ДОХОДНОЕ МЕСТО: Отели отформатировали
Поданным HCDG, в настоящее время в Москве функционирует около 69 муниципальных отелей и порядка 100 частных. Постановление обязывает государственные гостиницы расторгнуть все договоры аренды номеров, используемых “под несвойственные функции”, с 1 февраля этого года. Тем отелям, которые принадлежат государству лишь частично и имеют форму организации ОАО и ООО, постановление предписывает выселить коммерческих арендаторов в шестимесячный срок, а контроль над процессом возлагает на плечи столичных Департамента имущества и Комитета по внешнеэкономической деятельности. Остальные отели, “независимо от форм собственности”, должны освободить сданные под офисы номера в течение I квартала 2005 г.
Постановление пришлось как раз ко двору, так как из-за реконструкции ряда отелей (из-за чего те временно выбыли из строя) количество доступных в Москве номеров уменьшится. “По официальным данным, в Москве примерно 36 000 гостиничных номеров. Если принять во внимание информацию о гостиницах, уже закрытых ранее или закрываемых в ближайшем будущем, в том числе на реконструкцию, обнаружится, что город лишится более 5500 номеров, – утверждает президент компании “Юмако” Владимир Ефимов. – Исходя из максимальной оценки рынка [гостиничных площадей, занятых офисами], получается, что в случае реализации постановления появится более 10 000 дополнительных мест”. По его мнению, они насытят образовавшийся дефицит номеров и создадут некий запас прочности гостиничной индустрии Москвы на время, остающееся до ввода новых объектов.
Большинство отелей, в которых до недавнего времени можно было снять номер и использовать как офис, относятся к категории “2–3 звезды”. Гостиницы начали промышлять этим бизнесом в середине 90-х гг., когда получили добро от столичной мэрии. Однако проблемы с клиентами у отелей начались еще в начале 90-х гг. после отмены плановой загрузки гостиниц. Тогда же резко сократился поток внутренних и иностранных туристов, из-за чего спрос на гостиничные номера уменьшился. Зато в Москве начало зарождаться частное предпринимательство, и новым фирмам требовались офисные помещения. Новоявленные бизнесмены и руководство отелей нашли друг друга: отели начали сдавать фирмам номера под офисы. Гостиницы воспользовались ситуацией, сначала чтобы просто выжить, а затем стало очевидно, что на этом можно неплохо заработать без существенных хлопот. С другой стороны, в 90-х гг. вышло постановление, запрещающее сдавать в аренду под офисы жилые помещения. “Запрет положительно отразился на рынке офисов, так как рынок начал структурироваться”, – вспоминает начальник отдела консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle Марина Усенко.
Таким образом, в 90-х гг. отели помогли частично компенсировать имеющийся дефицит офисных площадей. Однако сейчас авторы нового постановления обвиняют владельцев гостиниц в том, что они “изменили профиль деятельности предприятий, существенно изменив социально-экономическую ситуацию в городе и положение в гостиничной отрасли”. Между тем руководители отелей всего лишь воспользовались московским постановлением 1996 г., которое разрешало сдавать под офисы не более 10% номерного фонда. Правда, количество доступных для подобных целей номеров можно было увеличить, перерегистрируя часть площадей из гостиничных в гостинично-комплексные. Но некоторые отели сдавали юридическим лицам номера и без таких стратегических маневров.
В результате отели так увлеклись этим нехитрым бизнесом, что к настоящему времени умудрились сдать компаниям треть всего номерного фонда Москвы (оценка HCDG). По словам замгендиректора HCDG Марины Смирновой, “Севастополь” был сдан в аренду на 70%, а “Юность”, “Минск”, “Центральная” и другие отели сдавали в аренду большую часть номеров. Сколько всего номеров было сдано в аренду “не по назначению”, никому не известно. Точных данных нет, так как гостиницы не всегда показывают раздельные “балансы” – по номерам и по офисам. По мнению директора по развитию Swiss Realty Ильи Шершнева, “таких отелей много в районе ВДНХ и для них постановление может стать серьезной проблемой, так как в них часть номеров была специально переоборудована под офисы”.
Ассортимент арендаторов у отелей пестрый. Номера-офисы снимают транспортные, туристические, юридические, стоматологические, фармацевтические, торговые и другие компании. Встречаются и более замысловатые варианты: например, когда гостиница сдает несколько этажей в аренду другим отелям. “В “Орленке” целый этаж был сдан [выходцам из Юго-Восточной Азии], – говорит Смирнова. – Они устроили там свою “гостиницу”, номера в которой сдавали соотечественникам”.
До выхода постановления гостиницы пользовались успехом у корпоративных клиентов в силу ряда причин. Они часто имеют удобное местоположение, так как находятся вблизи станций метро и транспортных развязок. Гостиницы начинены необходимой инфраструктурой, обеспечены средствами телекоммуникаций и охраной. И, что очень важно, компании имеют возможность снять в гостинице маленький “офис” площадью 15–20 кв. м, что далеко не всегда возможно в обычных бизнес-центрах.
К недостаткам номеров-офисов можно отнести то, что арендатор обязан платить не только за полезную площадь, но и за сопутствующие услуги. Еще один важный момент: гостиница не всегда может оформить долгосрочный договор аренды. По словам Марины Смирновой, “здесь очень много строится на устных договоренностях, которые потом к делу не пришьешь”. Смирнова также отмечает, что скорее всего основная практика состояла в заключении договора на 11 месяцев (без регистрации в Москомимуществе), а затем договор или продлялся, или аннулировался. Хотя некоторые фирмы снимали номера годами.