Ozon может арендовать крупный складской комплекс под Троицком

Ozon договаривается об аренде складского комплекса в деревне Терехово недалеко от Троицка в 40 км от Москвы, строительством которого будет заниматься ГК «Гранель». Об этом «Ведомостям» рассказали три консультанта, работавшие со сторонами потенциальной сделки. Данную информацию подтвердил и источник, близкий к одной из компаний.

По словам консультантов, соглашение еще не подписано, однако переговоры находятся на продвинутой стадии. Консультанты также добавляют, что онлайн-ритейлер намерен занять практически весь объект, площадь которого составит порядка 180 000–200 000 кв. м. Представитель ГК «Гранель» от комментариев отказался, в Ozon на вопросы «Ведомостей» не ответили.

Консультанты также указывают, что Ozon не единственный претендент на этот объект. Аренду площадей в Терехове рассматривает и Wildberries, говорят два собеседника «Ведомостей». Представитель Wildberries на запрос не ответил.

Сам складской комплекс должен появиться на участке общей площадью порядка 47 га (сроки строительства пока не определены). О том, что «Гранель» выкупила данную площадку под его строительство, источники «Ведомостей» сообщали в конце июля этого года. Тогда же они рассказывали, что у компании давно были планы по выходу в сегмент логистической недвижимости и она искала площадки под эти цели. Строительство склада позволит девелоперу получить от мэрии Москвы льготы на перевод других участков под жилье, уточняли они.

«Гранель» специализируется на строительстве жилья. Сейчас в ее портфеле 6,5 млн кв. м, а в активной стройке, по данным Единого ресурса застройщиков, 1,05 млн кв. м недвижимости. Владелец группы – ее президент Ильшат Нигматуллин.

Интерес онлайн-ритейлеров к объекту в Терехове опрошенные «Ведомостями» консультанты связывают с несколькими факторами. Сейчас маркетплейсы продолжают активно развиваться как в Московском регионе, так и в других областях страны, объясняет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Об этом же говорит и партнер NF Group Константин Фомиченко. В частности, торговый оборот (GMV) Ozon в III квартале вырос на 140% год к году до 450,8 млрд руб., говорится в его неаудированной отчетности. За первое полугодие данный показатель увеличился на 94% до 675,7 млрд руб. У Wildberries за первое полугодие оборот товаров и услуг достиг 1,22 трлн руб. (+94% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).

Фомиченко указывает, что таким игрокам требуются крупные складские площади для осуществления операций. Они открывают масштабные распределительные центры (более 100 000 кв. м) почти во всех регионах России, что позволяет обеспечивать широкий ассортимент товаров и более быструю доставку клиентам, соглашается управляющий партнер NT Properties Владислав Рябов. Подобные площади на столичном рынке сейчас найти практически невозможно, отмечает Фомиченко. Вакансия в Москве и Московском регионе сейчас составляет лишь 0,1%, напоминает Алябьев. Строящиеся объекты к моменту ввода в эксплуатацию уже, как правило, сданы в аренду или проданы, подчеркивает директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский.

Ставка аренды складского комплекса в Терехове может составить порядка 6500–7500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), подсчитал член совета директоров и директор по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Игорь Кротенков. В этом районе такие объекты сдаются по 8000–8500 руб. за 1 кв. м в год, говорит Рябов. Однако он не исключает, что для крупного арендатора ставка будет на уровне 7000 руб. Таким образом, онлайн-ритейлер будет ежегодно платить за комплекс 1,17–1,5 млрд руб.

Выбор объекта опрошенным «Ведомостями» консультантам кажется оправданным. Он будет находиться на пересечении Калужского шоссе и ЦКАД, говорит Алябьев. По его словам, юго-западное направление традиционно популярно у арендаторов и покупателей складов.

Для «Гранели» же логично сдать объект одному арендатору, если c его стороны есть спрос, считает Герастовский. Компания пока не является системным игроком в складском сегменте, поэтому клиент из сферы онлайн-ритейла будет удобным для нее, так как, скорее всего, заключит длительный договор, полагает Рябов. Впрочем, всегда есть риск, что в случае расторжения контракта с таким игроком арендодатель останется с пустым объектом, чего бы не произошло, если бы склад занимали несколько компаний, рассуждает Герастовский.

Если Ozon или Wildberries договорятся об аренде комплекса в Терехове в ближайшие несколько месяцев, то это станет крупнейшей сделкой в этом году. Пока рекорд принадлежит тому же Ozon, для которого девелопер PST Development строит в Ватутинках логистический комплекс общей площадью порядка 130 000 кв. м. Кроме того, PNK Group возводит для онлайн-ритейлера «Всеинструменты.ру» склад на 115 000 кв. м в «PNK парк Чашниково». После окончания работ компания возьмет эти площади в аренду. А логистический оператор СДЭК снял у PNK Group 89 000 кв. м на юге Московской области.