Бизнес без крыши не останется
Нынешний год добавит Москве беспрецедентно большое количество новых офисных площадей. Однако избытка не будет: несмотря на относительно слабую активность арендаторов в I квартале, спрос на хорошие офисы неуклонно растет, а доля незанятых площадей последние 12 месяцев стабильно снижается (см. табл.). Постепенно начинают вырастать цены - даже если базовые арендные ставки остаются прежними, из них все чаще исключают стоимость эксплуатационных расходов и НДС.
О росте предложения на рынке говорят следующие цифры. В этом году в Москве планируется ввести в эксплуатацию примерно 350 000 кв. м офисных площадей. Причем, по оценке компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, около 135 000 кв. м из них будет относиться к классу А. Тогда как в прошлом году было введено 142 500 кв. м офисов всех классов.
В I квартале 2001 г. арендаторы офисных площадей проявили невысокую активность. По данным Colliers International, за три месяца было сдано около 55 000 кв. м, что составляет 50% от результатов IV квартала 2000 г. Аналитики склонны объяснять это сезонным спадом, обусловленным низкой деловой активностью из-за длительных рождественских каникул.
Несмотря на понизившийся спрос, за первые три месяца в Москве было введено в строй 85 000 кв. м новых офисных площадей, в том числе два здания класса А - бизнес-центр на ул. Тимура Фрунзе, 24 (общая площадь 8700 кв. м, сдающаяся - 6100 кв. м), и офисно-торговый комплекс на Сухаревской площади (офисы занимают 4 - 6 этажи, около 4000 кв. м). Сейчас в комплексе остается свободным только шестой этаж (1387 кв. м), который застройщик - "Стимул Груп" - намерен сдавать целиком.
Крупнейшей сделкой I квартала на рынке стала аренда компанией "ЛУКОЙЛ-Пермь" 3900 кв. м в бизнес-центре Energy House на Раушской наб., 16. Такие объемные сделки на рынке сейчас редки, что связано не только с тем, что число крупных компаний, нуждающихся в новых площадях, ограниченно, но и с тем, что в Москве мало бизнес-центров, способных предоставить единое большое пространство. Часто можно встретить такое: при наличии в каком-либо крупном комплексе свободных 1000 - 1500 кв. м эти площади оказываются разбросанными по разным этажам и максимальное единое предложение не превышает 300 - 400 кв. м. Среди других крупных сделок: компания Siemens арендовала около 2000 кв. м в центре на Малой Калужской ул., 15, "Волготанкер" снял 1100 кв. м в здании Центрального телеграфа на Тверской ул., а "Трансаэро" арендовала 1400 кв. м в комплексе "Павелецкая плаза".
Средний размер требующихся офисов сегодня составляет, по оценке Colliers International, около 400 кв. м, максимальным спросом пользуются помещения размером 300 - 350 кв. м и 100 - 150 кв. м. Средняя цена предложения в новых бизнес-центрах колеблется в районе $500 за кв. м в год плюс эксплуатационные расходы ($70 - 100 за кв. м в год) и НДС. Noble Gibbons/CB Richard Ellis оценивает среднюю стоимость аренды офисов класса А в $560 за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет внутренней отделки, но без НДС. Одно из самых дорогих предложений на сегодняшний день в Москве, по мнению аналитиков компании Penny Lane Realty, - офисы в первой очереди комплекса "Царев сад", выходящей на Болотную ул. (около 6000 кв. м). По словам Владимира Неретина, директора департамента управления недвижимостью компании-застройщика "Кейстоун", базовые ставки здесь находятся в диапазоне $620 - 750 за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Минимальный размер офиса - от 750 кв. м. В аренду сдано чуть более половины офисных площадей и 2000 кв. м - под предприятия сферы обслуживания.
Риэлторы дружно жалуются на недостаток предложения высококлассных офисов, с надеждой ожидая ввода в эксплуатацию новых проектов. Так, практически готов бизнес-центр на Мытной ул., 21 (2700 кв. м). Застройщик - компания "АЛМ-Девелопмент" - пытается найти на него покупателя, хотя, по мнению консультанта по аренде офисов Penny Lane Realty Максима Жуликова, не исключаются переговоры об аренде.
Среди других крупнейших объектов, которые должны быть завершены в этом году, - "Башня-2000", первый значительный элемент амбициозного проекта "Москва-Сити". Как явствует из названия, башня на наб. Шевченко должна была открыться в прошлом году, однако процесс затянулся. "Комплекс будет сдан в эксплуатацию к сентябрю, - сказала старший менеджер отдела маркетинга ОАО "Сити" Наталья Патрушева. - Вероятно, ко Дню города". По ее словам, сейчас заключены договоры на аренду примерно 75 - 80% офисных (всего 21 000 кв. м) и половины остальных площадей (на них разместятся кафе и предприятия сферы услуг).
До конца года ожидается ввод еще более десятка крупных объектов, среди которых - бизнес-центры на 2-й Брестской ул., 6/8 (28 500 кв. м), Новочеремушкинской ул., 67 (около 25 000 кв. м), и другие. Турецкая "Энка" рассчитывает завершить к декабрю строительство офисного центра на Долгоруковской ул., 7 - 9, в 100 м от Садового кольца. Почти по всем показателям его можно отнести к высшему классу, хотя смущает размер парковки - 50 подземных и 20 наземных мест. Для 17-этажного (включая два подземных) здания площадью более 19 000 кв. м это маловато.