Жаркое лето риэлторов
Спрос на торговые площади в Москве не снижается. Не прекращается и бум строительства многофункциональных центров. Поскольку свободных площадей на рынке уже практически не осталось, выигрывает тот, кто проводит более грамотную маркетинговую политику и умеет более рационально использовать имеющееся пространство.
Цены и тенденции.
По словам директора департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Баллы Фай, с начала года на рынке коммерческой недвижимости наблюдается рост спроса в пределах 7 - 10%. Компании, владеющие торговыми центрами "городского значения", осваивают столичную периферию, так как площадок в центре попросту нет. В то же время давно уже оформились сети "районного значения", которые теперь скупают все объекты (универсамы и т. п.). Как только на рынке появляется новый объект, он сразу же "уходит".
Острый дефицит сохраняется в сегменте небольших торговых и сервисных площадей в престижных районах. Стоимость аренды помещения под ресторан, кафе или бутик (в пределах 150 кв. м) с хорошей витриной на Тверской ул., Кузнецком Мосту, в Столешниковом пер., на Старом и Новом Арбате может доходить до $2500, а иногда и до $3000 за 1 кв. м в год. Несмотря на заоблачные цены, по словам Фай, клиента под такой объект можно найти за несколько часов. Единственным источником новых площадей в центре стали реконструируемые старые двух-, трехэтажные особняки и дома. На первых этажах в них "прорезаются" витрины и входы для предприятий торговли и сферы обслуживания.
Большим спросом пользуются отдельно стоящие здания вдоль наиболее популярных магистралей (Кутузовский, Ленинский, Ленинградский проспекты и т. п.). Ставки доходят до $1500 за 1 кв. м в год, их уровень выше в начале магистралей, отмечают эксперты Colliers International. В спальных районах цены ниже - специалисты компании оценивают их в $150 - 500 за 1 кв. м в год. Верхний уровень арендных ставок - на помещения, расположенные рядом с выходами из станций метро или на вторых этажах известных супермаркетов (например, "Перекресток", "Столица" и т. п.).
Как видно из таблицы, усредненные цены сделок, совершенных тремя российскими риэлторами, оказываются значительно ниже приведенных выше оценок. Это объясняется как тем, что иностранные компании (чьи расценки приведены выше) обычно не берутся за работу с помещениями класса ниже А и В, так и тем, что они обычно оперируют в комментариях ценами предложения. Но в процессе переговоров порой можно получить скидки.
Правда, впервые за долгое время в комментариях некоторых риэлторов появились робкие намеки, что года через полтора бум торговой недвижимости может пойти на спад. Однако говорящие об этом специалисты относят возможное начало стабилизации рынка не раньше чем на конец 2002 - середину 2003 г.
Сделки и проекты.
Крупнейшей сделкой II квартала, да, пожалуй, и всего полугодия стало приобретение итальянской группой Benetton универмага "Краснопресненский". В его здании и прилегающем особняке общей площадью 2500 кв. м расположится самый большой в России торговый комплекс Benetton. Планируется, что первая очередь откроется в декабре, остальное - в феврале-марте. Инвестиции в объект должны превысить $5 млн.
Большой шум на рынке вызвало недавнее обращение компании "Росбилдинг " к крупным риэлторским фирмам за консультациями по поводу двух десятков объектов торговли. Риэлторы утверждают, что "Росбилдинг " продает эти помещения.
Постепенно активность не только торговых сетей (см. обзор рынка Санкт-Петербурга), но и риэлторских компаний выходит за пределы Москвы. В этом плане интересен проект в Киеве, для которого Colliers International разработала концептуальный план. Там будет построен подземный торговый комплекс в 19 000 кв. м на Крещатике с рабочим названием. Его ближайшим аналогом можно назвать ТЦ "Охотный Ряд" на Манежной площади в Москве. Есть предварительные планы привлечь к работе в нем московские розничные сети.
Не ожидая милостей.
Возросшая конкуренция заставляет владельцев сетей и торговых комплексов все более пристальное внимание уделять концепции своих проектов. Ведь неправильно выбранная идея, непродуманный план могут привести к недостаточному количеству посетителей, возникновению "мертвых зон" внутри торгового центра, однообразию ассортимента, высокой ротации арендаторов и множеству других проблем.
"Когда мы разрабатывали концепцию центра на Рублевском шоссе, 52, мы вообще практически отказались от безадресной рекламы площадей на рынке, - рассказывает гендиректор компании "Магазин магазинов" Анна Ширяева. - Мы продумали, кому там будет интересно работать и кого мы хотели бы видеть в качестве арендаторов, и вели переговоры только с ними".
Это понимают и сами торговые сети, объединяющие усилия для развития. Альянс "Седьмой континент" - "Арбат-престиж" - "М-Видео", например, строит торговый центр "Гвоздь" (на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе, 16 000 кв. м), открытие которого состоится в августе. Изначально он задумывался как гипермаркет стройматериалов, однако выгодное расположение привело к позиционированию объекта как универсального торгового центра для близлежащих районов. В ноябре будет введен в строй и "Гвоздь-2" (м. "Коломенская", 15 000 кв. м).