивает рост ставок, однако отодвигает срок насыщения до 2010 г.: многие арендаторы пока не готовы изменить более дешевому классу С в пользу А или В.

По данным «Сибакадемстрой недвижимости», с начала 2007 г. средневзвешенная арендная ставка выросла на 5,4% – в основном в III квартале и преимущественно за счет новых качественных объектов. Ведущий аналитик «Сибакадемстрой недвижимости» Татьяна Высоцкая говорит, что собственники высококлассных офисов предпочитают сдавать их в аренду, а не продавать. Распродаются мелкой нарезкой строящиеся бизнес-центры класса С, добавляет Ермолаева.

Сегменту торговой недвижимости опрошенные «Ведомостями» эксперты предрекают в 2008 г. начало ценовой конкуренции. В 2007 г., говорит Высоцкая, предложение площадей в качественных и реконструируемых торговых центрах пополнится почти на 271 000 кв. м и составит около 879 000 кв. м.

В этом году были открыты ТРЦ «Ройал парк» (девелопер «Успех», общая площадь – 77 000 кв. м, инвестиции – $70 млн), «Мегас-2» («Сибирский гигант», 28 000 кв. м), «Мега-Новосибирск» (132 900 кв. м, 160 млн руб.), «Metro Cash & Carry – Новосибирск» (Metro AG, 16 000 кв. м).

Дьячков говорит, что неконцептуальным торговым центрам придется в новом году сложно: «количество пустых площадей будет расти».

В будущем году ожидается значительное пополнение складского парка Новосибирска. Сейчас, по данным DSO Consulting, в городе насчитывается 710 000 кв. м современных складов. Из них к классу А можно отнести около 100 000 кв. м, к классу В – около 110 000 кв. м.

В начале 2008 г. «Евросиб» откроет логоцентр «Евросиб-Новосибирск» (инвестиции – $55 млн). «Русская логистическая служба» запланировала открытие склада (15 000 кв. м) на июль.

Завершить строительство второй очереди логопарка в г. Обь планирует летом и Национальная логистическая компания. «Евразия логистик» намерена сдать первую очередь логопарка «Толмачево» (150 000 кв. м, общая площадь парка – 500 000 кв. м инвестиции – $350 млн). «Сибирский грузовой терминал» планирует в 2008 г. приступить к строительству четвертой очереди (14 000 кв. м) складского комплекса, Bee Logistic будет строить терминал емкостью 18 000 паллето-мест.

Наталья Шелухина, директор логистического оператора «Складские технологии», говорит, что при существовавшем до недавнего времени дефиците складских площадей рост цен опережал инфляцию. Но с вводом новых объектов ситуация изменится. «Некоторые операторы на старте, чтобы привлечь клиентов, значительно понижают цены, а затем, когда склад заполняется, вновь повышают», – рассказывает она. Сейчас, по данным DSO Consulting, арендные ставки по складам класса А составляют $130–150 за 1 кв. м в год, включая НДС.