Ориентиры: Берите что дают

Застройщики сетуют, что хороших участков для строительства качественных торгово-развлекательных центров в черте города практически не осталось.

«В течение долгого времени мы искали участок для одной крупной иностранной девелоперской компании, собирающейся выйти на московский рынок, просмотрели около 30 вариантов в Москве и Московской области», – рассказывает аналитик рынка торговой недвижимости компании CB Richard Ellis Ольга Кондаурова. Участка не нашли.

Места, конечно, есть, но не такие, как надо. А за правильными – и привлекательными – идет охота. Член совета директоров компании MR Group Виктор Лабудзко объяснил: случается, что несколько компаний одновременно рассматривают один и тот же участок. И выигрывает тот, кто быстрее принимает решение.

Впрочем, по поводу отсутствия именно привлекательных участков мнения расходятся. Некоторые участники рынка говорят, что земли нет совсем, другие считают, что она есть, а загвоздка – в высоких требованиях девелоперов. Например, земли вполне достаточно за МКАД, но в ТЦ за городом не каждый поедет. Тендерный комитет г. Москвы предлагает участки в самой Москве. Но такие предложения, как правило, содержат обременения, ознакомившись с которыми все больше девелоперов говорят: «Спасибо, нет».

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга Astera, уверен, что в Москве есть места, где еще можно и нужно построить хорошие торговые центры. «Дело в обременениях. Инвесторы могут счесть их слишком затратными», – подтверждает он.

Например, это может быть старая гаражная застройка, как на ул. Сталеваров в районе ст. м. «Новогиреево», которая предлагается под снос. Но для начала надо найти всех собственников гаражей и получить их официальное разрешение. Снос существующих построек – это дополнительные затраты. А крупные девелоперы, особенно иностранные, ориентированы на другую бизнес-модель (нужен большой пустой участок без обременений, и в черте города – наивные люди!).

В случае с гаражной застройкой кроме официального разрешения от собственников девелоперам будет необходимо либо предоставить новое место для каждого гаража, либо выплатить компенсацию, добавляет замдиректора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяна Ключинская. А еще часто участки, которые предлагает тендерный комитет, пересекаются с так называемой зеленой зоной. В этом случае потенциальному приобретателю участка необходимо не только получить порубочный билет, но и найти новое место для высадки вырубленных насаждений, чтобы соблюсти экологический баланс.

Конечно, теоретически возможно выкупить существующие, но устаревшие торговые центры и работать с ними по схеме редевелопмента (отремонтировать, улучшить и продать либо управлять). Но согласятся ли нынешние собственники продать недвижимость, приносящую доход, – вопрос.

В настоящее время на всех привлекательных участках в черте города уже что-то строится, говорит Ключинская. С одной стороны, по ее мнению, нельзя говорить, что земли нет вообще. А с другой – необходимо учитывать формат ТРЦ, о строительстве которого идет речь. Можно ведь найти небольшой участок и построить на нем маленький торговый объект в формате «магазин у дома». И такие ТЦ сейчас активно развиваются. Возможно, что и за ними скоро придется охотиться.