ДОХОДНОЕ МЕСТО: Квадратные метры с ученой степенью

Офисный бизнес оказался прибыльнее чистой науки – часть НИИ предпочли стать бывшими и сдаться на милость девелоперов. Случаи перепрофилирования или реорганизации таких учреждений перестали быть редкостью в столице.

Офисы на скорую руку

“Для НИИ сдача помещений в аренду стала традиционным бизнесом. Чуть ли не 90% их площадей занято сейчас различными коммерческими структурами, – убеждена Антонина Лаирова, старший аналитик Prime City Properties. – Это понятно, ведь научно-исследовательским институтам надо как-то выживать”.

“На начальных этапах развития коммерческой недвижимости офисы, переоборудованные из помещений НИИ и гостиниц, составляли основное предложение на рынке, – отмечает директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. – Сейчас, когда девелоперы строят современные офисные комплексы, роль подобных объектов значительно снизилась – они не могут конкурировать с помещениями нового поколения”.

Тем не менее недостаточность предложения на рынке приводит к тому, что цены на офисы низкого класса остаются на вполне высоком уровне. “У арендаторов часто нет выбора, и они готовы мириться с высокими ставками на не слишком качественный объект, – говорит Андрей Баринский, генеральный директор компании Forum Properties. – Сейчас за одни и те же деньги можно встретить и профессиональный офис класса А в центре города, и обычное здание где-нибудь на Тульской. Понятно, что последнее сдается маленькими площадями и на короткие сроки – какое-то время люди готовы потерпеть”.

Игорь Лизун, руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации “Рескор”, заявляет, что владельцы большинства подобных объектов не хотят ничего в них менять. “На это есть несколько причин. Во-первых, у НИИ и различных государственных организаций, которые до сих пор являются их собственниками, часто нет денег на реконструкцию. Во-вторых, эти помещения все еще пользуются достаточно устойчивым спросом, поэтому при невысоком качестве цена на них немаленькая – по $450–500 за 1 кв. м в год. И эти деньги легко получить, не вкладывая в помещения особых средств”, – объясняет он.

По подсчетам Лизуна, на то, чтобы превратить класс С в класс В, нужно примерно $250 за 1 кв. м. Это общая сумма, включающая как собственно ремонт (около $100–150 на 1 кв. м), так и прочие траты – например, на организацию охраны, дополнительные коммуникации, кондиционирование и т. п. “На первый взгляд эти траты разумны – они вернутся за 2–2,5 года, если даже разница в цене помещения не превысит $100 за 1 кв. м. Но проблема в том, что статус многих зданий НИИ и им подобных объектов пока не совсем понятен. Они в большинстве своем находятся в государственной собственности. Когда помещение выкупается, оно приводится в порядок. Но если его судьба окончательно не определена, то те, кто сейчас распоряжается зданием, предпочитают получать прибыль, не заморачиваясь ремонтом и сдавая в аренду те площади, которые есть. Сиюминутные соображения перевешивают”.

Эксперт приводит пример здания на Нижегородской улице, 32, где арендаторам предлагаются помещения в большом здании, которое выставлено как класс В. “На самом деле это D со всеми его изъянами и недостатками. Но его владельцы хотят денег как за нормальное офисное помещение”, – говорит Лизун.

Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, считает, что НИИ перепрофилировать под офисы высокого класса не так выгодно, как, например, промпредприятия. “Если многоэтажная фабрика имеет просторные помещения, большие окна, высокие потолки (под 4 м и выше), шаг колон – 6 х 6 м или 9 х 9 м, технологически удобные возможности установки вентиляционного оборудования и кондиционеров, то в старых советских институтах коридорная система, множество маленьких комнат, несносимые несущие стены, потолки низкие. Перепрофилировать фабрику под офис можно с минимумом затрат – по $300–400 на 1 кв. м, если собственник желает получить класс С+, и по $500–600, если предусматривается класс В. Капитализация объекта в результате повышается вдвое. Но вытянуть НИИ до офиса высокого класса весьма проблематично – как правило, это панельные здания старой постройки”, – рассуждает Колокольников.

По данным мониторинга RRG, типовая площадь зданий НИИ составляет от 7000 до 17 000 кв. м. При продаже стоимость 1 кв. м таких помещений в нецентральных районах находится на уровне $1500–2500, в центре может достигать $3500–4000. “К примеру, в начале ноября в районе ст. м. “Добрынинская” предлагался бывший НИИ после реконструкции площадью около 12 500 кв. м по цене $3750 за 1 кв. м, – приводит пример Колокольников. – Однако на открытый рынок подобные здания поступают не так часто, так как не всегда юридические документы оформлены, как положено. Кроме того, собственник может предпочесть продать здание непосредственно арендаторам”.

Алексей Замесов, исполнительный директор ГК “Промсвязьнедвижимость”, отмечает, что при реконструкции НИИ в офисы классов В и С вложения в строительно-монтажные работы составляют не более 20% от стоимости проекта. Гораздо больших затрат требует устранение наследия прошлого. В числе часто встречающихся юридических и финансовых рисков перепрофилирования производственных помещений Замесов назвал сложные отношения с миноритарными акционерами, плохой титул и необходимость принятия мер по восстановлению документов на недвижимость, “сюрпризы” от предыдущих собственников (налоговые претензии, сданные в долгосрочную аренду помещения, финансовые обязательства перед третьими лицами), социальную нагрузку и наличие на территории объекта других собственников.

“В середине 1990-х гг. большинство игроков действительно предпочитали затрачивать минимальные средства на перепрофилирование объектов и выводить на рынок предложения классов С и D, – говорит Журавлев. – Но в 2000-х гг. возник значительный дефицит качественных офисов и девелоперы начали выбирать варианты реконструкции, в результате которой помещения превращались в офисы классов С+ и В. Возросшие арендные ставки на современные помещения позволяли компаниям, занимающимся реконструкцией устаревших помещений, окупать проекты в среднем за 2–3 года. Повышение привлекательности таких проектов сказалась на составе игроков, работающих в данном сегменте рынка. Сейчас возможность участия в проекте компании, обладающей минимальными средствами, практически нивелирована, тогда как более 70% подобных предложений исходит от средних и крупных игроков”.

“Косметическим ремонтом в зданиях НИИ с целью немного “приподнять” категорию занимаются те девелоперы, которые хотят сэкономить на проекте и с минимумом затрат получить повышенную доходность. Полную реконструкцию объектов или новое строительство на их территории проводят достаточно крупные девелоперские структуры. Например “Мосинжстрой-Девелопмент” возводит бизнес-центр “Серебряный город” на территории Государственного института азотной промышленности (Серебряническая набережная, 27), Forum Properties реализует проект Forum Quarters на территории ЦНИИ комплексной автоматизации (Можайский Вал, 8), АФК “Система” объявила о строительстве многофункционального центра на территории НИИ дальней радиосвязи (1-я ул. Бухвостова, 12/11)”, – отмечает Лаирова. “Преимущества реконструкции перед новым строительством очевидны, – говорит Замесов, – это возможность получить большой участок за сравнительно небольшие деньги, наличие на площадке внешних инженерных сетей и выделенных мощностей, привлекательные условия кредитования через проектное финансирование, меньшее количество административных рисков”.

По словам Александры Крыжановской, аналитика рынка офисной недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, редевелопмент зданий класса С постепенно становится все более популярным. “Это объясняется многими факторами: себестоимость строительства ниже, к тому же данные объекты чаще всего расположены в хорошем месте. Среди девелоперов, специализирующихся на редевелопменте классов С и В, можно назвать “АЛМ Девелопмент”, “Визави”, “Рубин”, – перечисляет эксперт.

“Ситуация с редевелопментом зданий, в которых располагались НИИ, в целом такая же, как с промпредприятиями, только масштабы реорганизации меньше, – проводит параллели Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. – Девелоперам интересны такие объекты, как НИИ. В условиях дефицита рассматриваются практически все предлагаемые участки и площадки под редевелопмент, реновацию и т. п., среди которых и промзоны, и недострой, и здания, нуждающиеся в реконструкции, в том числе здания, в которых располагались ранее институты. А далее в зависимости от экономической привлекательности того или иного проекта и профиля девелопера принимается решение о концепции редевелопмента конкретного здания (например, перепрофилировании здания НИИ под офисный комплекс)”.

“В столице есть профильные девелоперы, которые специализируются на редевелопменте и реновации производственных помещений: Forum Properties, Horus Capital, “Ведис-Девелопмент” и др., – продолжает Кисарина. – Эта тенденция развивается нельзя сказать, чтобы очень активно и ярко. Но если еще два года назад такие проекты были единичными, то сейчас они множатся. Причины очевидны: недостаток площадок под застройку, появление успешно реализованных проектов редевелопмента, становление профильных девелоперов и накопление ими соответствующего опыта”.

Законные способы

По словам Кисариной, есть несколько способов приобретения подобных зданий для последующей их реорганизации. Идеальная ситуация для девелоперов – когда здания, в которых располагалось НИИ, уже оформлены в собственность и собственник один. В постперестроечное время такие варианты были не редкость: разные государственные организации удачно приватизировали (акционировали) недвижимость – от земельных участков до зданий и помещений. Девелопер приобретает эту собственность и далее занимается ее перепрофилированием в соответствии с разработанной концепцией.

Второй вариант – менее привлекательный для девелопера, когда здание в собственности у нескольких лиц (акционеров). Вопрос перехода прав собственности решается с акционерами. Девелопер может действовать самостоятельно либо приобрести здание у посредника (рейдера). Еще один вариант – приобретение здания на открытом аукционе. Бывает, что государство само вдруг решает избавиться от подобной собственности и выставляет объект на тендер, планируя на его месте разместить те же офисные площади и т. п.

Директор юридического департамента ГК Forum Properties Владимир Шмаков говорит, что существующие НИИ можно условно

разделить на две категории: классические институты, которые не были приватизированы и в настоящее время входят в систему РАН, и те оплоты науки, на базе которых в процессе приватизации были созданы акционерные общества. Опрошенные участники рынка утверждают, что редевелопмент подобных объектов может быть интересен в обоих случаях, но каждый из них имеет свою юридическую специфику.

“НИИ первой категории являются государственными научными учреждениями, а занимаемые ими объекты недвижимого имущества принадлежат к объектам федеральной собственности”, – говорит Шмаков. Для комплексной реконструкции и перепрофилирования данных объектов необходимо не только согласие самого института, владеющего тем или иным объектом на праве оперативного управления, а также вышестоящей организации в лице РАН, но и согласие собственника имущества – Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).

В этом случае девелопер обязан заключить инвестиционный контракт с государственным учреждением (НИИ) о реконструкции (строительстве) федерального объекта недвижимости, согласовав этот контракт во всех компетентных государственных инстанциях. “Согласно формальным требованиям действующего законодательства заключить такой контракт можно только по итогам конкурса, в последнее время контроль со стороны компетентных федеральных органов за соблюдением этих требований ужесточается, – отмечает Шмаков. – Полноправным собственником законченного объекта (например, офисного здания) инвестор становится, только выполнив инвестконтракт в полном объеме и рассчитавшись со своим контрагентом – государством. Например, передав самому НИИ новый или отреконструированный научно-лабораторный корпус, административные помещения и т. д.”.

Иметь дело со второй категорией НИИ – акционерными обществами, созданными в процессе приватизации, – девелоперу несколько проще с юридической точки зрения. Ведь такие НИИ – обычные коммерческие организации и вправе самостоятельно распоряжаться объектами недвижимости, которые являются их собственностью.

“В данном случае девелопер может приобрести интересующую его площадку (объект недвижимости) двумя способами: купить у собственника – НИИ – непосредственно сам объект (старые здания и строения, подлежащие реконструкции) либо приобрести контрольный пакет акций этого НИИ, т. е. осуществить поглощение предприятия и стать его новым владельцем”, – перечисляет возможности Шмаков.

“Необходим тщательный анализ проекта на предмет выявления скрытых рисков”, – предупреждает Замесов. “При покупке зданий девелопер должен проявить обычную деловую осмотрительность, – соглашается Шмаков, – проверить историю приватизации, чтобы исключить возможные претензии со стороны государства, убедиться, что право собственности на интересное с точки зрения девелопмента здание и право аренды на соответствующий земельный участок оформлены и зарегистрированы надлежащим образом”.

“Старые объекты недвижимости имеют давнюю историю владения, – рассказывает Анна Кожушко, советник юридической фирмы “Магистр & партнеры”. – В сделках же обычно фигурируют последние по времени документы, по которым трудно оценить возможные риски. К примеру, если в цепочке сделок со зданием не было корпоративного одобрения, т. е. согласия акционеров, то право собственности даже добросовестного приобретателя может быть поставлено под сомнение”.

“Как правило, отчуждение объекта недвижимости (чаще всего административного здания или научного корпуса) является для продавца имущества, т. е. бывшего НИИ, крупной сделкой, которая должна быть одобрена советом директоров или общим собранием акционеров, цена сделки должна соответствовать рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества”, – заявляет Шмаков. Юрист предупреждает, что даже если небольшой – более 2% – пакет голосующих акций акционерного общества по-прежнему находится в собственности государства, для определения цены имущества обязательно привлечение государственного финансового контрольного органа, что, по существу, означает согласование финансовых, т. е. наиболее существенных, условий сделки с государством. Более того, специфическим наследием эпохи приватизации может быть и “золотая акция”, т. е. право государства как акционера запретить данную сделку (заблокировать ее, наложить вето – суть одна).

Шмаков советует перед оформлением такой сделки внимательно изучить устав акционерного общества и в случае необходимости позаботиться о получении решения соответствующих органов управления о ее одобрении. “Впрочем, это настоятельно рекомендуется сделать при любой покупке недвижимости независимо от того, какое юридическое лицо является контрагентом девелопера по сделке, ведь для приобретения недвижимости и реализации инвестиционного проекта мобилизуются весьма значительные финансовые ресурсы и пренебрегать юридической чистотой сделки, желая сэкономить на времени и гонорарах юристов, нецелесообразно”, – говорит он.

Зачастую девелоперу проще и выгоднее приобрести не отдельный объект недвижимости, а контрольный пакет акций самого НИИ, особенно если в его собственности находится не одно, а сразу несколько зданий, занимающих интересные с точки зрения девелопмента земельные участки в разных местах города и области. “В большинстве случаев акции приватизированного НИИ распылены среди многочисленных миноритарных акционеров – как правило, действующих или бывших работников предприятия, которые не прочь получить от продажи своих акций солидную прибавку к скромной зарплате или тем более пенсии, – говорит Шмаков. – Добросовестному девелоперу надо быть весьма осторожным, чтобы не испортить свое известное на рынке недвижимости имя обвинениями в корпоративном шантаже и рейдерстве. Методы скупки акций в любом случае должны быть исключительно правовыми и цивилизованными, а само поглощение – носить максимально дружественный характер”.

Эта цель вполне достижима при условии, что действующее руководство НИИ, сумевшее за время приватизации и существования акционерного общества консолидировать в своих руках крупный – для девелопера лучше, чтобы контрольный, – пакет акций, добровольно и взаимовыгодно его продает, подавая в этом смысле хороший пример рядовым акционерам – сотрудникам НИИ, для которых является авторитетом.

Взамен, говорит Шмаков, прежнее руководство НИИ может потребовать от девелопера не только уплатить договорную цену контрольного пакета, но и взять на себя дополнительные обязательства перед акционерным обществом. Например, сохранить трудовой коллектив и научно-технический потенциал НИИ, перебазировать профильную деятельность института на альтернативную площадку, не допустить массового увольнения сотрудников. Хотя, признает Шмаков, в процессе реформирования и перепрофилирования любого предприятия без увольнений не обойтись, поэтому потенциальный инвестор должен быть готов произвести необходимые социальные выплаты в повышенном объеме, даже те из них, которые предусмотрены не только трудовым законодательством, но и коллективным договором. Это позволит избежать социального конфликта.

“Для полной надежности желательно выкупить не только государственный пакет, но и акции оставшихся миноритариев, благо закон об акционерных обществах сейчас это позволяет. Иначе новый владелец НИИ, имеющий в составе акционеров государство и потенциально недовольных, а потому агрессивно настроенных миноритариев, будет несвободен в своих действиях и может прийти к необходимости вывести из общества наиболее ценный актив (недвижимость) для последующего девелопмента. Но такое действие также может быть оспорено по разным основаниям, а значит, юридически небезопасно”, – советует Шмаков.

Став полноправным владельцем старых зданий бывшего НИИ, девелопер, желающий построить на их месте новый офисный комплекс, должен будет, как и любой другой застройщик, заключить инвестиционный контракт с правительством Москвы, отдав долю города площадями или в денежном эквиваленте, либо выкупить у города право аренды участка под строительство. Площади старых институтских зданий и корпусов будут зачтены девелоперу при расчетах с городом – впрочем, это правило действует для любого застройщика, являющегося собственником объекта до его реконструкции, независимо от того, было это здание ранее занято институтом, фабрикой, заводом или административным учреждением.

В процессе согласования проектной документации, оформления договора аренды земельного участка для целей строительства и получения разрешения на строительство девелопер столкнется с необходимостью перебазирования профильной научно-производственной деятельности НИИ на другую площадку либо в случае закрытия НИИ должен будет создать новые научно-исследовательские мощности взамен утраченных – реализовать так называемый компенсационный проект. Таковы требования столичного законодательства.

“Правительство Москвы всегда уделяло самое пристальное внимание вопросу сохранения научно-промышленного потенциала города при реализации проектов реабилитации и застройки территорий, занимаемых НИИ и промпредприятиями, – отмечает Шмаков. – Сейчас контроль городских властей за деятельностью девелоперов осуществляется в первую очередь в соответствии с постановлением “О дополнительных мерах по сохранению и развитию научного и промышленного потенциала г. Москвы” (№ 221-ПП от 12.04.2005). Инвестор получает право на оформление исходно-разрешительной и проектной документации на осуществление проекта реорганизации территории, занимаемой, например, НИИ, только после согласования проектной документации компенсационного проекта в органах государственной экспертизы. А разрешение на снос старых зданий бывшего НИИ можно получить только после подписания департаментом науки и промышленной политики г. Москвы акта приемки площадей для монтажа научно-технического оборудования на новой площадке”.

Тем не менее, отмечает Замесов, несмотря на все трудности, реконструкция производственных территорий является для девелоперов привлекательной альтернативой новому строительству.