Хождения по мукам
Превращение Старого Арбата в пешеходную зону, которой многие восхищались и которую столь же многие ругали, свершилось руками профессионального военного строителя Бориса Фролова, возглавлявшего строительство здания Министерства обороны на Арбатской площади. Под Арбатом проведены необходимые для Министерства обороны коммуникации и инженерные сети, поэтому булыжная мостовая имела двойное предназначение: она не просто украсила улицу, но позволила скрыть следы подводок военного ведомства.
Сегодня Фролов возглавляет объединяющую девелоперов Ассоциацию инвесторов Москвы.
По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города, в прошлом году московские строители освоили $4 млрд, а в этом году планируется увеличить этот объем почти до $5 млрд. Однако вложить деньги в строительство, оказывается, не так просто.
- Каковы основные проблемы инвесторов, вкладывающих сегодня деньги в московскую недвижимость? - В Москве разжигается нездоровое соперничество между муниципальными и частными инвесторами. Мы слышим иногда заявления официальных представителей правительства или правительственных структур о том, что нам не нужны частные инвесторы. Мол, мы - государственные или муниципальные инвесторы - с программой справимся сами. Вплоть до предложений запретить продажу прав аренды частным инвесторам, так как городу выгоднее самому строить и продавать. Это абсолютно близорукое заявление. Сегодня государственным или муниципальным инвестором является один Леонид Краснянский [руководитель Департамента внебюджетной политики строительства правительства Москвы]. В частном секторе в недвижимости трудится 80% москвичей, работающих в области строительства, которые останутся недозагруженными. Мы далеко не убеждены, что это выгодно городу.
Вторая проблема в городе это проблема размывания ответственности. Инвестор, заключив договор с администрацией, тут же становится заложником кредитного учреждения, которому безразлично, по чьей вине остановили работы по его проекту.
Хотя лица, от имени правительства подписывающие документы, определены, ответственность администрации размыта между десятками организаций. Нет человека от администрации, который бы нес ответственность.
Например, три года стоит законченный дом, который инвестор не может оформить в собственность, а значит, не может реализовать квартиры. Доля города оформлена, а доля инвестора нет. Но оформление прав собственности по контракту - это обязанность администрации. А получается, что она решила свои вопросы, получила свою долю и ей наплевать, когда решится проблема инвестора. Не все представители администрации - но многие так действуют, не понимая, что, как только инвестор реализует свою часть, эти деньги пойдут на рефинансирование.
- Вы неоднократно говорили, что одна из главных задач - чтобы правительство Москвы заставило своих собственных чиновников выполнять свои же решения...
- Есть постановление правительства Москвы N273 об исходноразрешительной документации.
Это основа основ. Если мы приглашаем кого-то сесть за стол переговоров и предлагаем ему что-то сделать, мы ему должны открыть то, что мы знаем. Должны объяснить, что именно здесь можно построить, какого объема, каково должно быть назначение здания, сколько стоит земля, инженерные коммуникации. И в этом здании на таких-то условиях мы хотим иметь 50% площадей (доля города заранее должна быть просчитана).
Должны быть солидные партнерские отношения.
Я говорю об этом как заместитель председателя городской комиссии по подбору инвесторов по Центральному округу. Ни одного конкурса еще не проведено в полном соответствии с требованиями того же постановления N273 и последующих постановлений, где определен пакет конкурсных документов, который должен быть предъявлен инвестору. Объем документов должен быть такой, чтобы инвестор, ознакомившись с ними, мог составить экспресс-бизнес-план и понять, что в реализацию проекта есть смысл ввязываться. А сегодня мы предлагаем инвестору, чтобы он заказывал определенную часть исходно-разрешительной документации за свой счет.
Второй пример. Я не знаю ни одного конкурса, на котором был бы представлен пакет, где бы присутствовал распорядительный документ правительства, в который оставалось бы только вписать фамилию, имя, отчество победителя конкурса. Этого нет, это все начинает оформляться потом. Такое положение дает повод на уровне чиновничьего аппарата трактовать документы так, как они хотят. Хотя в постановлении правительства Москвы определено, что такой документ должен быть подготовлен заранее.
- Отсутствие этого документа способствует развитию коррупции? - Безусловно. Это хороший повод для недобросовестных людей использовать открывающиеся возможности в корыстных целях.
- Сколько сейчас проходит времени с момента принятия решения о строительстве до получения разрешительной документации? - Шесть - восемь месяцев для очень активного инвестора. Бывает и три года. Все зависит от квалификации инвестора, его напористости и связей.
- На одной из пресс-конференций председатель Госстроя Анвар Шамузафаров говорил, что для получения всех необходимых согласований нужно собрать более 40 подписей...
- Он, наверное, никогда не ходил и не собирал эти подписи.
Этих подписей надо собрать не 40, а 140, а может быть, и 240.
Впервые мы заговорили об этой проблеме четыре года назад.
Тогда мы провели анализ, который показал, что только на согласования и получение разрешений инвестор нес затраты от $100 до $300 на кв. м. Это - еще не приступив к проектированию! Большая часть этих средств не поступала в казну города.
Если мы не заставим всех выполнять нормативные документы по разработке и выдаче частным инвесторам исходно-разрешительной документации, это будет продолжаться. И никакие полиции, милиции и другие инстанции не искоренят этого. Одним из основных пунктов в 273-м положении было записано, что все это делает Москомархитектура, а потом предъявляет инвестору. Что цена этих услуг не должна превышать 0,15% от стоимости объекта. И все стало на свои места. Сейчас контроль за исполнением этого документа несколько ослаб. Опять нужен мощный побудитель, который бы заставил исполнять принятые правительством постановления.