В Москве появится шесть деловых районов на 3 млн кв. м

Около половины офисов (3,1 млн из 6,5 млн кв. м), запланированных к вводу в Москве в 2025–2030 гг., будет сосредоточено в шести районах, говорится в исследовании консалтинговой компании NF Group. Речь идет о так называемом «Большом сити» (охватывает около 3000 га между Ленинградским и Кутузовским проспектами), Ходынском поле, Савеловском и Калужском кластерах, а также территориях Северного и Южного речных портов.

Больше всего офисов появится в «Большом сити». По словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Марии Зиминой, к 2030 г. там будут возведены бизнес-центры общей площадью 1,7 млн кв. м. Такую же цифру называют и IBC Real Estate. Там будет сосредоточено 28% от общего объема нового строительства, уточняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями этой компании Екатерина Белова. В CORE.XP говорят об 1,87 млн кв. м, но эта фирма при подсчете учитывает еще и Ходынское поле. В этом районе, по словам ее представителя, появится 295 000 кв. м новых площадей. Остальное – в «Москва-сити» (527 000 кв. м), Хорошево-Мневниках (729 000 кв. м) и на Кутузовском проспекте (324 000 кв. м).

Порядка 562 650 кв. м офисных площадей до 2030 г. появится на бывшей территории Южного порта, по данным NF Group. В CORE.XP говорят о 430 000 кв. м. В Савеловском районе анонсирован ввод 216 920 кв. м, сказано в исследовании. Другие консультанты считают его частью белорусско-савеловского направления. По этой причине в CORE.XP, к примеру, ожидают появления там 573 000 кв. м такой недвижимости. Также большие объемы офисного строительства запланированы на территории Северного речного порта и между ст. м. «Калужская» и «Воронцовская». Согласно подсчетам NF Group, там будет сдано 189 570 и 151 850 кв. м соответственно. По данным CORE.XP – 133 000 и 111 000 кв. м.

Все формирующиеся деловые районы находятся за Третьим транспортным кольцом (ТТК), лишь часть «Большого сити» заходит в Центральный административный округ (ЦАО) столицы, говорится в исследовании NF Group. Представитель этой компании уточняет, что в целом 71% всех новых офисов, которые достроят в ближайшие пять лет, будут расположены за пределами ЦАО. Для сравнения: в 2020–2024 гг. этот показатель составлял 65% (2 млн кв. м). Совокупный объем предложения за пять лет увеличится на 34,6% по сравнению с 2024 г. с 18,78 млн до 25,3 млн кв. м. Будет построено 137 новых бизнес-центров, уточняется в исследовании. О децентрализации говорят и другие консультанты. По информации IBC Real Estate, из 6,2 млн кв. м офисов, заявленных к вводу в 2025–2030 гг., 3,4 млн кв. м появится между ТТК и МКАД. В Nikoliers говорят, что девелоперы анонсировали ввод примерно 6,3 млн кв. м новых бизнес-центров, в том числе 66% за пределами ЦАО.

Активное строительство офисов за ТТК опрошенные «Ведомостями» эксперты связывают прежде всего с запуском мэрией Москвы ряда городских программ, например по созданию мест приложения труда и комплексного развития территорий. Первая позволяет застройщикам получать льготы при возведении бизнес-центров за ТТК, объясняет директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Вторая, по словам экспертов, предполагает застройку бывших промзон, в основном расположенных на периферии. Там должно появиться не только жилье, но и коммерческая недвижимость.

Дефицит свободных площадок в центре города и их высокая цена также способствуют развитию офисного строительства за ТТК, говорит директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Директор по аренде делового квартала «Сколково парк» Елена Малиновская добавляет, что даже при наличии участка в ЦАО получить разрешение на строительство на нем крупного объекта крайне сложно.

Строить бизнес-центры не в ЦАО еще и выгодно, отмечают эксперты. По словам Недри, в 2024 г. порядка 70% всех сделок по продаже офисов пришлось на зону между ТТК и МКАД. Экономические условия последних трех с половиной лет заставляют компании оптимизировать затраты, в том числе менять расположение своих штаб-квартир, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости «Мангазеи» Марина Чернякова.

При этом большинство формирующихся офисных кластеров расположено рядом со сложившимися деловыми районами или в местах, которые и ранее были интересны бизнесу, обращают внимание консультанты. По их словам, это обеспечивает высокий спрос и позволяет пользоваться существующей инфраструктурой. Например, «Большой сити», Савеловский кластер, Ходынское поле и Северный речной порт граничат с «Москва-сити», Белорусским и Ленинградским деловыми коридорами, отмечает Зимина. А по словам Захаровой, Калужский кластер популярен у компаний энергетического и нефтегазового секторов (там раньше располагались структуры «Газпрома». – «Ведомости»). Его развитию поспособствовало и открытие ст. м. «Воронцовская», уверена Недря. В принципе, по ее мнению, без улучшения транспортной инфраструктуры, запуска Большой кольцевой линии и открытия новых станций метро развитие деловых кластеров за ТТК вряд ли было бы возможно. Транспортная доступность – один из ключевых факторов, влияющих на выбор места работы, соглашается Захарова. Директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости компании «Галс-девелопмент» Светлана Мазур также обращает внимание на то, что рядом с будущим деловым районом «Южный порт» есть сразу три станции. Аналогичная ситуация и с Ходынским полем. Там, как уверяет представитель Tekta Group, есть станция «ЦСКА» и удобный выезд на Ленинградский проспект.