На асфальте: Ползком по дну

Но покупатели не торопятся брать недострой и выручать девелоперов, остановивших стройку из-за отсутствия оборотных средств. Застройщикам остается отыгрывать потери за счет уже заключивших с ними договоры соинвесторов.

За счет клиента

Елена стала соинвестором, а по сути, дольщиком корпорации «Волга-групп» чуть более года назад. Ее прельстила 1-комнатная квартира в широко рекламировавшемся жилом комплексе «Монблан» (по плану его площадь должна составить 56700 кв. м, количество квартир – 504, паркинг на 150 авто).

Освобождать площадку под застройку и отселять жильцов из ветхих домов компания стала еще в начале 2007 г., обещая сдать дом через год. Но до сих пор получает разрешение на строительство и решает проблему с арендой участка (частично земля в муниципальной собственности и аренда на эту часть получена, ведутся переговоры о выкупе с частными владельцами).

Именно из-за проблем с землей с Еленой и другими покупателями квартир в «Монблане» был заключен не договор по 214-ФЗ о долевом участии, а договор «предварительной купли-продажи». Разорвав такой договор, Елена потеряла бы 5% от уплаченной суммы, поэтому она согласилась на встречное предложение компании. Застройщик заявил, что готов уменьшить стоимость 1 кв. м, если покупательница подождет еще и возьмет 2-комнатную квартиру большей площади – доплатив, соответственно, разницу в цене. Таким образом, Елене виртуально достаются уже не 50 кв. м за 2,3 млн руб., а 67 кв. м за 2,68 млн руб.

У Елены есть деньги на доплату и возможность подождать новоселья. А вот покупатели жилья в комплексе «Молодежный-1» (площадь – 23456 кв. м, 240 квартир, застройщик – «Волгоспецстрой», входит в ИСК «Волга-групп») устали ждать ввода дома в эксплуатацию и намерены через суд оформлять права собственности.

В «Молодежном» Павел купил 49-метровую 1-комнатную квартиру по 31000 руб. за 1 кв. м еще в октябре 2006 г. С застройщиком он, как и Елена, заключил предварительный договор и договор займа, хотя и заплатил всю сумму целиком. Непосредственно договор купли-продажи клиентам был обещан после сдачи дома. На этот раз «Волга-групп» на своем сайте объяснила, что оформить покупку по 214-му закону невозможно, поскольку «Волгоспецстрой» лишь генподрядчик, а права аренды на участок принадлежат ООО «Шард» (входит в строительную группу «Амонд»). Оно же получило необходимые разрешения на строительство.

Дом планировали сдать еще летом 2008 г., но он до сих пор не достроен: частично не хватает внутренних коммуникаций, остекления и т.д. Председатель правления «Волга-групп» Петр Сивожелезов говорит, что в конце августа работы на площадке «Молодежного» были возобновлены, но конкретные сроки сдачи квартир под ключ не называет.

Сивожелезов признает, что этот год был непростым для корпорации. В июле 2009 г. налоговая служба даже инициировала против «Волга-групп» иск о банкротстве. В августе, правда, арбитражный суд дело закрыл, решив, что сумма налоговых претензий невелика – всего 100000 руб.

Рынок обрушился, оборотных средств практически не стало, сетует Петр Сивожелезов. «В наши проекты мы вкладываем свои, не заемные средства», – утверждает он. Компания 10 лет на рынке, начав свое существование в 1997 г. с ЗАО «Самарапромстрой». По собственным данным компании, она занимает 20% рынка коттеджного и многоквартирного жилья, в ближайшие два года собирается построить 1 млн кв. м. Корпорация вынуждена финансировать создание инфраструктуры коттеджного поселка «Дубрава» (инвестиции – 5 млрд руб., площадь – 120 га, более 1200 коттеджей), хотя этот проект включен в общегосударственную программу доступного жилья. «Государство обязалось проложить коммуникации и дороги. Но до кризиса этого не случилось из-за бюрократических проволочек, а после – из-за секвестирования бюджета», – жалуется Сивожелезов.

Негативный итог

В Самарской области ситуация с вводом жилья негативная: по итогам I квартала 2009 г. падение объемов составило 9,1%, а по итогам II квартала – 2,3% от аналогичного периода прошлого года, говорит аналитик УК «Финам менеджмент» Максим Клягин.

В областной столице, по данным Самарастата, в январе – июле объемы ввода новостроек одни из самых низких в регионе. Хуже дела только в Сызрани, где ввод жилья снизился в 14,7 раза. В Самаре по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. они меньше «всего» в 2 раза: введено 135649 кв. м, из которых почти половину (63097 кв. м) обеспечили частники.

Сивожелезов объясняет это недоступностью финансирования для строителей. Самарские банки практически не кредитуют девелоперов – не только из-за кризисных рисков, но также из-за непрозрачности компаний, говорит один из участников рынка, пожелавшим остаться анонимным. Продажи конечным покупателям у всех строительных компаний упали, по разным оценкам, на 70–80%.

Политика выживания у всех компаний похожа: достраивать объекты, которые находятся на высокой стадии готовности, замораживать «котлованы» и тотально снижать издержки, говорит председатель совета директоров СК «Портал» Марат Мухаметшин. Его компании пережить первый год кризиса помогли «диверсификация бизнеса и запас готовых квартир».

В текущем году «Портал» ввел в эксплуатацию поселок «Шале» (13 домов, в том числе 11 индивидуальных, а также многоквартирные на 21 и 13 квартир) и первую очередь жилого комплекса «Самара-Твинс» (75 квартир на 5755,3 кв. м). Зато заморозил строительство бизнес-центра «Портал-плаза» (11000 кв. м) и на 20% сократил штат.

Фактически сейчас стоит около 75% стройплощадок, заявляет Сивожелезов. Ранее руководитель департамента строительства и архитектуры Самары Александр Бурнаев говорил о заморозке масштабных жилищных проектов на ул. Болотной (16,5 га, СК «Гранд») и на Пятой просеке (9,54 га, «Эл-Траст»).

Новых проектов никто пока не начинает. «Портал», «если рынок будет способствовать», начнет строить вторую очередь комплекса «Самара-Твинс» (6858 кв. м) не раньше весны 2010 г. «Там уже подведены сети и вырыт котлован», – рассказывает Мухаметшин.

«Волга-групп», по информации Сивожелезова, сейчас обсуждает с венгерской инвесткомпанией Halna-Duna привлечение финансирования для «Пражского квартала» (строится в рамках коттеджного поселка «Дубрава). Но венгры «готовы финансировать только социальное жилье», говорит Сивожелезов, добавляя, что компания также ведет переговоры с Минобороны о предоставлении 2000 недорогих квартир. По его мнению, именно за таким жильем будущее, а на элитном сейчас «можно ставить крест».

С ним не согласен Мухаметшин. «Состоятельный человек никогда не будет жить в панельном доме. Если в кризис у него не будет хватать средств, он урежет расходы и купит квартиру, соответствующую своему статусу, через 2–3 года», – уверен он.

Впрочем, элитное жилье в Самаре по московской классификации относится к классу «бизнес-минус», признает Мухаметшин. Сейчас 1 кв. м такого жилья предлагается по 65000–70000 руб., экономкласс идет по 28000 руб., снижение цен за год составило в среднем 20–25%.

Цены падают

Цены на самарские квартиры перестали расти еще за год до кризиса, говорит исполнительный директора АН «Визит» Полина Абдулова. А окончательно спрос рухнул в сентябре – октябре 2009 г., потянув за собой и цены. Продавцы, не подсуетившиеся вовремя (т.е. до конца 2008 г.) скинуть квартиры, стали придерживать продажи – особенно если у них не было серьезной необходимости в деньгах. В «Визите» с начала года предложение снизилось на 5%. Объемы продаж упали больше – на 30%, покупатели тоже притормозили.

Локомотивом продаж традиционно остаются дешевые квартиры экономкласса (34–36 кв. м) на окраинах, говорит Абдулова. Цены на них, к примеру, в Кировском районе снизились с 2,1 млн до 1,6 млн руб. Ближе к центру, в Октябрьском и Железнодорожном районах, 1-комнатное жилье улучшенной планировки обойдется в 1,75 млн руб. (до кризиса – 2,45 млн руб.) и 1,78 млн руб. (раньше – 2,3 млн руб.) соответственно.

В среднем квартиры подешевели на 30%, говорит Абдулова. К примеру, новостройка на пересечении ул. Братьев Коростелевых, Ленинской и Чкалова до кризиса на стадии котлована стоила 65000 руб. за 1 кв. м, сейчас дом сдается госкомиссии и предлагается по 43000 руб. за 1 кв. м. «И даже с этой цены продавец готов еще немного скинуть», – говорит Абдулова. На рынке известны факты продажи новых домов по 26000–28000 руб. за 1 кв. м, рассказывает Сивожелезов. По его мнению, такой демпинг – прямой путь к разорению компаний.

Бездоходный бизнес

«Себестоимость того, что мы сейчас продаем, формировалась два года назад, когда цены на бетон и подключение к сетям были выше. Мы строили 1 кв. м за 32000–35000 руб., а от нас сейчас требуют, чтобы мы продавали по 30000 руб. Люди отдают квартиры ниже себестоимости и стыдятся сказать: «Я разоряюсь», – возмущается Сивожелезов.

До кризиса рентабельность строительства была 10–15%, сейчас – не выше 1,5%, говорит один из участников рынка.

Но, по мнению Абдуловой, рано утверждать, что дальнейшее снижение цен невозможно. Сейчас мы ползем по дну, соглашается Мухаметшин. Хотя есть признаки оживления: увеличилось количество обменов, появились покупатели с живыми деньгами, констатирует Абдулова. По словам директора «Агентства Ивановой Дарьи» Дарьи Ивановой, основной прирост клиентов происходит за счет тех, кто покупает за ипотечный кредит. Банки стали лояльнее. Это подтверждает клиент одного из самарских банков Сергей. Он взял ипотеку в 2006 г. на 17 лет по плавающей ставке. За два года она с 11–12% выросла в среднем на 5%, а в январе 2009 г. банк выставил новое условие – 29%. Сейчас банк зафиксировал ставку в 17% на ближайшие 1,5 года, рассказывает Сергей. По словам Ивановой, с начала года объем ипотечных покупателей увеличился на 50%.

У Абдуловой «есть ощущение», что цены будут расти, но пока рынок выжидает. Иванова отмечает, что по отдельным объектам они уже выросли на 10%. Но в процессе торга могут быть «значительно снижены». Директор ИК «Спектр недвижимости» Екатерина Канахина также считает, что рынок уже находится на пороге «растущего ценового тренда».