Доходное место: В зоне особого внимания

В 2012 г. промзоны попали в зону особого внимания властей. Была начата работа над 37 проектами планировок сохраняемых промышленных территорий. К концу марта 2013 г. городская земельная комиссия рассмотрела около десятка, один дошел до публичных слушаний. Он широко обсуждается и в прессе – это «Полуостров ЗиЛ». Предполагается, что, когда проект будет завершен, под автомобильным заводом останется 50 га из 470, на остальных расположатся жилье, офисы, торговые, медицинские, спортивные и прочие сооружения. На одной из конференций на выставке MIPIM-2013 Алексей Комиссаров, глава департамента науки, рассказал, что сейчас идет разработка еще нескольких масштабных проектов реорганизации – например, промзон «Молжаниново» и «Руднево». Впрочем, задачи вывода промпредприятий у Москвы нет, заявил он, но есть цель «эффективно использовать площади». Одной из ключевых проблем чиновник назвал позицию прежних собственников участков или сооружений, которые стараются получить максимум прибыли от инвесторов, заинтересованных в новом развитии территории. Как рассказал Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК (у компании несколько проектов в промзонах столицы), «на решение вопросов с владельцами-совладельцами» каждый раз уходит довольно длительное время: «Кто-то готов уходить только за деньги, кому-то мы предлагаем компенсацию в виде будущих квадратных метров». Впрочем, по данным департамента науки, более 90% занятых промпредприятиями участков находится в государственной собственности, в том числе 19% – у Российской Федерации и около 72% – у Москвы.

В столице «исторически сложилось» 88 производственных территорий общей площадью около 16 га, отчитался в марте департамент науки, промышленной политики и предпринимательства. Меняющийся сейчас генплан ранее предусматривал, какие из них подлежат реорганизации, а какие необходимо сохранить под производствами. Для последних принятый в 2004 г. закон «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала г. Москвы» ввел понятие «промышленная зона». В 2006–2008 гг. в городе было сформировано 209 промзон общей площадью 7800 га – как в границах, так и вне границ производственных территорий. На начало кризиса 2008 г. промзоны покрывали примерно 16% площади Москвы. Сейчас, по данным чиновников, объекты промышленности и науки занимают чуть более половины общей территории промзон. Остальное – под складами, электроподстанциями, коммунальными учреждениями и проч. Встречаются и свалки, призналась пресс-служба департамента науки, но «их немного – территориальные инспекции отслеживают».

К «существенным трудностям» освоения промзон Ирина Сингаевская, заместитель гендиректора по экономике и финансам Nagatino i-Land, относит также высокие затраты и длинные сроки по сравнению с аналогичными «обычными» проектами, рекультивацию земли, строительство и/или ремонт сетей – как инженерных, так и транспортных. Мегапроблема всех крупных проектов, расположенных в старых застроенных районах (а большинство промзон относится именно к таким), – трафик. Например, на стройку в Нагатине девелопер возил бетон по ночам, чтобы не перегружать прилегающие дороги, вспоминает Сингаевская. Тем не менее, говорит Татьяна Тикова из группы ПСН, сейчас освоение старых промышленных территорий – едва ли не единственный способ нового девелопмента. Что касается доходности этих проектов, то она, по словам эксперта, сильно зависит от их «функционального наполнения»: если там строится жилье, то оно может принести инвестору 30–35% и более, вложения в коммерческую недвижимость хорошо если вернутся с 20–25%-ной прибылью. Зато, отмечает Сингаевская, промзона предоставляет инвестору возможность реализовать масштабный проект планового и комплексного развития территории в отличие от ограниченной скромными размерами площадки под точечную застройку.

Денис Бобков, аналитик Est-a-Tet, подсчитал, что только в ближайшие 4–5 лет в Москве на месте промзон будет построено 6 млн кв. м недвижимости, в основном жилых комплексов классов бизнес и премиум, а также офисных центров. Он прогнозирует, что в скором времени эти объекты могут стать основным предложением на рынке столицы. Сколько будет стоить – хотя бы приблизительно – 1 кв. м в этих комплексах, аналитик предсказать не берется. Хотя и подозревает, что в цены будут включены расходы девелоперов на «очистку территории, снос существующих строений, реконструкцию зданий и сетей». Бобков не исключает, что даже утвержденный проект по ЗиЛу может быть пересмотрен – и не раз.

Сергей Матюхин, генеральный директор KR Properties, говорил на одном из круглых столов «Ведомости. Недвижимости», что власти распродают «гигантский объем» участков в промышленных зонах, однако спрос на них надо «еще поискать либо создать за счет новых продуктов, которых на рынке нет, и потом еще объяснить людям, что им это нужно».

Планируем сообща

Преобразование окружающей среды силами жителей мегаполисов – тактильный урбанизм – становится за рубежом все популярнее. Майкл Лайден, глава архитектурного бюро Brooklyn's Street Plans Collaborative и автор книги «Тактильный урбанизм – 2», считает, что проектировщиком может стать любой человек вне зависимости от образования. Главное – желание изменить городское пространство и улучшить качество жизни. Практики тактильного урбанизма могут использоваться в любом городе, будь то Нью-Йорк, Лондон или Москва. – Чем тактильный урбанизм отличается от традиционного? – Тактильный урбанизм – это собирательный термин для быстрых и незатратных действий по преобразованию городской среды, которые ведут к долговременным положительным изменениям. Он отличается от традиционной формы урбанизма тем, что изменения в городе происходят за счет инициативы самих жителей города, а не властей. Чаще всего за счет тактильного урбанизма решаются проблемы местного масштаба. К примеру, установка лавочек или прокладка велодорожки. У людей, которые воплощают такие идеи в жизнь, вполне реалистичные ожидания: проводимые ими преобразования имеют низкие риски с возможностью получить высокие достижения. Проекты обычно реализуются на небольших площадках – это могут быть пустые участки земли в городе, паркинги, пересечение улиц и площади. Идеи тактильного урбанизма не новы, но они стали более актуальны в связи с финансовым кризисом и уменьшением бюджетов на облагораживание улиц. Потребность же людей жить в удобном и функциональном пространстве осталась, поэтому жители городов самоорганизовываются и изменяют пространство вокруг себя. – Приведете несколько примеров. – Один из главных примеров – это проект, который называется «Обустрой свой квартал». Он стартовал в Далласе и длился всего два выходных дня. По существу, была изменена односторонняя трехполосная улица за счет добавления на ней выделенной полосы для велосипедистов и изменения разметки дороги. Участники проекта только визуально изменили пространство и сделали то, что хотела видеть общественность в этом месте. Результаты были колоссальные! Во-первых, информация об этих изменениях была повсюду в интернете и служила примером для подражания, а во-вторых, это привело к долговременным изменениям во всем Далласе и в планировании будущих районов. Другой проект – «Открытые улицы» – реализуется каждый год в 70 городах Америки. Он предусматривает перекрытие улицы или целого района, для того чтобы люди могли пользоваться безопасным открытым пространством для прогулок, катания на велосипеде, скейте или пробежек. Эта инициатива весьма благотворно сказывается на развитии местной экономики, а кроме того, напоминает о вреде автомобильного воздействия на окружающую среду. Проект «Парк(инг)» – инициатива по превращению наземной парковки в парк на короткое время, день или два, – позволяет вернуть жителям города пространство, которое было отдано автомобилям, и увеличить социальную активность людей на улице. Превратить пустой паркинг в парк можно за счет установки там нескольких скамеек, искусственного зеленого покрытия, фонарей и нескольких столов для пинг-понга. День «Парк(инга)» проходит каждый год во многих городах и привлекает внимание к проблеме недостатка общественных парков в крупных городах. Есть также замечательная акция, нацеленная на озеленение городов, называется «Партизанское садоводство». Обычно для реализации этой инициативы используются пустые участки земли, даже самого небольшого размера. Группа активистов рассыпает на этих участках семена и выращивает газонную траву, цветы или овощи. Такое использование земли позволяет украсить район города, улучшить экологическую обстановку и создать устойчивую пищевую систему для местных птиц и животных. «Партизанское садоводство» – отличный пример визуального улучшения района. Первый такой огород, который жители Нью-Йорка разбили на свободном участке земли, стал настолько популярным, что волонтеры и департамент парков Нью-Йорка обновляют его и ухаживают за ним каждый год. Таким образом, изначально нелегально посаженный огород стал постоянным изменением в городе. Следующий яркий пример – «Бомбардировка стульями». На самом деле эта акция гораздо более мирная, чем следует из названия. Эта инициатива включает в себя строительство стульев и скамеек из отработанных материалов, например из поддонов или ящиков. Жители вместе строят стулья, а потом наслаждаются проделанной работой. Этот проект требует большого внимания к дизайну – важно, чтобы скамейки органически вписывались в окружающую среду и были установлены там, где они будут использоваться достаточно часто. В моей книге собраны примеры более 20 практик тактильного урбанизма, большая часть которых была реализована на территории американских городов. Но с таким же успехом эти приемы могут быть использованы в любом городе, где люди хотят жить в более комфортной среде. Мы специально сделали книгу бесплатной, чтобы люди, интересующиеся урбанистикой, могли найти интересные примеры и по-возможности применить их в своем городе. – Как взаимодействуют общественные группы по изменению городской среды и почему временные преобразования – это средство для долговременных изменений? – Одна из причин, почему я начал документировать практики тактильного урбанизма, заключается в том, что я увидел общее направление действий обычных жителей разных городов США. С 2010 г. я отметил ряд небольших городских изменений, которые организовывались и спонсировались самими жителями. Следуя временным изменениям общественного пространства, которые делают сами жители, городские или муниципальные власти могут сделать их постоянными. Например, если жители сами нарисовали пешеходный переход в месте, где он был очень нужен, или проложили велодорожку по удобному и часто используемому маршруту, то городская администрация может формализировать эти изменения и сделать их частью городского ландшафта. – Дорого ли обходятся изменения при использовании практик тактильного урбанизма? – Многие из них не требуют больших финансовых вложений. Даже небольшая сумма позволит сделать значительные изменения в городском районе. Процесс традиционного городского планирования проходит за закрытыми дверями, и жителям сложно участвовать в нем. Тактильный урбанизм позволяет любому человеку участвовать в процессе преобразования городской среды, будь то изменения одной улицы, микрорайона или площади. – Может ли тактильный урбанизм быть включен в процесс официального городского планирования? – Такое возможно. Тактильный урбанизм может быть использован для того, чтобы создать общественную осведомленность, или он может помочь выявить небольшую, но волнующую горожан тему. Если он становится частью публичного процесса планирования, то это поможет установить доверие между группами с разными интересами, поскольку они вовлечены в процесс работы над городским планом. Благодаря тактильному урбанизму публика становится физически вовлечена в улучшение города, и даже неважно, насколько небольшое это изменение. Скорее всего горожане поддержат изменения, предложенные городской администрацией, если они были вовлечены в процесс обсуждения и работы над преобразованием городской среды. Но процесс планирования не будет заменен тактильным урбанизмом. Планирование – это всесторонний и многоуровневый процесс на уровне района или города, но при этом можно учитывать практики тактильного урбанизма, чтобы наиболее популярные идеи горожан были воплощены в жизнь. Беседовала Наталья Бидненко Фото: личный архив