На асфальте: Наследие Ильича

Более того, эксперты в области недвижимости, опрошенные «Ведомостями», тему брежневских домов комментировать отказывались: дескать, это слишком неоднородное явление. Так, Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль», высказал мнение, что брежневки невозможно выделить в одну категорию, как, например, сталинки: «Дома, построенные в ту эпоху, слишком разные». Но раз была эпоха, то есть и видимые результаты – дома.

«Политика в жилищном строительстве, проводимая Леонидом Брежневым, была продолжением политики Хрущева и закрепила контрреволюцию в градостроительстве, – рассказал Евгений Акимов, спикер юридической компании «Велес Лекс». В ее основе лежало пресловутое постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 4.11.1955 № 1871 «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» (чаще называемое «О борьбе с архитектурными излишествами»).

В постановлении, в частности, говорилось, что «советской архитектуре должны быть свойственны простота, строгость форм и экономичность решений. Привлекательный вид зданий и сооружений должен создаваться не путем применения надуманных, дорогостоящих декоративных украшений, а за счет органической связи архитектурных форм с назначением зданий и сооружений, хороших их пропорций, а также правильного использования материалов, конструкций и деталей и высокого качества работ».

«По сути своей данное постановление загубило как таковую жилищную строительную архитектуру в Советском Союзе и лишило возможности творить почти всех советских архитекторов. При Брежневе преобладали мощные призматические строения типа московской гостиницы «Россия» и многоэтажек на Новом Арбате. Строить надо было много, быстро и дешево. Домостроительные комбинаты штамповали панели, из которых возводились серые коробки. Сейчас 80% жилых многоэтажек – дома, возведенные во времена Леонида Ильича, которыми застроены все города России и стран СНГ. Дома и даже районы городов похожи как две капли воды, что ярко было продемонстрировано в известной картине Эльдара Рязанова», – рассказал Евгений Акимов.

Что это такое

«Дома, построенные в так называемый брежневский период, расположены в основном в московских спальных районах и составляют, по данным МНИИТЭП, 52 млн кв. м. В них сейчас проживает от 3,5 млн до 4,5 млн москвичей», – рассказал Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty.

«В период правления Брежнева было построено около 50% жилого фонда Советского Союза. Застройка была массовой. Москва расширялась, формировались новые жилые районы, преимущественно на окраинах. Таким образом, в настоящее время брежневские дома можно встретить практически в каждом спальном районе Москвы», – продолжает Евгений Аптекин, руководитель отдела городской недвижимости Vesco Realty.

По словам Николая Андреева, гендиректора «Пересвет-Недвижимости», брежневские дома естественным образом пришли на смену хрущевкам. «Брежневки, – уточняет Владислав Луцков, – следующая серия панельных домов». «Как правило, эта типовая панель по своим потребительским качествам была выше, чем дома, построенные в хрущевский период», – добавляет он.

В конце 1960-х гг. строили преимущественно панельные 9-этажные дома, в 1970-х гг. – 12–14-этажные, в конце 1970-х – начале 1980-х, к Олимпиаде, – 16–17-этажные дома улучшенной планировки. Строили практически во всех районах Москвы. По словам Андреева, жилищное строительство в брежневский период можно назвать «первой советской комплексной застройкой». «В это время (1965–1982 гг.) застраивали районы Отрадное, Алтуфьево, Крылатское, Строгино, Бескудниково, Бибирево, Чертаново и т. д. На месте бывших деревень шло масштабное строительство панельных домов и объектов социально-бытовой инфраструктуры, которые практически ничем не отличались друг от друга».

Кроме того, такие дома встречаются не только в спальных районах, но и в центральном округе Москвы, в частности в районе Третьего транспортного кольца. «В столице эти дома понемногу сносят, но не слишком активно, и даже в центральных районах еще осталось много ветхого 5–9-этажного жилья», – рассказала Ирина Жарова-Райт, президент компании Sesegar.

Особые приметы

«На мой взгляд, типично брежневский дом – это панельный 9-этажный 6-подъездный дом», – описывает Жарова-Райт, которая сравнивает брежневки с хрущевками – панельными пятиэтажками с кухней 5–6 кв. м, совмещенным санузлом и без лифта. Дом брежневской эпохи на этом фоне – уже шаг вперед: есть раздельный санузел, лифт, кухня выросла до 6,5–7 кв. м, в домах появились лоджии, да и потолки подросли на 5–10 см (в среднем – 2,64 м), квартиры стали чуть больше по площади. Этажность – 9, 12, 14 и 17 этажей.

Георгий Лукьянчиков, руководитель отдела градостроительства и комплексного развития территорий компании «Новая площадь», назвал средние параметры квартир в брежневских домах: 1-комнатная – 30,7 кв. м, 2-комнатная – 42,2 кв. м, 3-комнатная – 57,3 кв. м. Средний размер кухни, по оценке Лукьянчикова, – 6–6,5 кв. м. В целом, по словам Евгения Аптекина, «жилье в брежневках более комфортное, хотя по своей конструкции они мало отличаются от хрущевок и маленькие кухни и невысокие потолки все-таки доставляют некоторое неудобство».

Если говорить о внешних характеристиках брежневских домов, то Евгений Акимов подчеркивает их безликость, отсутствие декоративных элементов и лепнины на фасадах, которые характерны для сталинского ампира. Что касается качественных характеристик, то, по словам Зиминского, картина следующая: «Спаренные окна с низким уровнем теплозащиты дают, по разным оценкам, в московскую зиму до 40% потери тепла и оснащены плохой системой вентиляции. Чердаки насквозь проветриваемые (в девятиэтажках), а в шестнадцатиэтажках чердаки полностью герметичны, что, в свою очередь, приводит к застою влаги».

Ликвидная безликость

Несмотря на то что состояние домов, построенных в 70–80-х гг. прошлого века, часто, прямо говоря, никудышное, эти типовые панельные домах пользуются большим спросом. По мнению Евгения Аптекина, «подобные объекты ценятся на рынке вторичной жилой недвижимости Москвы потому, что они стоят немного дешевле, чем сталинки, а по качеству лучше хрущевок». «Брежневки сегодня достаточно ликвидны, поскольку относятся к одному из дешевых видов жилья», – считает Лукьянчиков.

По мнению Аптекина, в настоящее время многие покупатели на рынке вторичной жилой недвижимости приходят именно к этому варианту. «Площадь квартир в брежневских домах распланирована достаточно функционально. А для большинства покупателей целесообразнее приобрести объект с более функциональной планировкой. Так, 2-комнатная квартира будет близка по размерам к 1-комнатной в домах современной постройки. В результате наиболее оптимальной по комфорту и по стоимости будет именно квартира в брежневском доме. Кроме того, подобные объекты имеют достаточно хорошее месторасположение, нередко находятся поблизости от метро, что зачастую является определяющим фактором при выборе типового жилья», – считает Аптекин.

Что касается цен на квартиры в брежневках, то это во многом зависит от месторасположения дома (престижность района, близость к метро), планировки и площади, считает Андреев. В среднем – $5000–5200 за 1 кв. м. Официальная же стоимость 1 кв. м в типовом жилье, установленная правительством Москвы на I квартал 2008 г., составляет 87 632 руб., рассказал Евгений Акимов.

«Самый дешевый вариант – это 1-комнатная квартира с небольшой кухней в 9-этажном доме в удаленных районах Юго-Восточного округа: около $180 000. Наиболее дорогие квартиры – в 16–17-этажных домах постройки 1980-х гг. В этих домах планировка квартир значительно улучшилась, площадь кухни – от 8,5 до 10 кв. м, в основном изолированные комнаты.

1-комнатная квартира стоит около $200 000–210 000. 2-комнатная квартира площадью 38 кв. м обойдется покупателю в $250 000–255 000, более современный вариант площадью 42–44

кв. м – в $255 000–270 000», – подсчитал Андреев. 3-комнатные квартиры имеют проходные комнаты, и цена за метр для них ниже.

По мнению Аптекина, «стоимость квартир в брежневках соизмерима со стоимостью предложений в типовых домах современной постройки». Если происходит увеличение стоимости предложения на вторичном рынке, то квартиры дорожают во всех сегментах, уточняет он.

Как подтвердил Бекетов, стоимость квартир в брежневках растет синхронно со стоимостью московской недвижимости в целом. «У москвичей нет возможность выбирать, – объясняет аналитик. – Вопрос качества жилья уже не стоит. Сейчас на рынке огромный дефицит жилья в принципе». Как в поговорке: «Не до жиру – быть бы живу», лишь бы была крыша над головой.

Нетипичные брежневки

Кроме безликих панелек строили в период с 1965 по 1982 г. и совсем другие дома. Возводились они в начале – середине 1970-х гг. и предназначались для высшего партийного и управленческого руководства СССР. В отдельных случаях квартиры там давали видным военачальникам, космонавтам, писателям, политическим лидерам союзных республик.

«Нетипичными домами брежневской эпохи», рассказывает Александр Зиминский, являются ведомственные дома. «Они были построены за счет средств разных министерств и ведомств и представляли собой жилье для партийной и советской элиты. И чем значительнее было учреждение, тем выше категория и качество дома. Квартиры для того времени были просторные, с огромными, отделанными ракушечником или мрамором холлами, имели подсобные помещения и – немыслимая по тем временам роскошь – больше одного санузла. Более того, статус жителей дома требовал особой безопасности: просторные подъезды, украшенные коврами и цветами, охранялись консьержем, а на огороженной территории обычно находилась собственная автостоянка», – описывает Зиминский.

А вот по мнению Игоря Шубина, такие дома и есть как раз типичные брежневские, или, как их чаще называют, цековские. В Москве это, например, здания на ул. Спиридоновке, 12, 16, 17, 19. Квартиры в таких домах, по словам Владислава Луцкова, «по своим потребительским характеристикам можно было сравнивать с лучшими квартирами сталинских домов, которые располагались на основных правительственных трассах». По словам Шубина, цековские дома по сию пору пользуются большим спросом на рынке благодаря хорошему даже по меркам сегодняшнего времени качеству строительства (все в соответствии с упоминаемым постановлением), а главное – престижному месторасположению домов в районах, ставших в наше время самыми дорогими в Москве.

Главный же брежневский дом был построен для самого Леонида Ильича в Гранатном переулке, 10. Он так и называется – «Дом Брежнева». Как рассказал Игорь Шубин, дом специально был построен для генсека и его ближайшего окружения. Большой дом, архитектурно не похожий ни на один цековский, но легко узнаваемый по стилю, раскинулся в парковой зоне, рядом с Домом приемов МИДа. Просторный вестибюль, три лифта, большая территория с вековыми дубами, несколько теплых гаражных боксов на территории сделали этот дом самым значительным жилым проектом брежневского периода. Квартира самого генсека находилась на 6-м этаже, занимая его почти целиком, и заметно выделялась среди других квартир из-за большей высоты потолков. «Это видно и сейчас: если посмотреть на дом, то видно, что окна на 6-м этаже больше по высоте, чем соседние снизу и сверху, – говорит Шубин. – Тем не менее дом этот Брежнев не жаловал и предпочитал чаще бывать в другой своей квартире – в известном доме на Кутузовском проспекте, 26».

Судьба домов

Несколько лет назад возникла идея снести 9- и 12-этажные дома, возведенные в 1960–1970 гг., потом власти решили провести капитальный ремонт самого массового столичного жилья. Разговоры о сносе периодически возобновляются, но, по мнению Бекетова, «в целом брежневки как стояли, так и будут стоять»: панель долговечна.

Тем не менее на данный момент далеко не все брежневки отремонтированы и соответствуют жилищным нормам (потери тепла, плохая вентиляции и т. д.). Более того, многие находятся в таком состоянии, что ремонт им, к сожалению, уже не поможет. Поэтому, по данным инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век», в настоящий момент вопрос сноса 9-этажных домов брежневской эпохи стоит довольно остро. Например, в микрорайоне «Калошино-А» в Гольянове (ВАО), инвестором реконструкции которого является «Сити – XXI век», под снос пойдут помимо пятиэтажек четыре 9-этажных панельных дома, расположенных по Щелковскому шоссе, 9, 11, 15, 19. Они построены в 1966–1968 гг.