ГРОМКИЕ ИМЕНА: Математическая реформа ЖКХ

Бывший работник Центра управления полетами, а ныне преуспевающий бизнесмен, генеральный директор девелоперской компании ОАО "Квартал" Олег Гребенкин продолжает мыслить, с одной стороны, парадоксально, космическими масштабами, а с другой - математически, ориентируясь не просто на конечный результат, а на его отдаленные последствия. Ему важно, чтобы покупателям возведенного им жилья жилось комфортно не только в доме, а во всем окружающем районе. Чтобы соседи были благожелательными, а сантехник приходил через 5 минут после вызова. Утопия? Не совсем. Он намекает, что его подходы могли бы способствовать реформе жилищно-коммунального хозяйства в масштабах всей России.

Гребенкин говорит, что не уехал на Запад на волне утечки мозгов только благодаря родителям, которые показали ему тот пласт исконно русской культуры, от которого он не смог отказаться. Он не считает октябрьский переворот революцией, называя его переходом от одной империи к другой - "от царя со двором к генсеку с политбюро". А его герой - император Александр II, совершивший, по его мнению, единственную настоящую революцию в России в 1861 г. В ходе интервью он не сформулировал жестко концепцию своей идеологии, но можно предположить, что она заключается в гармоничной жизни людей из разных слоев общества.

- Вы неоднократно упоминали о некоей особой модели проживания людей в районе, который застраивает "Квартал". Разве организация жизни социума, состоящего из покупателей жилья, входит в функции застройщика?

- Начну с того, почему название компании - "Квартал", почему такой объем строительства ведется на половине территории одного района. Это совсем не случайно. Очень важно, чтобы была найдена модель, по которой будут жить люди на этой территории. У нас социал-демократическая модель. То есть модель проживания трех групп населения. Это покупатели элитных квартир, средний класс и переселенцы из пятиэтажек.

Если мы сейчас вдумаемся в суть всего этого вопроса, то выясним, что другой альтернативы фактически нет. С одной стороны, в этом есть прямой интерес людей бедных, т. е. людей, которые просто выработались, отдали все силы государству. Таких, например, как мой отец. Если бы не преуспевающий сын, то он должен был быть сейчас, как говорится, маргиналом. А он этого не заслужил. Он много чего отдал стране, Родине. И за все за это стать нищим совершенно неправильно.

На самом деле в модели совместного проживания трех групп населения самыми заинтересованными, как станет со временем ясно, являются люди состоятельные. Это наш первый постулат. Потому что сейчас состоятельные люди не желают уезжать из России и не хотят, чтобы уезжали их дети. Но вся модель проживания на территории города их толкает к тому, чтобы дети уезжали. Сами посудите: придомовая закрытая территория, как правило, небольшая - город не может отдавать значительные куски земли. Пока ребенок маленький, он может качаться на качельках, кататься с горочки. Он подрос - его возят с этой маленькой придомовой территории в закрытую школу, из закрытой школы - на закрытую, естественно, дачу. С закрытой дачи - опять на эту закрытую придомовую территорию. Юный человек оказывается полностью неадаптирован к среде обитания. Как у нас шутят, у богатых людей есть твердая уверенность в том, что если они выйдут за ограду, то их ударят лопатой.

Но кто же отдаст состоятельным людям 118 га земли в самой элитной части города? Никто и никогда. Поэтому, еще раз повторюсь, самыми заинтересованными в создании среды обитания, в которой могли бы существовать их дети, по нашему мнению, должны быть состоятельные люди.

В свое время мы не начинали застройку до тех пор, пока нам не удалось выкупить акции предприятия, которое получило по постановлению правительства [Москвы] полномочия на реконструкцию половины района (кварталы 32 и 33, это половина района). Раньше мы так и назывались - "Квартал 32 - 33", потом мы переименовали компанию в "Квартал". Это название отображает сущность фирмы, которая старается строить не отдельные дома, а сразу среду обитания. Первое, чем мы начали заниматься, - естественно, демография. Квартал разделен на обычную и элитную зоны. Потому что наш второй постулат - бедный с богатым никогда не смогут жить ни на одном этаже, ни в одной секции дома, ни в одном доме. У меня есть любимый пример. Из одной квартиры женщина вышла в шубе, а из другой квартиры - в пальто. Уже антагонизм.

К тому же они не могут осуществлять равные взносы в товарищество собственников жилья (ТСЖ). Даже по этой чисто арифметической причине они не могут жить вместе. Но, с другой стороны, они не имеют права жить далеко [друг от друга]. Потому что если людей бедных поселить вместе на окраине, то получится Гарлем. Сейчас Москва в окружении кольцевых, а будет в кольце Гарлемов.

Неизбежно с территории, где живут бедные, уезжают все приличные преподаватели школ, приличные воспитатели. Когда живут бедные с бедными, они не могут себе позволить сложиться даже на домофон. На их территории, естественно, будут образовываться различные криминальные, хулиганские структуры. Амортизация жилья идет со сверхзвуковой скоростью, несмотря на любые дотации государства: почтовый ящик живет неделю, лифт - полгода, кнопки в нем сжигаются за три дня, и все пропитывается соответствующим запахом.

Поэтому третий постулат (или составляющая) нашей модели заключается в том, что мы предлагаем расселять людей бедных в пропорции 50 : 50 со средним классом. То есть вторая зона, которая есть на территории, которую мы реконструируем, предназначена для среднего класса и переселенцев из пятиэтажек. Дома строятся двухсекционные. Одна секция - для среднего класса, другая - для людей переселяемых. В одной секции сразу создается товарищество собственников жилья (ТСЖ) , другая секция обслуживается муниципальным ДЕЗом (Дирекция единого заказчика). И люди во второй секции постепенно предпочитают тоже образовать ТСЖ. При такой демографической политике в квартале идет скрытое дотирование элитной зоной зоны муниципальной.

- И как это происходит?

- Мы образовали единый коммерческий ДЕЗ, назвали его "Кварт-сервис", по обслуживанию всех наших построенных зданий (кроме секций для "переселенцев", которые обслуживаются муниципальными ДЕЗами). Техника-то для разных домов единая - по уборке придомовой территории, по лифтам. .. Поэтому один и тот же "Кварт-сервис" эксплуатирует и элитные дома, и секции среднего класса. Но вклад в средства производства, в оклады работников вносит больше элитная зона.

Все, что я сказал, основано на математике. Когда мы посчитали стоимость обслуживания нашего элитного дома, то выяснилось, что, в принципе, если не ставить суперэлитные требования, а жить с нормальной вооруженной охраной, службой эксплуатации инженерных систем, которая помогала бы решать и проблемы внутри квартир (если что-то, например, сломалось) , службой коменданта, службой эксплуатации лифтов, трехразовой уборкой мест общего пользования, уборкой внешней территории, то со всеми коммунальными услугами (кроме электроэнергии) все можно уместить в $1 с квадратного метра.

Сейчас доллар стоит 30 руб. , государство, если я не ошибаюсь, муниципальным ДЕЗам за квадратный метр платит порядка 22 руб. Замените вооруженную охрану на консьержку, трехразовую уборку переведите на одноразовую - и цены должны совпасть. Отсюда потрясающий вывод, что, оказывается, государство оплачивает обслуживание пятиэтажек уже по уровню 3 - 4-звездочного отеля. То есть оно давно уже переплачивает. Можно платить и дальше, но посмотрите на наш дом - у нас цветы, чистота, асфальт, плитка. .. А в обычных домах?

На самом деле у нас сейчас взимается плата $1,11 с 1 кв. м, но это элитный дом! Наш "Кварт-сервис", когда эксплуатирует дома для среднего класса, берет $0,85 за квадратный метр. Это вместе со всеми коммунальными услугами. Правда, я уже сказал, что идет скрытое поддотирование. Но на самом деле от этого больше всего выигрывают люди состоятельные. Потому что когда ребенок подрастет, он может смело выходить в окружающую среду.

Нам серьезно помогает население. Во-первых, люди, когда переселяются, создают орган самоуправления в доме и быстренько вычисляют хулиганов, наркоманов. Этим здесь живется туго. Им либо надо отказываться от своего образа жизни, либо съезжать, просто продавать эту квартиру, потому что ТСЖ жизни им привычной не даст.

Конечно, мы бы и шагу не сделали в реализации нашей модели, если бы не было понимания и помощи властей, прежде всего - префектуры Западного административного округа.

- А вашу схему коммунальных услуг могут использовать другие?

- Мы, в принципе, написали естественную модель, как эта система должна функционировать.

Альтернативы всего две. Первая - это платить так, как платят сейчас. То есть государство платит ДЕЗам "сверху" деньги, а они выполняют тот перечень работ, которые должны выполнять. Занимаются эксплуатацией домов, инженерных систем, придомовыми территориями, дорожками, частично коммуникациями и т. д. Не существует никакой зависимости от населения. Результат мы все видим. Нужно, чтобы не государство платило ДЕЗам, а люди платили сразу ДЕЗам.

Но возникает дилемма. Если вариант "сверху" плох, то просто перевести ДЕЗы на 100% -ную оплату населением тоже невозможно. У бедных нет денег, они дотируются государством. Но если субсидировать напрямую этих людей деньгами, чтобы они их отдавали ДЕЗу, то они эти деньги все равно проедят, а ДЕЗу ничего не отдадут, из них не вытащишь и копейки.

- Вы считаете, что все проблемы ЖКХ только в неправильной организации финансирования?

- Нет. Вообще, эти проблемы имеют объективную основу. Дело в том, что доходы населения не соответствуют стоимости энергетических ресурсов страны. Изотерма января, разделяющая территории с разными средними температурами, проходит на Западе через западную Украину и западную Белоруссию, а с востока - по территории "внутренней Монголии", т. е. Китая. Поэтому, грубо говоря, изотермами января территория Евразии делится на три части света. Не на Европу и Азию, а на Европу, Россию с Казахстаном и Монголией и Азию. Изотермы делят не только погоду, но и людей одной судьбы. То есть европейские государства - это люди одной судьбы. Мы даже не можем толком участвовать в их футбольном чемпионате - климат не позволяет. У них футбольный чемпионат - весна, осень. У нас же и весна, и осень в грязи.

В Канаде на территориях, которые сравнимы с нами по климату, никто не живет, там национальные парки. В Скандинавии мягкий климат благодаря Гольфстриму. Есть только два государства с климатом, как в России, - это Казахстан и Монголия, и третьего на свете нет. Еще есть "внутренняя Монголия", в Китае. Насколько я знаю, северная и южная империи Китая 20 веков не могли объединиться, потому что это народы разной судьбы.

В этом, как говорят, несчастье и счастье. То есть хорошо, что у нас люди объединены единой судьбой. Это говорит о том, что этнос должен быть довольно-таки устойчивым. Но это же предполагает использование обогрева домов семь месяцев в году. А значит, большинство продукции, выпускаемой на территории России, будет иметь себестоимость больше, чем в любой другой стране мира.

Так вот, возвращаясь к сути вопроса, в корне бед системы коммунального обслуживания лежит объективная причина несоответствия доходов населения и стоимости энергетических ресурсов. Есть часть населения, которую надо как-то дотировать. По нашему мнению, все жители должны объединятся в товарищества собственников жилья. Одни ТСЖ должны платить деньгами за обслуживание их домов и систем. Другие жители должны дотироваться. Но как дотироваться? Мы разобрались, что если дотируешь "сверху", то это разворуют и до "низа" деньги не дойдут.

Если отдавать дотации на руки, то никогда деньги назад не вытащишь, никто ничего не оплатит. Я думаю, что это должны быть некие сертификаты. Этими сертификатами ТСЖ, состоящее из неимущих людей, оплачивает работы по обслуживанию дома, придомовой территории, инженерных систем и т. д. Эти ТСЖ в зависимости от качества выполняемых работ уже могут наказывать или поощрять ДЕЗы. А ДЕЗ, получив за свои услуги сертификаты, "отоваривает" их, т. е. превращает в деньги, например, в Банке Москвы.

Казалось бы, простая мысль, но за ней скрываются очень интересные вещи. Это сразу же моментально создаст рынок ДЕЗов. На самом примитивном уровне: "Вась, ты - электрик, а я - сантехник, а нам еще нужен дворник и еще нужна женщина, которая будет мыть, так мы же с тобой уже подразделение ДЕЗа". Они регистрируются и выставляют свою кандидатуру на обслуживание этого дома. И они начнут конкурировать между собой. То есть в течение нескольких лет создастся предложение ДЕЗов. И вполне вероятна ситуация, когда все составляющие ДЕЗ люди живут в том же доме. Это могут быть даже пенсионеры, им удобно: спустился на лифте - и уже на работе, да счастье просто иметь такую работу.

Конечно, я утрирую, ведь еще существует ответственность этих коммерческих ДЕЗов, предполагающая их серьезность и финансовую состоятельность. Но и квартиры у одних организаций мы покупаем, а у других - нет. Так и ДЕЗы: одни будут приглашаться на эксплуатацию, а другие - нет.

По-моему, вот так должны функционировать ДЕЗы. Но надо сидеть в другом месте, чтобы эту мысль как-то провести [в жизнь]. Поэтому на сегодняшний день у нас осуществляется оплата нашего коммерческого ДЕЗа только деньгами, а государственный ДЕЗ осуществляет эксплуатацию муниципальных секций, и, конечно, разница между этими двумя эксплуатациями - как небо и земля.

- Значит, муниципальную часть ваш "Кварт-сервис" не обслуживает?

- Он обслуживает из двух секций только одну - "для среднего класса". А вторая смотрит на это и облизывается. Кое-кто мог бы наскрести деньги и перевести обслуживание дома на "Кварт-сервис", $0,85 за 1 кв. м доступно, но не всем. Вроде бы рассказываю простые вещи про нашу модель, но она основана полностью на математике - точнее говоря, на арифметике.