Спрос на жилье в Петербурге сократился примерно на треть в 2015 году

В 2015 г. спрос на новостройки в Петербурге в традиционной части города (в пределах кольцевой автодороги) уменьшился на 28% к уровню 2014 г., а вывод новых объектов на рынок сократился на 21%, подсчитала директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. По ее данным, за прошлый год выросло предложение нового жилья только на территориях, расположенных за кольцевой автодорогой (на 6%), где цены ниже. Но спрос падал и там (-25%).

Группа Etalon в прошлом году сдала в эксплуатацию в Петербурге и Московском регионе 500 000 кв. м, на 13% меньше, чем годом ранее. В 2016 г. Etalon планирует сократить ввод еще на 16%, до 422 000 кв. м, но нарастить продажи на 20%, рассказал президент компании Вячеслав Заренков. В 2015 г. продажи Etalon снизились на 12% до 35 млрд руб.

Всего на продажу выставлено около 5,2 млн кв. м, из которых 330 000 кв. м относится к бизнес-классу и элитному жилью, говорит Сережина. Продано в прошлом году в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти 3,8 млн кв. м, спрос сократился примерно на 27%, добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Но в 2014 г. спрос был ажиотажным, поэтому продажи 2015 г. даже с учетом спада оставались на высоком уровне, считает она.

По данным управления Росреестра по Петербургу, прав собственности на жилые объекты по договорам купли-продажи (мены) жилья зарегистрировано на 21,9% меньше, чем в 2014 г. Покупателей дорогого жилья стало на 12% меньше, считает Сережина.

В 2016 г. предложение продолжит сжиматься, девелоперы будут открывать новые проекты с удвоенной осторожностью, прогнозирует начальник отдела продаж «БФА девелопмента» Светлана Денисова. «Такой кризис мы еще не проходили», – считает президент RBI Эдуард Тиктинский. Рынок, по его мнению, ожидает поиск оптимальных проектных решений, битва брендов и маркетологов на фоне роста себестоимости, некоторые его участники не смогут выполнять обязательства и разорятся.

В Петербурге и Ленинградской области по итогам прошлого года застройщики сдали на 6% жилья больше, чем в 2014 г. Но рост строительной активности сместился в область – если в городе в 2015 г. ввели в эксплуатацию на 7% меньше – 3 млн кв. м, то в области, наоборот, на 22% больше – 2,3 млн кв. м, сообщили представители администраций двух регионов.

Группа ЛСР в прошлом году построила в Петербурге 538 000 кв. м, это на 21% больше, чем годом ранее. Но объем контрактов у компании в Петербурге в 2015 г. упал на 45% в площадях (до 385 000 кв. м) и на 42% в деньгах (до 36,3 млрд руб.), сообщила компания.

Setl Group вывела на рынок за прошлый год меньше, чем построила. Так, в Петербурге, Ленобласти и Калининграде компания ввела в эксплуатацию более 700 000 кв. м жилья (годом ранее – 580 000 кв. м), а продавала 650 000 кв. м в строящихся домах.

Сколько именно продано, в Setl Group не раскрывают, но отмечают, что темп удалось удержать на уровне 2014 г.

На рынке в основном совершались не инвестиционные, а потребительские сделки: люди прибегали к ипотечным кредитам, чтобы решить жилищные проблемы, а важнейшим драйвером спроса в 2015 г. была ипотека с господдержкой, говорит Денисова.

Спасительная ипотека

По данным Росреестра, в 2015 г. в Петербурге было зарегистрировано договоров ипотеки на 16,4% меньше, чем в 2014 г. У крупнейших банков объемы выданных кредитов сократились. Так, Сбербанк в Петербурге в 2015 г. выдал 48,3 млрд руб., на 3% меньше, чем годом ранее, а в Ленобласти – 4,5 млрд руб., на 17% меньше, чем годом ранее. «ВТБ 24», по данным пресс-службы банка, за прошлый год сократил объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге более чем на 40%. Банк «Санкт-Петербург» – на 13% до 8300 шт., в деньгах снижение составило 15% до 15,5 млрд руб., сообщила пресс-служба банка. Прошлый год показал, что резкого роста спроса программа субсидирования процентных ставок не спровоцировала, отмечает Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге. Между тем в эконом-сегменте от 70 до 90% продаж происходит с ипотекой, напоминает Алексей Разумов, директор по инвестициям ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург»).

В комплексе эконом-класса «Огни залива» от «БФА девелопмента» по ипотеке продавалось 55% квартир и практически все – по программе с господдержкой, говорит Денисова. Напротив, в структуре продаж группы Etalon доля ипотеки по итогам года заняла 15%.

Дешевело только дешевое

Средняя цена на строящиеся квартиры эконом-класса в традиционной части Петербурга в прошлом году не менялась – 96 000 руб. за 1 кв. м, а вот за кольцевой автодорогой цены снизились примерно на 5% до 70 500 руб. По словам учредителя агентства недвижимости «М16-недвижимость» Вячеслава Малафеева, на вторичном рынке колебания цен ощущались значительнее, чем на первичном: старые панельные дома, которые были не слишком востребованы и ранее, теперь еще больше подешевели. По словам Малафеева, продавцы на вторичном рынке были готовы к торгу, а цена заявлялась с учетом 5–10%-ной скидки.

В комплексах ЖК «Академ-парк» (комфорт-класс) и ЖК «Огни залива» (эконом-класс) за год цены подняли на 11 и 6% соответственно и этот рост целиком обусловлен ростом готовности объектов, приводит пример Денисова. Жилье бизнес-класса за год подорожало на 6% до 159 000 руб., говорит Сережина.

По оценке руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамары Поповой, средняя цена на элитные квартиры на первичном рынке в прошлом году достигла 331 000 руб. за 1 кв. м, рост к 2014 г. – 13%. Средняя сумма сделки в элитном сегменте увеличилась в 1,5 раза до 42,5 млн руб. Причина – все больше покупателей отдают предпочтение квартирам большого метража. По данным Поповой, если в 2014 г. на квартиры от 150 кв. м приходилось 20% запросов, в 2015 г. их доля возросла до 35%, а доля объектов от 220 кв. м в общей структуре спроса выросла более чем в 3 раза до 14%. Проведенное Knight Frank St. Petersburg анкетирование показало: если в 2014-м большинство клиентов говорили о переезде в более подходящий район, то в прошлом году в основном переезжали в более просторные квартиры.

По оценке Поповой, на вторичном рынке элитные квартиры подешевели на 1%, в среднем до 190 500 руб. за 1 кв. м. В начале 2015 г. на вторичном рынке элитного жилья было заметно резкое увеличение цен по сравнению с показателями предыдущего квартала, так как продавцы желали привести цены в соответствие с динамикой курсов валют, но выяснилось, что этот шаг неэффективен, и стоимость квартир начала плавно снижаться, отмечает Попова.