Ориентиры: «Вы этого достойны»

Москве снова строят панельные дома, и они прекрасно продаются, несмотря на кризис – или благодаря ему. И ДСК есть куда свою продукцию сбывать, а было время, когда панельное домостроение на столичный порог пускать перестали, и в стройкомплексе, по-видимому, довольны, вовсю пиарят «Марфино».

Только застройщики монолитных домов в печали: их технология, не так давно почти победившая панель, сейчас не находит спроса, хотя монолитные дома лучше панельных и презентабельнее выглядят. Недаром их позиционировали как жилье не дешевое, «бизнес-плюс» как минимум. Скорректировать имидж не успели.

По данным МИАН, 25–30% новостроек в Москве в 2009 г. – это панель, остальные – монолит и монолит-кирпич. В структуре предложения Подмосковья доля панельного домостроения превышает 40%.

Back in the USSR

«Строить в Москве одинаковые типовые дома – преступление», – заявил на круглом столе «Ведомости-Недвижимость» гендиректор концерна «Крост» Алексей Добашин. Сильно сказано в полемическом задоре. Дмитрий Зиканов, вице-президент по жилой недвижимости «Система-Галс», назвал возведение типовых панельных домов в столице в 2010 г. всего лишь абсурдом.

Впрочем, потребители с резкими оценками согласны. Филипп, менеджер среднего звена, купивший на пике цен квартиру в панельном доме в Трехгорке (ближайшее Подмосковье, застраивает «СУ-155», рядом строится «Новая Трехгорка», в три раза больше прежней), называет свой дом «улучшенным вариантом хрущевки» и «воссозданной моделью совка». Фасады домов, которые заселялись в середине 2000-х гг., уже имеют нетоварный вид, швы между этажами надо заделывать.

Но главная беда застраиваемых многоэтажными панельными домами районов – нет места во дворах для людей, потому что нет парковок для машин, а два детских сада (один из них – частный) переполнены. Говоря словами профессионалов, «неразвитая социальная инфраструктура». И ведь покупали там квартиры не бедные люди, но даже они только такое могли себе позволить, в ипотеку. Монолит по докризисным ценам – нет.

Скорость – два

«1-комнатная квартира площадью 27 кв. м у метро за 2,7 млн руб. – это же бомба, – уверен Олег Рубин, директор департамента инвестиций «Ведиса». – С вечера будут записываться». По мнению Добашина, «Ведис» продает «ниже себестоимости», сам застройщик говорит, что работает с оборота, на минимальной марже (интересно, как могли бы в таком случае обозначить свою маржу ДСК, серии которых строятся в «Марфино»). Так или иначе компания вовремя предложила «тот самый продукт» – понятную всем, знакомую панель, которая однозначно воспринимается «дешевле, чем бизнес-класс». Даже при сопоставимых ценах монолит сейчас пользуется меньшим спросом, подтверждают застройщики.

Себестоимость строительства монолитного дома (и строительная, и инвестиционная) не сильно отличается – по оценке Олега Рубина, на 15–17% дороже, чем панель, и, соответственно, 1 кв. м может быть на столько же дороже для покупателя. Но, по оценке Кайдо Каармы, гендиректора компании Est-a-tet, поскольку площади монолитных квартир больше, их цена более чем на 25% выше (3,5–8 млн руб. за квартиру в панельном доме против 5–11 млн руб. за квартиру в монолитном).

По словам Алексея Добашина, строительная себестоимость 1 кв. м монолитного дома в Москве – 40000–50000 руб., инвестиционная (с учетом платы за землю, подведение сетей, банковских процентов и т.д.) – в среднем 100000–110000 руб., продажная цена не в центре Москвы – 120000–140000 руб. за 1 кв. м. По данным «Пересвет-Инвеста», средняя цена 1 кв. м в панельных новостройках Москвы в декабре составляла 110181 руб.

Впрочем, по мнению строителей, себестоимость сейчас не слишком влияет на продажи. А вот скорость строительства влияет. «Панельный дом с нуля до полной готовности за год выводят. На монолитный в любом случае 2–3 года уходит», – объясняет Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер». Правда, уточняет Евгений Штраух, гендиректор Galaxy Group, сроки сдачи что панельных, что монолитных домов упираются в подведение инженерных коммуникаций, а это в обоих случаях дело не быстрое. И тем не менее, признает Добашин, сейчас покупатель скорее выберет то, что похуже, но строится быстрее. Впрочем, «Крост» теперь тоже строит панельные дома – в Подмосковье. Но, по словам Добашина, это совсем другая история – индивидуальные панельные дома, не одинаковые и с парковками.

В панельном доме застройщику проще предлагать квартиры с отделкой, что и делают сейчас многие в Москве и области. Этот товар пользуется спросом независимо от качества, потому что можно сразу переехать и не брать кредит еще и на ремонт. Застройщики понимают, что при первой же возможности люди все переделают по-своему, но сейчас у большинства покупателей такой возможности нет.

Свою квартиру Филипп считает «временным этапом». Жить, конечно, можно. И в хрущевке можно жить. Но не очень понятно, почему именно это надо строить.

Профессиональных строителей монолитного жилья в Москве и области немного, сожалеет Добашин, так что еще 5–10 лет на рынке будет править бал продукция домостроительных комбинатов. И пользоваться спросом, как самая дешевая.

А на самое дешевое жилье в Москве властями был создан искусственный спрос, который сейчас «выстрелил», считает Зиканов, и немало экспертов с ним согласно.