Спрос на офисную недвижимость сохраняется: по итогам трех кварталов 2026 года на первичном рынке офисной недвижимости класса А внутри МКАД реализовано 183 тыс. кв. м — на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали в аналитическом центре STONE. Однако более половины реализованного объема офисов класса А пришлось на проекты трех системных игроков рынка, что свидетельствует о неравномерности распределения спроса и его концентрации в проектах профильных девелоперов. Аналитики NF GROUP отмечают, что совокупная доля этих трех игроков в проектном объеме офисов класса А составляет 67%.
По данным аналитического центра STONE, совокупный оценочный объем выручки девелоперов от продажи офисных блоков класса А внутри МКАД без учета зданий целиком составил почти 100 млрд руб., увеличившись на четверть год к году. Всего на офисном рынке Москвы представлено 38 девелоперов, которые предлагали покупку офисов класса А. По итогам трех кварталов 56% проданных площадей пришлось на проекты трех девелоперов: STONE, MR и Forma, где лидером по объему реализованных офисных блоков стал первый. Остальные 44% распределились между другими участниками рынка, причем у 7 игроков контрактаций не было зафиксировано.
Схожую тенденцию аналитики NF GROUP отмечают и в распределении проектного объема офисов класса А между крупнейшими девелоперами. «Наибольший объем офисных площадей сосредоточен в портфелях STONE, MR Group и Forma: совокупно на три компании приходится порядка 1,78 млн кв. м, или около 67% проектного объема среди восьми девелоперов, представленных в нашем регулярном отчете. Концентрация спроса в проектах этих игроков объясняется масштабом их предложения и возможностью предложить покупателям более широкую линейку офисных продуктов, различающихся по расположению, срокам готовности, площадям и коммерческим условиям», — фиксирует Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP.
Средневзвешенная цена реализованных офисных блоков класса А составила 518 тыс. руб. за кв. м, что на 4% выше показателя за январь–сентябрь 2025 года. Показатель остался практически неизменным из-за 15 офисных стартов, из которых только 4 пришлись на сложившиеся деловые локации, отмечают эксперты аналитического центра STONE. При этом в востребованной зоне СК–ТТК, в частности, средняя цена по контрактациям выросла на 20% год к году, или до 640 тыс. руб. за кв. м.
Основной объем продаж по-прежнему формируется за пределами центральных деловых районов. За девять месяцев в зоне ТТК–МКАД реализовано 142 тыс. кв. м офисных площадей — 78% совокупного объема сделок на первичном рынке класса А. Средняя цена продажи здесь составила 466 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 1% за год. Сдержанная динамика связана в том числе с выходом новых проектов в более удаленных от ТТК локациях, где стартовые цены ниже, чем в сформировавшихся деловых районах: в среднем показатель составил 320–330 тыс. руб. за кв. м.
«Рынок демонстрирует важную тенденцию: рост объема продаж сопровождается усилением дифференциации между проектами. Так, в 32 из 71 проектов объем реализованных площадей с начала года не достиг 1 тыс. кв. м, что говорит о качественном пересмотре приоритетных критериев для покупки помещения на офисном рынке Москвы. Динамика говорит о том, что все большее значение приобретают качество проекта, расположение и перспективы развития деловой локации», — заметила руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.
Усиление конкуренции на первичном офисном рынке связано с расширением предложения, соглашаются эксперты NF GROUP. «По нашим подсчетам, за год количество проектов в продаже увеличилось на 57%, а число девелоперов — на 24%. Расширение предложения дает покупателям больше возможностей для выбора, но одновременно повышает требования к качеству офисного продукта. В этих условиях преимущество получают девелоперы, способные предложить не один универсальный формат, а несколько проектов под разные задачи бизнеса и инвестиционные стратегии», — пояснила Елена Акатова.
Ключевым фактором конкуренции между проектами остается способность девелоперов предложить жизнеспособный продукт, соответствующий требованиям современных корпоративных пользователей и частных инвесторов, отмечают эксперты. На фоне роста стоимости офисов в центральных районах Москвы проекты в локациях с более доступным порогом входа сохраняют потенциал для привлечения покупателей, тогда как в сформировавшихся деловых кластерах дополнительную ценность приобретают ограниченность предложения и перспективы дальнейшей капитализации актива.