Конкуренция девелоперов полезна арендаторам
До начала 2000-х гг. в Новосибирске под офисы использовались в основном здания проектных НИИ. Они мало походили на современные офисные комплексы, но были удобно расположены – по основным магистралям Новосибирска, чем и привлекали арендаторов. За прошедшие годы требования к качеству офисной недвижимости сильно возросли. В город приходят новые игроки федерального и международного уровня. “Растущему бизнесу требуется все больше комфортных кабинетов”, – отмечает коммерческий директор компании “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. По его мнению, реализующиеся сейчас проекты не закроют потенциальную потребность рынка в офисах высокого класса. “Вместе с рынком будут расти и требования арендаторов, – считает собеседник. – Бизнес-центры станут конкурировать не только за счет ставок аренды и месторасположения, но и за счет дополнительных услуг и сервиса”.
В декабре “СТ Групп Регион” начнет строительство БЦ ST Plaza общей площадью 45 000 кв. м. Он расположится в самом центре города, в 100 м от Красного проспекта, и станет одним из самых высоких зданий Новосибирска – 111 м, в нем будет 29 этажей. В БЦ предусмотрен паркинг на 285 машино-мест. “Парковка расположится в стилобате здания, – рассказал Шмелев, – дело в том, что по обе стороны от него стоят старые панельные хрущевки. А кабинеты будут расположены выше, чтобы арендаторы могли наслаждаться видами города, а не смотреть в окна близлежащих строений”.
“СТ Групп Регион” обещает, что их новый БЦ станет самым качественным офисным комплексом Новосибирска и составит достойную конкуренцию “Росевроплаза” – проекту компании “Росевродевелопмент”. “Росевродевелопмент”, однако, уверен в востребованности своего объекта. “Бизнес-центр еще не построен, а около 40% площадей уже нашли арендаторов по ставке от $440 за 1 кв. м в год”, – рассказала коммерческий директор компании Наталья Коротаева. Ввести БЦ планируется в конце 2006 – начале 2007 г.
Эксперты говорят, что на сегодняшний день основные требования арендаторов касаются емкости парковки и транспортной доступности. “Ничто так не раздражает посетителей бизнес-центров, как проблемы с парковкой”, – отмечает директор ИСК “Трансервис” Александр Бойко. По его мнению, офисные центры, не имеющие достаточного количества парковочных мест, будут вынуждены снижать ставки аренды. Бойко говорит, что строящийся компанией “Трансервис” бизнес-центр “Гринвич” общей площадью 34 000 кв. м заложен с учетом современных требований к емкости парковки – общее количество машино-мест составит 350. Его ввод в эксплуатацию намечен на июль 2007 г., а первые договоры аренды можно будет заключать уже в феврале следующего года по ставке от 1300 руб. за 1 кв. м в месяц, обещает Бойко.
В бизнес-центре “Кронос”, который строит “Новосибирскэнерго”, автомобилям будет отдано около 20 000 кв. м из 50 000 кв. м общей площади. В качестве арендаторов компания планирует привлечь представительства российских и международных компаний, для которых свободные места на парковке – непременное условие качественного бизнес-центра, поясняет гендиректор “Новосибирскэнерго” Корней Гиберт.
Одна из новых тенденций на новосибирском рынке – строительство многофункциональных офисно-гостиничных комплексов. “Девелоперы пытаются диверсифицировать риски по проекту и строят многофункциональные комплексы – это позволяет им оптимизировать конечный экономический результат, – объясняет Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. – Если сравнивать показатели доходности гостиниц и, например, офисов, то гостиничные проекты гораздо более доходны по выручке. Но в чистом виде девелоперы их реализовывать не любят. В офисном проекте арендодатель перекладывает расходы по эксплуатации здания на арендатора, получая практически очищенный доход от аренды, а в гостиницах около 50%, а иногда и более от общих расходов составляют эксплуатационные”. Так, компания “Русские отели”, обещавшая построить в Новосибирске гостиницу “4 звезды”, поменяла концепцию и теперь планирует возвести офисно-гостиничный центр. “Городские власти, выделяя тот или иной участок под застройку, хотят в первую очередь решить вопрос обеспечения гостиничными местами, а инвестору, в свою очередь, интересно сократить срок окупаемости объекта за счет возведения офисов, – объясняет Станислав Капинос, генеральный директор компании “Русские отели”. – В результате создаются некие симбиозы – например, гостинично-офисные центры либо объекты других форматов, часть которых ориентирована на долгосрочное строительство – гостиницу, а другая часть – на быстроокупаемые площади: торговые, развлекательные центры, офисы и т. п.”.
Компания “Сибакадеминвест” приступила к строительству в Новосибирске конгресс-центра (общая площадь – 65 000 кв. м) с рабочим названием Sky Сity. По словам гендиректора “Сибакадеминвеста” Михаила Ненашева, центр стоимостью $130 млн будет включать 30-этажный бизнес-центр класса А и 25-этажную гостиницу “5 звезд” на 200 номеров. В офисном центре разместится Сибакадембанк, часть площадей будет сдаваться в аренду. Ставки аренды площадей пока не определены, говорит Ненашев.
Свой проект офисно-гостиничного комплекса реализует в Новосибирске фонд London & Regional Properties (L&RP). По словам управляющего директора российского представительства L&RP в России Дэвида Джеованиса, в состав комплекса площадью 26 900 кв. м войдут бизнес-центр класса А, гостиница уровня “4 звезды” на 190 мест, два конференц-зала, два ресторана, кафе-бар, спа-салон и фитнес-зал. Общий объем инвестиций составит около $40 млн, а строительство завершится в конце 2007 г. Генподрядчиком выступает Русская компания развития.