Жилье подешевело не надолго
Цены на квартиры в Москве стагнируют с конца 2006 г., а некоторые типы жилья и вовсе стали дешеветь. “Величина коррекции невелика, формальная статистика дает 3–5% снижения с начала года, а неявная может доходить до 10–15%”, – рассказывает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Позже такой же тренд зафиксирован в регионах. Эксперты объясняют это резким скачком цен в прошлом году. По данным аналитиков “Ренессанс Капитала”, в 2006 г. цены на жилье в России поднялись на 53,8%, а в столице – на 93,8%.
Но спад будет длиться недолго, прогнозируют аналитики “Ренессанс Капитала”. В отчете по рынку недвижимости они утверждают, что в нынешнем году недвижимость в России и в Москве подорожает на 12,2% и 9,7% соответственно. Примерно такими же темпами жилье будет дорожать вплоть до 2010 г. (см. график). “Невозможна стабилизация рынка в условиях хронической нехватки жилья”, – объясняет аналитик “Ренессанс Капитала” Алексей Языков. Он указывает, что на каждого жителя России приходится 21 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 29 кв. м. Чтобы достичь этого уровня, Россия должна построить около 1 млрд кв. м жилья. А это примерно пять таких городов, как Москва. При нынешних темпах строительства на это понадобится 20 лет.
Но государство больше стимулирует не предложение жилья, а спрос, внедряя ипотеку, сетует Языков. По данным “Ренессанс Капитала”, в 2006 г. ипотечный рынок вырос в 4,8 раза и на него пришлось 15% покупок нового жилья. Если прогнозы инвестбанка оправдаются, то к 2010 г. эта доля увеличится до 65%.
Особую обеспокоенность “Ренессанс Капитала” вызывают цены на жилье в Москве. Несмотря на стагнацию, средняя семья в столице пока не может позволить себе купить жилье даже с помощью ипотеки. “Если до 2006 г. рост цен на недвижимость коррелировался с ростом доходов населения, то в прошлом году рост доходов значительно отстал от цен, – объясняет Языков. – Но спрос никуда не делся, он всего лишь отложен”. “Мы не ожидаем значительной коррекции цен на жилье в ближайшем будущем. Более того, считаем, что по мере роста доходов населения цены на жилье будут пытаться догнать покупательную способность населения”, – говорится в отчете.
“Рост цен в долларах на 10% возможен, так как это элементарный учет инфляции, про которую, разумеется, не забывает при ценообразовании ни один продавец товаров или услуг”, – считает директор по развитию инвестиционной группы “Жилторг” Иван Гурьев. По прогнозам Минэкономразвития, инфляция в 2007 г. составит 7–8%, в 2008 г. – 6–7%, в 2009 г. – 5,5–6,5%, в 2010 г. – 5–6%. А доллар укрепится незначительно: в 2008 г. за него будут давать 25,9 руб., в 2009 г. – 26,4 руб. и в 2010 г. – 27,2 руб. По расчетам правительства, средняя зарплата россиян увеличится с 13 066 до 20 815 руб. (рост – около 60%).
“С уверенностью я могу говорить о перспективе на ближайшие полгода, не далее, и в этот период не произойдет ничего такого, что могло бы послужить толчком к реальному повышению цен, – считает Гурьев. – Мы сейчас имеем потолочные цены на недвижимость – как загородную, так и городскую”. Если бы сейчас цены могли упасть глубже, то этот процесс уже бы происходил, возражает Репченко. Он напоминает, что в 2004 г. рынку потребовалось для восстановления спроса девять месяцев, а нынешняя стагнация длится около семи месяцев. “Оживления на столичном рынке можно ожидать со дня на день, – уверен эксперт. – Правда, это не означает возобновления роста цен – скорее всего они останутся на нынешнем уровне, окончание стагнации будет выражаться в переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к активной”. Гендиректор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич уверен, что отложенный спрос сформирован и в ближайшее время вернется. “Это видно по прибывающему интересу к новым площадкам”, – говорит он.