Мэрия снижает ставки
Столичные власти готовят беспрецедентный проект, реализация которого может привести к значительному снижению цен на офисные помещения высшего класса в городе.
Вице-премьер московского правительства Иосиф Орджоникидзе, возглавляющий департамент внешних связей мэрии, сообщил "Ведомостям", что примерно через два месяца московское правительство намерено предложить на рынок офисные помещения класса "А"и "В"в построенных на деньги города комплексах по цене, не превышающей $250 в год за 1 кв. м.
Сейчас стоимость годовой аренды 1 кв. м в элитных офисных центрах столицы доходит до $700.
По мнению Орджоникидзе, такая инициатива "сверху"могла бы способствовать снижению цен на офисы в целом по городу, что, в свою очередь, привело бы к оживлению деловой активности.
Со слов риэлторов, решение городских властей вполне способно подтолкнуть цены к падению, так как сейчас стоимость аренды офисных помещений не соответствует возможностям клиентов.
По данным менеджера отдела нежилых помещений агентства недвижимости "Бест"Татьяны Смирновой, около 40% владельцев офисных комплексов держат цены на слишком высоком уровне. "Мы можем предложить нашим клиентам офисные помещения высшего класса по цене от $400 до $650 за 1 кв. м в год, в то время как большинство клиентов, желающих снять помещения подобного уровня, ориентируются на сумму до $350 в год". Несмотря на то что недвижимость в целом после кризиса значительно подешевела, на офисные помещения высшего класса произошло наименьшее снижение цен. "В итоге помещения экстракласса зачастую простаивают. Не секрет, что поток иностранцев, являющихся основными "потребителями"этих помещений, после августа прошлого года поиссяк", Сговорит Смирнова.
Руководитель отдела нежилых помещений агентства недвижимости "Миэль"Ирина Глива сообщила, что, по данным ее фирмы, предложение элитных офисов в Москве превышает спрос примерно на 20%. Сколько офисных площадей принадлежит сейчас городу, в комитете по регистрации прав собственности Москвы сразу сказать не могут - для подсчетов им требуется минимум месяц.
Площадь каждого из 750 имеющихся в Москве комплексов экстра-класса, по словам эксперта "Миэля"Анатолия Марченко, составляет от 1500 до 12 000 кв. м.
"Общий метраж можно очень приблизительно посчитать, умножив 4000 м на 750 объектов", - считает Анатолий.
Таким образом, получается около 3 млн кв. м. Сколько из них принадлежит городу, риэлторы сказать не берутся. По информации Марченко, в столице есть комплексы, построенные с долевым участием города, но в общем объеме их немного.
При этом риэлторы не сомневаются в способности столичных властей влиять на ценовую ситуацию на рынке, особенно в перспективе. До конца года должна быть завершена первая очередь строительства принадлежащего городу комплекса "Плаза"рядом с гостиницей "Балчуг-Кемпински", которую ведет "СТгрупп". В III квартале 2000 г. в рамках строительства первой очереди центра "Москва-Сити" будет введен 34-этажный офисноделовой комплекс "Башня-2000"на набережной Тараса Шевченко, возводимый при долевом участии городских властей. В отделе по связям с общественностью АО "Сити" сообщили, что общая площадь офисных помещений в нем составит примерно 25 000 кв. м. Всего в рамках "Москва-Сити"планируется построить 2,5 млн кв. м, из них порядка половины офисно-делового назначения.
Приблизительно к 2001 г. ожидается сдача двух высоток проекта "Новое кольцо Москвы", в котором также участвует город. В каждом элитном жилом здании расположится около 5000 кв. м офисов высшего класса, сообщили "Ведомостям"в корпорации "Конти" девелопере проекта. Всего в рамках проекта за 15 лет планируется построить 60 таких зданий. И это только ряд городских проектов.
Риэлторы отмечают, что муниципальный "демпинговый проект" будет успешным только при соблюдении ряда условий.
"Если правительство хочет построить конкурентоспособные комплексы, то им придется учитывать, что в офисах такого класса должна быть очень хорошо развита инфраструктура. Клиенты требуют наличия многих условий, среди которых хорошая сотовая и телефонная связь, охрана, система кондиционирования, кафе для сотрудников, уборка помещений и т. д., Сговорит Глива. СПомещения, даже более выгодно размещенные, не имеют такого спроса, как комплексы с хорошо развитым менеджментом здания".
По мнению Татьяны Смирновой, муниципалам следует учитывать и еще одну особенность рыночной конъюнктуры: "К сожалению, немногие офисные центры предлагают к сдаче в аренду небольшие площади. Например, из наших клиентов только "Смоленский пассаж"сдает под офис небольшие комнаты, обеспеченные необходимым сервисом. Наибольшее число предложений - площади от 700 кв. м и целые этажи, в то время как основной спрос на помещения от 100 до 200 кв. м".
"Если московские власти предложат конкурентоспособные помещения, для нас это будет очень интересно. Это позволило бы вздохнуть свободнее и нам, и нашим клиентам", - говорит Смирнова.
Орджоникидзе уверяет, что мэрия настроена серьезно, и отметил в беседе с корреспондентом "Ведомостей", что "городская цена может подвергнуться легкой корректировке, если наметившееся в начале осени оживление спроса повлечет за собой заметное повышение цен или случится еще что-нибудь экстраординарное".