Против рейдеров
Часто именно недвижимость – основная цель рейдерской операции, ведь убыточным предприятиям нередко принадлежат выгодно расположенные земельные участки или комплексы зданий, говорит Александр Сотов из “ФБК-право”. ВАС собирается помешать рейдерам. Во вторник президиум суда одобрил проект постановления пленума ВАС, определяющего, в суде какого региона должен идти процесс по спорной недвижимости. Сейчас рейдеры добиваются рассмотрения споров там, где у них есть связи в арбитражных судах, объясняет Максим Кульков из юркомпании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”.
По Арбитражному процессуальному кодексу “иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества”. Но если непосредственный предмет спора не само имущество, а, например, договор купли-продажи, то на практике иск может принять и суд по месту нахождения имущества, и суд из региона ответчика, говорит партнер Magisters Legas Елена Герасимова. В разных регионах складывается разная практика, признает главный консультант управления анализа и обобщения судебной практики ВАС Мария Ерохова. В итоге суды принимают разные решения “по одному и тому же имуществу”, говорила недавно “Ведомостям” председатель арбитражного суда Московского округа (ФАС МО) Людмила Майкова. Споры по земле подмосковных колхозов рассматривались по всей стране, рассказывает партнер ИК “Русский проект” Андрей Тюкалов.
Заключив цепочку договоров купли-продажи недвижимости с подставными фирмами из “дружественных” регионов, рейдеры переносят спор в удобное для себя место. Ведь собственнику захватываемого здания или земли придется добиваться признания таких договоров недействительными в регионе, где находится ответчик, говорит Сотов. Для переноса спора используются и встречные иски, говорит Тюкалов: “Рейдер заключает договор купли-продажи недвижимости с подставной компанией, созданной в “своем” регионе, потом подает на нее в суд, оспорив незначительный пункт договора, а ответчик подает встречный иск о понуждении исполнения договора и о регистрации нового собственника”. Встречный иск тоже рассматривается в подконтрольном суде. Еще один способ – создание сразу нескольких ответчиков, говорит Денис Новак из коллегии адвокатов “Юков, Хренов и партнеры”: “Рейдеры с помощью фиктивных документов включают в спор с собственником недвижимости, например, поручителя и получают право выбирать, где судиться”. Иногда собственник имущества даже не знает, что его недвижимость под судом, говорит партнер ИК “Конструкция” Иван Пешков.
ВАС решил закрыть лазейки. Одобренная президиумом редакция документа привязывает все иски, удовлетворение которых может привести к регистрации прав на здание или землю, к регионам, где они находятся.
Эксперты рады. Появляются четкие критерии определения подсудности, суду будет проще собирать доказательства, полагает Новак. “Собственник имущества будет в курсе, что идет процесс”, – говорит Пешков. Однако споры, где вопрос о недвижимости будет частным, по-прежнему смогут рассматривать суды общей юрисдикции, которые проще использовать в аферах, говорит Сотов. Рейдеры этим часто пользуются, добавляет Пешков.