ОТ РЕДАКЦИИ: На вырост
Управляющие компании получили возможность создавать паевые инвестиционные фонды (ПИФ) для вложений в ипотеку. Ипотечные ПИФы могут выкупать у банков права требования по выданным ипотечным кредитам, решая проблему недостатка долгосрочных финансовых ресурсов у последних. А ипотечные займы выводятся на рынок, где могут торговаться в виде паев таких ПИФов.
Это не только обеспечит еще один способ привлечения средств в ипотеку с финансового рынка, что может сделать ее более доступной, но и позволит обойти проблему в законе об ипотечных ценных бумагах - он недостаточно четко определяет, кто и какие бумаги может выпускать. В результате ни одного полноценного выпуска ипотечных ценных бумаг до сих пор не было.
Важно то, что власти действуют на опережение, предлагая элемент инфраструктуры рынка ипотечного кредитования еще до того, как в нем появилась острая необходимость. Ипотечные ПИФы - это инструмент "на вырост", не имеющий существенного спроса в настоящий момент.
Скепсис участников рынка коллективных инвестиций по отношению к ипотечным ПИФам отчасти связан с новизной инструмента и необходимостью формирования соответствующей клиентской базы под него. Да и на фоне индекса РТС, бьющего рекорд за рекордом, консервативные инструменты не кажутся привлекательными. Но это факторы временные. Скептики правы в другом: ипотечные ПИФы не могут устранить неразвитость рынка ипотечного кредитования.
По данным Ассоциации российских банков, на конец 2003 г. всего было выдано 27 000 ипотечных кредитов на общую сумму 15 млрд руб. Но Сбербанк, не нуждающийся в рефинансировании, имеет 50% рынка. "ДельтаКредит" и "Райффайзенбанк Австрия" - тоже не последние игроки на рынке - имеют доступ к зарубежным финансовым ресурсам. Кредитов, доступных для вывода на рынок через ипотечные ПИФы, может быть недостаточно для диверсификации портфелей фондов.
Ипотечные ПИФы способны существенно повысить эффективность массовой ипотеки в будущем, сделать кредиты дешевле за счет большего привлечения средств с рынка. Но они не могут ускорить ее развитие сейчас. Для этого нужны усилия властей: устранение препятствия, связанного с Гражданским кодексом, мешающим выселять неплательщиков, доступ к ипотеке пенсионных средств и борьба с административным влиянием на рынок недвижимости, искажающим цены на нем. Скандал с "Русским авангардом" подчеркивает остроту последней проблемы.