Плавное снижение цен
"Ведомости" начинают регулярные обзоры московской недвижимости. Сегодняшний обзор посвящен вторичному рынку жилья.
Впервые в такого рода аналитике в публикуемой таблице приведены данные не о ценах предложения, а о ценах реальных сделок, которые проходили через три крупнейших московских риэлторских агентства - "Инком", "Миэль" и "Московскую центральную биржу недвижимости".
В начале 2000 г. риэлторы ожидали традиционного праздничного спада. Однако январь показал, что покупательская активность продолжает оставаться относительно высокой, и те компании, которые закрыли офисы и отправились всей командой на длительные зимние каникулы, могут существенно ослабить свои позиции на рынке.
"Мы ждали, что в январе будем скучать, но на самом деле застой был только первые 10 дней, - сказал "Ведомостям" генеральный директор риэлторского агентства "Миэль" Григорий Куликов. - Сейчас мы уже активно работаем".
По словам риэлторов, цены на вторичном рынке в прошлом году плавно снижались вплоть до осени, когда наступает традиционный сезонный подъем рынка. Начиная с октября они стали постепенно расти и поднялись к декабрю примерно на 5 - 10%. Специалисты предсказывают, что в первой половине 2000 г. цены продолжат постепенное снижение и стабилизируются к началу лета.
"Спрос на недвижимость есть, и он никуда не исчезнет в ближайшие годы, - считает начальник управления жилищной политики Департамента муниципального жилья правительства Москвы Николай Федосеев. - Хотя пока предложение опережает спрос".
Следует отметить, что, несмотря на общую тенденцию к снижению цен, спрос на отдельные категории жилья оказывается достаточно стабильным. Это недорогие однокомнатные квартиры в хороших районах, а также качественное жилье в традиционно престижных местах - на Ленинском, Ленинградском, Кутузовском проспектах и в районе Сокола. "Общая тенденция к удешевлению типового и низкокачественного жилья при сохранении цен на комфортное сохраняется на протяжении последних лет, - считает директор по маркетингу "Корпорации "Инком" Андрей Куприянов. - Она продолжится и в дальнейшем".
Тем не менее даже на самые элитные дома современной постройки цены постепенно снижаются, отметил Александр Савенко, президент МЦБН. По его словам, даже самые хорошие квартиры не будут продаваться дороже $1500 за метр. "О ценах в $2500 - 3000 за метр все уже забыли, - сказал он. Сейчас клиент борется за каждый доллар". Он отметил, что размер риэлторской комиссии за последний год сократился почти на треть и составляет сейчас уже не 6 - 8%, а 5 - 6%. По некоторым объектам комиссия может быть всего 1,5 - 2%.
Риэлторы указывают, что во многом цены будут зависеть от политики правительства Москвы, которое является крупнейшим игроком на первичном рынке жилья. Вторичный рынок обычно реагирует на происходящее на "первичке" с задержкой на три-четыре месяца, хотя в последнее время этот временной разрыв неуклонно сокращается. Федосеев сказал, что он не ожидает на "первичке" резких ценовых скачков.
По его словам, цена квадратного метра будет опускаться на 1 - 2% в месяц, но общее годовое снижение не превысит 10%.
Однако, отметил Куликов, дополнительную сложность для анализа тенденций на "первичке представляет тот факт, что сейчас нет предложения готового жилья - оно все распродано. Сегодня предлагаются объекты со сроком сдачи во втором полугодии, а порой поступают предложения выкупать квартиры в домах, в которых даже фундамента нет.