Смена статуса подешевела

Официальных платежей в казну за изменение вида разрешенного использования сельхозземель до 2014 г. не было. Плата была введена федеральным законодательством только для Москвы и Подмосковья. В Московской области действовала следующая формула: владелец земли должен был заплатить 50% от разницы между кадастровой стоимостью земли сельхозназначения и земли по новому виду использования. Платеж нужно было перечислить в течение месяца, иначе решение аннулировалось. Перевод земли под строительство обходится слишком дорого: необходимо сразу заплатить до 15-20% от инвестиций в проект, жаловались девелоперы.

Но серьезно пополнить бюджет за счет этого вида платежа подмосковным властям не удалось: в прошлом году инвесторы заплатили всего 206 млн руб. Был изменен вид разрешенного использования 1989 земельных участков общей площадью 885,76 га, сообщил представитель минимущества Подмосковья. Не за все изменения взималась плата, уточняет он: например, перевод под строительство промышленных, социальных и инфраструктурных объектов бесплатный.

«Понимая, что процесс долгосрочный и собственникам сложно задолго до начала строительства отвлекать большие суммы, мы изменили порядок расчета платы», - рассказал «Ведомостям» зампред правительства Московской области Александр Чупраков. С 1 января плата зависит от площади застройки и дифференцируется в зависимости от этажности объекта и площади. Собственник должен заплатить разницу между кадастровой стоимостью с/х земли и под жилищное строительство.

Расчет по новой формуле ориентировочно составит 10-15% от прежних показателей и напрямую зависит от площади застройки участка и этажности возводимых зданий, указывает Чупраков. То есть чем больше площадь возводимого дома, тем выше плата. Примерная стоимость за изменение вида разрешенного использования не превысит 3000 руб. на квадратный метр возводимого жилья. «Несправедливо брать плату за весь участок, особенно если это комплексная застройка, ведь часть территории будет занята социальными объектами», - объясняет он.

Для изменения вида использования собственник земли должен получить три документа: проект планировки территории, проект межевания и градостроительный план земельного участка. Эта плата действует на территории в пределах 50 км от ЦКАД (на периферии Московской области плата не взимается, есть перечень районов). Ранее действовавшая формула тоже будет работать - при отсутствии указанных документов.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка затруднились прокомментировать новые правила. «3000 руб. нужно заплатить сегодня, продажи начнутся не ранее чем через два года, с учетом банковских процентов эта стоимость возрастет, - рассказывает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. - Но даже с учетом этого платеж нельзя назвать обременительным». Сейчас процесс перевода земель может приостановиться, полагает он: 50-60% покупателей жилья - это ипотечники, основным критерием при принятии решения будет возможность получения ипотеки, в противном случае риски слишком высоки.