НА КОНТИНЕНТАХ: Коммерческая недвижимость затмила жилую

Глобальный рынок недвижимости находится на пороге не менее глобальных изменений. “Очевидное противоречие между довольно вялым рынком и беспрецедентным бумом инвестиционного капитала ведет к глобальному изменению цен на недвижимость”, – говорится в отчете “Глобальный прогноз в секторе недвижимости 2005” (Global Real Estate Forecast 2005), распространенном компанией Knight Frank.

Все по плану

Плановая экономика ценилась не только в странах социалистического лагеря. В свете усиления тенденций всемирной глобализации экономика отдельных стран и целых регионов теперь планируется на несколько лет, а то и десятилетий вперед. Материалы последнего совещания по теме корпоративных приоритетов, проведенного Службой экономических исследований (Drawing from the Economist Intelligence Unit (EIU) ‘s CEO Briefing Corporate Priorities for 2005), выявили 35 важнейших тенденций на ближайшие несколько лет.

К ним относятся усиление геополитической, а также экономической и финансовой нестабильности, рост возможностей для открытия новых глобальных рынков, рост процентных ставок, интенсивное развитие высоких технологий, растущий спрос на услуги аутсорсинга и офшоров, возрастание требовательности и компетентности клиентов, удешевление производства товаров и стоимости услуг (наряду с постоянным повышением их качества), глобализация сетевых поставок, обострение конкуренции, изменение отношений между партнерами и заказчиками, изменение демографической ситуации (например, старение населения).

В отчете также определены отрасли, которые в 2005–2008 гг. будут расти опережающими темпами. Это здравоохранение (включая индустрию здорового питания и продукцию, способствующую гармонизации личности), фармацевтика и биотехнологии, телекоммуникации и программное обеспечение, индустрия отдыха и развлечений, финансовые услуги, строительство и недвижимость.

Экономика регионов

В ближайшие несколько лет традиционные центры деловой активности сместятся из Европы в Азию. Соответственно, в большинстве стран “старой Европы” происходит снижение спроса на офисы, что “ведет к перемещению инвестиций в сектор ритейла”, отмечается в этой связи в отчете компании Knight Frank.

Вместе с тем по-прежнему неплохие возможности для расширения деятельности предоставляют страны Центральной и Восточной Европы, в том числе и Россия. Но несмотря на улучшение инвестиционного климата, Россия все еще фигурирует в ряде международных отчетов как страна с высокой степенью экономических рисков. Что касается Западной Европы, то здесь наивысшие темпы экономического роста прогнозируются в Великобритании. Это объясняется не в последнюю очередь традиционно развитым сектором финансовых услуг и офшорного бизнеса в этой стране.

В целом наилучшие возможности для бизнеса предлагает Азиатско-Тихоокеанский регион. Самыми привлекательными странами для расширения деятельности экономисты называют Китай и Индию. Но несмотря на то что Китай предоставляет большие возможности для расширения бизнеса в целом, страна представляет собой риск для более стабильных государств. Всемирная экспансия китайских товаров может способствовать развитию ожесточенной конкуренции на региональных рынках.

По мнению экспертов портала ResearchWorldwide.com, в период до 2008 г. некоторые города станут менее привлекательными для рынка недвижимости, тогда как в других, напротив, возрастет потребность в строительстве все новых объектов коммерческой недвижимости.

Некоторые тенденции на рынке недвижимости носят краткосрочный характер. Так, например, в начале 2000-х гг. в преддверии вступления в ЕС ряда стран Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) девелоперы переоценили свои возможности. На сегодняшний день уровень свободных офисных площадей в Будапеште составляет 20%. А в Варшаве наблюдается избыток гостиниц.

Очевидно, что это обстоятельство должны будут учесть и крупные международные сети ритейла, которые ведут массивное наступление на ограниченный рынок стран ЦВЕ. Расширяться можно главным образом в глубинку, в регионы, где покупательная потребность еще не насыщена. Кроме того, осваивающие страны ЦВЕ международные ритейлоры должны принимать во внимание относительно низкие зарплаты в этих странах. Этим объясняется популярность в регионе магазинов-дискаунтеров.

Изменение покупательной способности стареющего населения приведет к тому, что изменится и спрос в секторе ритейла. Более дешевая рабочая сила в таких странах, как Индия, Бразилия и Китай, гарантирующая удешевление цен на ТНП, приведет к простою заводских и складских корпусов в развитых странах и в неспособных к конкуренции развивающихся странах. Пример такой ситуации заметен сегодня в отдельных регионах России, в том числе и в Москве.

При отсутствии миграции рабочей силы необходимо будет искать резервы для реновации бывших производственных и складских площадей. В зависимости от муниципальных и региональных потребностей на месте морально устаревших заводов могут быть построены жилые дома, гипермаркеты или организованы досугово-развлекательные учреждения.

Открытость – ключ к успеху

Мнения ведущих экономистов по поводу того, какие факторы являются определяющими для благополучия той или иной страны, расходятся.

Так, исследователь из “Дойче Банка” Марко Неухаус в своей работе “Успех открытых экономик” сделал вывод о том, что открытость экономики является одним из ключевых факторов ее роста. По наблюдениям автора, экономический рост наблюдался в тех странах, которые успешны в торговле, привлечении прямых иностранных инвестиций и обеспечении занятости.

“Открытая экономика выигрывает от широкого обмена идеями между представителями разных стран, что, в свою очередь, приводит к технологическому прогрессу, – пишет Неухаус. – Вот почему открытость экономики является ключевым фактором длительного экономического роста”. С другой стороны, большая открытость предполагает ужесточение конкурентной борьбы, в том числе на внутреннем рынке. И к этому тоже надо быть готовым.

Если в 2005 г. самыми экономически открытыми были признаны Бельгия, Германия и Нидерланды, то к 2020 г. в число таких стран войдут страны с переходной экономикой – Корея, Китай и Турция. В Европе хорошие перспективы у Испании, которая сегодня пожинает плоды от либерализации сектора услуг и от своей миссии проводника между странами Латинской Америки и Европы. Среди развитых стран в числе ведущих в 2020 г. можно будет также назвать Ирландию, США и Францию.

Некоторые страны связывают ожидаемый экономический рост с либерализацией рынка рабочей силы и улучшением инвестиционного климата. Ярким примером таких государств является Китай. На сегодня суммарно население Индии и Китая составляет 2,4 млрд человек, т. е. почти 40% от всего населения мира.

В прошлом году Китай привлек $61 млрд прямых иностранных инвестиций. По данным Китайского государственного управления по валютному контролю (Chinese State Administration of Exchange Control), иностранные инвестиции в недвижимость страны составляют около 15%. Неухаус считает, что таким странам, как Аргентина, ЮАР и Новая Зеландия (их экономику можно охарактеризовать как закрытую), есть чему поучиться у Китая. Вселяет надежду и Индия, постепенно превращающаяся в экономически открытую страну.

Но в отличие от Китая Индия пока что не может похвастаться благоприятным инвестиционным климатом. В прошлом году стране удалось привлечь только $4,3 млрд иностранных инвестиции. Эксперты объясняют это развитым бюрократическим аппаратом и негибкой шкалой налогообложения. Возможно, поворотным моментом станет недавно принятый в стране закон, позволяющий осуществлять прямые иностранные инвестиции в недвижимость. В соответствии с этим законом иностранные инвесторы смогут стать полноправными владельцами как жилой, так и коммерческой недвижимости на территории страны. По оценке Ernst & Young Real Estate, это позволит Индии ежегодно привлекать до $1 млрд в недвижимость и строительство.

С другой стороны, на глобальный рынок в немалой степени оказывают влияние международные центры аутсорсинга и офшоры, спрос на которые с каждым годом все возрастает. К наиболее привлекательным на сегодня офшорам (в порядке убывания) относятся Индия, Китай, Чехия, Сингапур, Польша, Канада, Гонконг, Венгрия, Филиппины, Таиланд, Малайзия, Словакия, Болгария, Румыния и Чили.

Все большее распространение аутсорсинга и офшорной рабочей силы ведет к снижению спроса на офисные площади в странах, традиционно считавшихся центрами развития мирового бизнеса, – США, Японии, Франции. Напротив, в привлекательных для офшоров странах растет спрос на унифицированные рабочие места. Это означает, что одно и то же рабочее место может в идеале использоваться несколькими работающими из дома сотрудниками в разное время. Вместе с тем подобная анонимность на работе предполагает опережающее развитие высоких технологий, в частности Интернета.

Как выжить инвесторам

Крайне выгодными оказались инвестиции на рынке коммерческой недвижимости Австралии и Великобритании. В этих странах рынок коммерческой недвижимости значительно обогнал рынок жилья. В Великобритании рынок коммерческой недвижимости вырос за год на 18,3%, а в Австралии — на 13,1%. Темпы роста рынка жилья в этих странах составили 4,1% и 0,4% соответственно.

Напротив, рынок жилья по-прежнему обгоняет рынок коммерческой недвижимости в Гонконге, Дании, Франции,

Испании и Швеции. Это объясняется демографическим ростом в странах Скандинавии и Гонконге и ростом числа мигрантов во Франции и Испании.

Не включенные в рейтинг Китай и Россия (они не относятся к наиболее развитым странам мира) также демонстрируют опережающий рост рынка жилья (до 20% годовых и более). Это свидетельствует как о наличии у населения свободных денежных средств, так и об отсутствии надежных финансовых инструментов, о слабом развитии фондового рынка.

По данным Королевского общества дипломированных оценщиков (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors), спрос арендаторов на рынке коммерческой недвижимости отстает от инвестиционного спроса в развитых странах Азии, в Северной Америке и незначительно – в Западной Европе. Рост инвестиционной активности в этих странах ведет к снижению доходности, значит, инвесторам следует временно переориентироваться на другие страновые рынки или в другие секторы недвижимости.

В странах с переходной экономикой (Китае, Индии, странах ЦВЕ), напротив, отмечается высокая доходность инвестиций в недвижимость. Поэтому инвесторы находят эти регионы перспективными как в среднесрочном, так и в долгосрочном плане. Возможные осложнения заключаются в том, что в отдельных секторах (например, в секторе офисной недвижимости) инвестор не всегда может найти адекватное по качеству объекта предложение. Примечательно, что подобная ситуация наблюдается и на рынках офисной недвижимости Германии и Италии. Инвестиционный спрос в этих странах достаточно низкий.

Что касается остальных стран Западной Европы, то здесь, как уже отмечалось, инвестиционный спрос опережает предложение. Это вызвано в немалой степени снижением доходности ценных бумаг и повышением волатильности ряда финансовых инструментов. Таким образом, инвестиции в недвижимость остаются едва ли не самым гарантированным и доходным финансовым инструментом для жителей “старой Европы”.

За последние 10 лет объем торгуемых на бирже компаний по недвижимости неуклонно рос, и в настоящее время их суммарная капитализация составляет $800 млрд. Возможность поучаствовать в масштабных инвестиционных проектах посредством приобретения ценных бумаг компаний по недвижимости подогревала интерес как эмитентов, так и инвесторов. По данным агентства Standard & Poor’s, инвестиции в недвижимость являются одним из самых быстрорастущих сегментов рынка.

Долгие годы инвестиции в недвижимость рассматривались как один из способов диверсификации инвестиционного портфеля. Последние тенденции показывают, что инвестиции в недвижимость все чаще рассматриваются инвесторами в качестве отдельной статьи получения доходов, поскольку вот уже 10 лет демонстрируют более высокую доходность, чем традиционные ценные бумаги, при сохранении низкой волатильности.

ЮАР лидирует по доходности от инвестиций в недвижимость за рассматриваемый период с показателем 23,4% годовых. По мнению экспертов, это объясняется быстрым ростом среднего класса среди представителей темнокожего населения страны и длительным (почти полувековым!) периодом непрерывного экономического роста. Эти обстоятельства стали предпосылками к возникновению настоящего жилищного бума в ЮАР.

Второе место с показателем 14,6% (средняя доходность от недвижимости в год) занимают США. Доходность на рынке жилья возросла на 14,7%, а на рынке коммерческой недвижимости – на 14,5%. Третье место в рейтинге занимает Гонконг (доходность – 14,1% годовых). В этой стране рост рынка недвижимости составил 21,4%.

Что касается Испании, Франции и Великобритании, то во всех этих странах доходность от инвестиций в недвижимость превысила отметку 10%.

Сюрприз по-японски

Этой осенью сюрприз преподнесла Япония, где в последние 15 лет рынок недвижимости был крайне вялым. Изменение интересов японских инвесторов в сторону коммерческой недвижимости мгновенно отразилось на поведении сектора недвижимости на Токийской фондовой бирже. Несмотря на то что, по данным портала ResearchWorldwide.com, в октябре 16 из 19 секторов недвижимости на крупнейших биржах мира продемонстрировали спад, на Токийской фондовой бирже этот сектор поднялся на 10,15% в сравнении с сентябрем. А общий рост сектора в III квартале по сравнению со II кварталом 2005 г. составил 28,55%.

В некоторой степени рост рынка недвижимости Японии был инициирован законодательно. В начале года вступило в действие положение о ежегодной переоценке объектов недвижимости на балансе банков. Таким образом, финансовые институты поспешили избавиться от балласта по сходной цене. По оценке Японского института недвижимости, 60% респондентов в последние полгода участвовали в сделках с недвижимостью, а 74% в следующем году ожидают новых инвестиционных возможностей.

Любимые японскими инвесторами виды недвижимости – это офисные здания класса ниже А и квартиры-студии. За ними следуют офисы класса А, стандартные многоквартирные дома, торговые площади в центре города и торговые центры в пригородах. Ожидаемая доходность от инвестиций – 4,5% годовых. Вместе с тем дальнейшего роста рынка японской недвижимости опережающими темпами ожидать не приходится. Эксперты сходятся во мнении, что октябрьский скачок спроса всего-навсего символизировал конец продолжительного 15-летнего спада на рынке недвижимости. Теперь этот спад закончился и начался новый цикл.

Глобальные демографические изменения приводят к изменениям приоритетов на рынке недвижимости. Стремясь увеличить пенсионные накопления, стареющие покупатели откладывают не слишком актуальные покупки. Так, например, они все чаще делают выбор в пользу загородного дома в экологически благоприятном районе, а жители Великобритании, Германии и стран Скандинавии покупают курортную недвижимость в теплых краях – на Кипре, в Греции или в популярных сегодня Болгарии и Румынии. Очевидно, что по мере дальнейшего старения населения будут активно развиваться такие отрасли, как домостроение (в частности, коттеджное строительство), всевозможные финансовые услуги, индустрия отдыха и развлечений (с креном в сторону пожилых потребителей).