Искусственный город на Неве

В Санкт-Петербурге реализуется масштабный проект под названием «Морской фасад». Будет создано около 400 га новых территорий для 4 млн кв. м разнообразной недвижимости и морской пассажирский порт на семь причалов. «Морской фасад» станет новый прибрежным районом города на берегу Финского залива. Об особенностях проекта рассказывает президент одноименной управляющей компании Шавкат Кары-Ниязов.

– Как появился проект?

– Сначала возникла идея создания пассажирского порта. Группа First Quantum (акционер Национальной контейнерной компании) занялась его проектированием. В результате было решено, что стоит намыть больше территории, чем требуется для портовой инфраструктуры, и построить на ней коммерческую и жилую недвижимость.

Участок площадью 476 га правительством РФ был передан в собственность Санкт-Петербурга и выставлен городом на торги. «Терра нова» (входит в First Quantum) стала их победителем, получив право комплексного освоения 380 га территории. Кроме нее в проекте участвуют УК «Морской фасад», «Перспектива», Пассажирский порт Санкт-Петербург (все входят в группу First Quantum).

– Какую сумму вы заплатили, выиграв торги?

– Более $5 млн. Но мы заплатили, по сути, за часть Финского залива, и эта сумма тонет в объеме инвестиций, которые мы вложили и планируем вложить.

– У города есть доля в проекте?

– В соглашении со стратегическим инвестором, подписанном между городом и компанией «Морской фасад», сказано, что часть намытой территории остается в собственности города – это улицы, дороги, а также земля, предназначенная для объектов социальной инфраструктуры, парков и т. д. Такой территории больше 50%.

У инвестора есть право выкупить часть земли внутри красных линий и потом либо застраивать самому, либо перепродавать другим девелоперам. Другой формой взаимоотношений города и инвестора является принятая Законодательным собранием Санкт-Петербурга целевая программа, согласно которой построенный пассажирский порт станет собственностью города с возмещением затрат инвестора, банковских кредитов, взятых для целей строительства, и процентов по ним.

– Сколько стоит проект?

– Не менее $12 млрд. В намыв будет инвестировано около $800 млн, в строительство порта – более $300 млн, еще около $300 млн – средства федерального бюджета (в портовые системы, которые остаются в федеральной собственности). Плюс дополнительные вложения – например, в строительство ТЭЦ, приблизительно $600–700 млн.

– Сколько стоит намыв 1 га?

– Это закрытая информация, но в общем специалисты оценивают его от $2 млн до $5 млн. Стоимость зависит от глубины (чем она больше, тем больше требуется песка), от типа и объемов берегоукрепления и т. д.

– Какова рыночная стоимость намытой земли?

– Это коммерческая тайна. В Санкт-Петербурге нет рынка продажи больших участков земли. Отвечу так: цифра и $10 млн, и $15 млн за 1 га неудивительна для города.

– Сколько земли уже намыто?

– Работы по образованию территории начались в 2006 г. Мы уже намыли около 72 га и в этом году планируем образовать еще около 60 га.

– Когда вы намерены закончить весь объем работ?

– Всю территорию, кроме острова, мы планируем намыть к 2011 г., но, возможно, успеем сделать это и к концу навигации 2010 г. Мы предполагаем продажу земли крупными лотами (кварталами и группами кварталов) девелоперам для дальнейшей застройки. Что же касается острова – а это около 75 га, – то проект планировки предполагает его развитие как крупного делового центра Санкт-Петербурга. Скорее всего, проектирование и намыв территории начнется тогда, когда мы определимся с конкретным девелопером, который будет развивать остров как единый комплекс. На данный момент ряд российских и зарубежных девелоперов проявляют интерес к этому проекту, но окончательное решение пока не принято.

– Когда вы планируете начать продажу земли и возвращать вложенные средства? По какой цене?

– Продажи уже начались. Мы постоянно ведем переговоры с потенциальными покупателями. Более того, несколько сделок по продаже уже заключено. Цена земли договорная, мы не считаем необходимым ее открывать.

– ГК «ПИК» объявила о приобретении участка площадью 63,4 га под строительство жилья. Сделка состоялась?

– Да, подписание договора между ГК «ПИК» и группой компаний «Морской фасад» о приобретении земельных участков общей площадью 63,4 га состоялось 8 июня в рамках XII Международного экономического форума.

– Вы можете что-то сказать о ценах на жилье, которое появится в результате реализации данного проекта?

– Только то, что цены будут определять те застройщики, которые купят у нас участки земли. Наверное, цены на жилье будут рыночными, иначе никто его не купит.

– Какая инфраструктура будет на территории?

– Проектом планировки предусмотрено расчетное количество школ, детских садов, поликлиник и прочих объектов, за которые отвечает город. Но никто не запрещает девелоперам дополнительно построить частные школы, детские сады, чтобы сделать проживание жителей микрорайонов еще более комфортным. В районе будут открыты две станции метро. Очень важный объект – Западный скоростной диаметр: трасса европейского значения, которая будет проходить через весь город с юга на север. Предусмотрены три полноценные развязки, подключающие новую территорию к трассе и к существующей части Васильевского острова.

– Кто разработал архитектурную концепцию проекта?

– Мы провели очень серьезный тендер среди крупнейших архитектурных компаний мира. Победителем стала международная компания Gensler. Проект разрабатывался около двух лет. Прошло несколько градостроительных заседаний, на которых архитекторы защищали свои разработки перед архитектурной общественностью города. Разработки Gensler были адаптированы к российским стандартам городской структурой НИПЦ Генплана.

– Какой выход площадей жилых и нежилых вы планируете получить на намывной территории?

– Около 4 млн кв. м, из них жилья – около 1,5 млн кв. м. Жилье преимущественно расположено на юге участка и немного на острове и на севере.

– Все жилье, возводимое в рамках проекта, только элитное?

– Проект планировки не устанавливает ограничений по классу жилья, однако, учитывая местоположение нового района, стоимость намывной территории, мы ожидаем застройку жильем бизнес-класса и элитным.

– Высотки будут?

– Санкт-Петербург – город с очень строгим регламентом по высоте зданий, и преимущество нашего проекта, отмечаемое девелоперами, в том, что на нашей территории можно строить здания до 90 м (это примерно 30 этажей), а в нескольких местах – до 240 м (80 этажей). Это не означает, что территория будет сплошь застроена высотными зданиями. Я говорю о том, что можно строить, решения будут принимать девелоперы.

– Как повлияет выход на рынок недвижимости «Морского фасада»?

– Риски есть всегда. В процессе разработки архитектурной концепции наши консультанты исследовали вопрос, а не упадут ли цены? Проект разбит на фазы. Например, мы можем вовсе не намывать остров или намывать позже в зависимости от ситуации на рынке. Пока все расчеты показывают, что новые квадратные метры найдут адекватный спрос.