ОРИЕНТИРЫ: Непрерывное движение
Шопинг – приятное времяпрепровождение, особенно для женщин. Новые торговые марки, активно заполняющие Москву, только подогревают интерес к посещению магазинов. По данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, на конец 2006 г. в Москве насчитывалось 1,948 млн кв. м торговых площадей. Из них примерно 10% приходится на торговые площади в многофункциональных комплексах.
Многие москвичи предпочитают отправляться за покупками на личном автомобиле. Это удобно, к тому же за одну поездку можно сразу побывать в нескольких магазинах. Самые выгодные площадки для размещения торговых объектов находятся вдоль головных дорог и центральных улиц. Согласно концепции любого ТЦ удобный подъезд на личном автотранспорте – существенное преимущество.
Но, поворачивая ключ зажигания и отправляясь за покупками, москвич не всегда уверен в том, что ему удастся попасть в нужный магазин. Особенно если в планах посещение торгового центра, расположенного в одном здании с офисными площадями. Подъезжая к зданию, покупатель все чаще наблюдает одну и ту же картину: все парковочные места заняты. Как правило, уже с раннего утра вдоль фасада вереницей выстраиваются автомобили клерков компаний, арендующих офисы, или их деловых партнеров. Попытка пристроить автомобиль где-нибудь поблизости чревата неприятностями. Только в течение одной недели были эвакуированы на штрафстоянки автомобили двух моих знакомых. Как в первом, так и во втором случае инцидент произошел у торговых центров. “Форд” “препятствовал движению”, как выразился гаишник, на Садовом кольце, вблизи офисно-торгового комплекса “Новинский пассаж”. Хозяйка “Ситроена”, прождав больше получаса место на парковке у многофункционального комплекса “Смоленский пассаж”, поняла, что фортуна в этот день явно обошла ее своим вниманием. Отчаявшись припарковаться в отведенном месте, она оставила автомобиль вблизи здания, чтобы на несколько минут забежать в любимый “Стокманн”. Вернувшись с увесистым пакетом, на месте оставленного автомобиля она увидела только краснощекого лейтенанта ГИБДД, который с нескрываемой иронией объяснил, где и при выполнении каких условий хозяйка получит назад автомобиль.
Ежесуточно в Москве эвакуируют на штрафстоянки примерно 600 автомобилей. Большую часть нарушителей привозят с Садового кольца. А самые горячие точки, где работают эвакуаторы, расположены у торговых объектов на ул. Тверской, Новый Арбат, на Смоленской площади и у Курского вокзала.
Теоретически есть и другой вариант – на время посещения торгового центра поставить автомобиль в подземный паркинг. По существующим нормам подземная стоянка – обязательная опция для любого многофункционального комплекса, расположенного в центральной части города. В компании Blackwood рассказали, что согласно нормативам по обеспечению машино-местами объектов нового строительства в Москве для торговых центров в пределах Садового кольца требуется предусмотреть одно машино-место на 70–80 кв. м общей площади. За пределами Садового кольца – одно машино-место на 40–50 кв. м общей площади. “Но нормативы не являются обязательными и носят лишь рекомендательный характер”, – сетуют эксперты.
Услуга по парковке автомобилей в подземном паркинге торгово-офисного комплекса платная и колеблется от 50 до 100 руб. в час за одно машино-место. Например, в “Смоленском пассаже” действует максимальный тариф. Но практика показывает, что найти свободное место в подземном паркинге не проще, чем сделать это на открытой стоянке. Подъезжая к заветной вывеске, очень часто приходится наблюдать одну и ту же картину. Служитель парковки с сожалением разводит руками, констатируя, что попытка воспользоваться современным благом цивилизации не увенчается успехом.
Как пояснили в компании Astera Oncor, в многофункциональных комплексах подавляющее большинство машино-мест изначально предназначено для офисной части здания. По существующим стандартам, позиционируя здание как класс А, девелопер должен на 70 кв. м арендуемых офисных площадей предоставить одно машино-место в подземном паркинге, как класс В+ – одно машино-место полагается на 100 кв. м арендной площади и т. д. Нарушив данную пропорцию, девелопер рискует недополучить в будущем арендные платежи с офисной составляющей. Дополнительно арендаторы офисов по договору ежемесячно вносят от $200 до $500 за одно машино-место. К примеру, в торгово-офисном комплексе класса А “Шереметьевский” на Никольской улице на 500 кв. м арендуемых офисных площадей выделили всего три машино-места при арендной ставке $450 в месяц за каждое. Арендатор взял бы и больше, но не дали. В строящемся многофункциональном комплексе класса А на ул. Дмитровке, вл. 7–9 (срок ввода – IV квартал 2007 г., всего – 14 700 кв. м, из них офисная часть – 9400 кв. м), подземный паркинг рассчитан на 100 машино-мест. Не нужно быть серьезным математиком, чтобы подсчитать, сколько машино-мест отойдет торговой зоне.
За последние годы в Москве построено несколько десятков многофункциональных комплексов, совмещающих офисные и торговые площади. Список реализуемых и намеченных к строительству в ближайшие годы объектов очень внушительный, а это говорит о том, что девелоперам выгодно браться за комбинированные проекты. Арендные ставки за торговые помещения выше, чем за офисные. Средняя ставка за офис класса А в центральной части города составляет около $760 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов (по данным Colliers International). Тогда как, по данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, в 2006 г. средние арендные ставки по торговым площадям в торговом коридоре “Тверской” составили $3752 за 1 кв. м в год, не включая операционные расходы и НДС, “Кузнецкий Мост” – $2328, “Петровка” – $2138, “Арбат” – $2633. Предусмотрев на первых 2–3 этажах торговые галереи, собственник помещений получит от арендаторов сумму как минимум в три раза больше, чем получил бы, если бы на этих этажах находились офисы.
Ритейлеры не в восторге от создавшейся ситуации. А проблема доступности торговых площадей на частном автотранспорте все чаще поднимается на специализированных конференциях и при деловых переговорах с девелоперами и собственниками зданий. Но договориться удается не всегда – в настоящее время рынок торговых помещений остается рынком арендодателей. Размещение торговых зон в составе офисных комплексов класса А автоматически подразумевает, что площади займут операторы дорогих торговых марок. А покупатели эксклюзивных товаров не привыкли ездить за покупками на троллейбусах, автобусах или пользоваться подземкой. Поэтому не существует другого решения, кроме как еще на стадии проектирования определиться в приоритетах – развивать торговые помещения как специализированный торговый центр или как инфраструктурное подразделение деловой зоны. В отделе исследований DTZ Zadelhoff Tie Leung считают, что заполнение торговых площадей небольшими магазинами, отделениями банков, ресторанами, салонами красоты – всем, что будет востребовано арендаторами офисной составляющей и по минимуму привлечет посетителей с улицы, – станет преимуществом многофункционального центра и не вызовет проблем с местами для парковки.