Дорогой метр

Перемены в составе игроков рынка неизбежны, считает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». Однако «монстры» никуда не денутся, уверен он: «Слишком много будет обманутых вкладчиков, город этого не допустит». «Останутся крупные девелоперы, за которыми стоят производственные мощности», – считает Липушкина. Даже одно банкротство может полностью обрушить спрос на новостройки и спровоцировать попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств, опасается Шульков.

Дешевых панельных новостроек на продажу давно уже нет, ими город обеспечивает очередников, льготников и переселенцев из сносимых домов. За 2008 г. на территории Москвы было введено, по данным Росстата, 3,28 млн кв. м, около 2,5 млн кв. м из них направлено на решение социальных задач.

Дешевого не строят

По оценке аналитиков «Миэля», уже два года на первичном рынке преобладают дома бизнес-класса и элитные. В 2008 г. их было не менее 60% в предложении – по средней цене 1 кв. м в декабре 190 100 руб. На вторичном, как и прежде, в основном продается экономкласс (до 77%): 1 кв. м в декабре стоил под 186 000 руб. Олег Репченко из IRN.ru считает, что 1 кв. м в новостройках Москвы «был в среднем дороже на $1000».

Данные МИАН статистику «Миэля» не подтверждают. Средняя цена 1 кв. м по итогам 2008 г., по словам Алексея Кудрявцева, директора по маркетингу МИАН, на первичном рынке составила около 121 000 руб., на вторичном – 169 700 руб. Но процент сделок с новостройками (70% в 2008 г.) снижается, признает Кудрявцев. «Соотношение спроса на первичке и вторичке – 10% на 90%. Люди опасаются остановки строительства многоэтажки», – объясняет Лидия Гречина, маркетолог «Инком-недвижимости».

Никому не надо

По данным Гречиной, в конце 2008 г. в строящихся домах (20–25% от предложения новостроек) продажи упали примерно в 3–4 раза. На остановленных объектах – практически до нуля. На вторичном рынке ситуация была лучше: клиентов стало, по подсчетам «Инкома», меньше «всего» на 60%.

«И банки, и население заняли схожую позицию: есть возможность не платить – не плати», – сожалеет Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти». В результате в городе на разной стадии встали 75–80% новостроек, а проекты с нуля перестали массово поступать на рынок, рассказывает Гречина.

По словам аналитика торговой системы ОРСИ Инны Липушкиной, строительный сектор на 85% финансировался за счет заемных средств, кризис привел к неплатежам. «На площадке ОРСИ увеличился поток долговых обязательств – их общая сумма превышает сейчас 4,5 млрд руб., из них на 168 млн руб. ипотечных закладных», – рассказывает она. Наибольшие пулы на продажу были выставлены по долгам «Стройметресурса», «СУ-155», ГК ПИК, МПСМ. Девелоперам сложно рефинансировать долги – если спрос на рынке падает, риски кредитора возрастают, объясняет Иван Шульков, аналитик АН «Усадьба». «Система-галс» и «Дон-строю» удалось получить от ВТБ $250 млн и $500 млн соответственно под залог акций. «Но в случае неплатежеспособности компаний контроль над ними может отойти банку», – предупреждает Шульков. Банки уже начали требовать свои деньги через суд – иски были поданы, например, к ГК ПИК, «Главстрою».

Они все-таки строятся

Опрошенные «Ведомостями» застройщики рапортовали о продолжении строек и продаж. ГК «Конти» в 2008 г. завершила монолитные работы в ЖК «Континенталь» и сдала последний корпус ЖК «Покровский берег». «Объемы продаж по ним превысили показатели 2007 г. на 30% и 9% соответственно», – говорит Синяев.

«Пересвет-девелопмент» в I квартале 2009 г. сдает первую очередь ЖК «Новокузьминский», около 90% квартир уже продано. В IV квартале должны сдать ЖК «Алексеевский», где сейчас возводятся первые этажи и продано около 30% квартир, и ЖК «Разумовский», где начали строить подземный паркинг и продано около 58% квартир. Более того, компания заявила о реализации нового проекта – к 2011 г. она планирует построить жилой комплекс премиум-класса Versis в ЮЗАО. В этом же округе, но к концу 2009 г. ФСК «Лидер» намерена возвести жилой комплекс стоимостью 2 млрд руб. «Сити – XXI век» в 2008 г. сдала шесть объектов, в 2009 г. будет завершено строительство двух домов в ЖК «Янтарный город».

Как сообщила представитель ГК «Дон-строй» Екатерина Куканова, в 2008 г. компания ввела в эксплуатацию 389 415 кв. м жилья. На I квартал 2009 г. к сдаче и заселению намечены вторая очередь ЖК «Дом на Беговой», первая очередь ЖК «Измайловский», жилые комплексы «Седьмое небо» и «Дом на Покровском бульваре». В 2009 г. будут достроены и сданы «Дом на Мосфильмовской» и шестой корпус «Алых парусов».