Настроили про запас

В 2009 г. в Петербурге, по данным комитета по строительству, было построено 2,6 млн кв. м жилья, из них 640 556 кв. м – на бюджетные деньги. В этом году доля горзаказа сильно уменьшится: из запланированных к вводу 2,3 млн кв. м только 380 000 кв. м профинансирует бюджет, говорит председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко.

В продажу за январь – декабрь 2009 г. поступило 870 000 кв. м, приводит данные «Петербургская недвижимость».

Много метров

Но даже этот объем не обеспечен спросом. В 2009 г. спрос стал рекордно низким за последние семь лет, за год было куплено всего 950 000 кв. м в новостройках, говорит директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. Общая площадь нераспроданных квартир на первичном рынке приблизилась к 3 млн кв. м, подсчитывает Ольга Трошева, замдиректора консалтингового центра «Петербургской недвижимости». Эти данные консультанты получили, обзванивая стройкомпании. По данным Росрегистрации, в Петербурге за прошлый год было заключено 74 766 сделок купли-продажи.

Объем продаж у ЛЭК в 2009 г. упал к 2008 г. в два раза до 8–8,5 млрд руб., говорит совладелец компании Павел Андреев. ЛЭК – один из двух крупнейших застройщиков города, по итогам года компания сдала 202 000 кв. м жилья. Примерно 70% квартир в домах, которые строит ЛЭК, остаются нераспроданными, констатирует Андреев. Сейчас в процессе строительства у компании 2 млн кв. м, еще столько же можно построить на имеющихся у нее землях, но о новых проектах речи не идет. Начинать стройку можно будет, только если на рынке появятся покупатели, говорит Андреев. Для развития нужны заемные деньги – но уже сейчас долговая нагрузка ЛЭК составляет около 6 млрд руб., в этом году, говорит Андреев, он готов ее удвоить, не сообщая, однако, с какими банками ведет переговоры.

Пошли сделки

Минимальное число продаж в 2009 г. было зафиксировано в июне, с осени количество сделок стало расти, увеличиваясь ежемесячно на 20–50%, говорит руководитель отдела продаж группы компаний «Центр долевого строительства» Сергей Кузнецов. В декабре, по данным пресс-службы Росрегистрации по Петербургу, было заключено 9589 сделок – почти вдвое больше, чем в январе (4186).

«Динамика продаж в январе 2010 г. не ниже, чем в декабре 2009 г., значит, оживление связано не только с праздничными скидками – начал реализовываться отложенный спрос», – радуется Кузнецов. Ожидание «ценового дна» для многих клиентов превратилось в отложенный спрос, это привело к подъему продаж – уже с осени на объектах компании среднемесячное количество сделок выросло на 88% по сравнению с показателями предыдущих месяцев, подтверждает гендиректор «ЮИТ лентек» Михаил Возиянов.

Чтобы у клиентов был стимул покупать, застройщики придумывали разные бонусные программы – скидки, рассрочки, отделывали квартиры под ключ и т. д., говорит гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин. Например, «Лидер групп» в декабре при 100%-ной оплате стоимости квартиры предлагала скидку до 20% плюс подарок (сертификат в спа-салон, книги, ужин в ресторане), рассказал Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам компании.В декабре, по его словам, «количество денег, поступивших в компанию, увеличилось на 45% по сравнению с предыдущими месяцами».

Деньги взаймы

Оживлению покупателей способствовало и восстановление ипотеки. Со второй половины 2009 г. были снижены ставки и размер первоначального взноса, увеличился срок предоставляемого кредита, перечисляет Возиянов. Если в январе 2009 г. сделок с привлечением ипотечных кредитов в компании «ЮИТ лентек» не было вообще, то через год их доля превысила 30%, отмечает он.

В 2009 г. объем выданных кредитов упал к 2008 г. в 9 раз, констатирует начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24» Татьяна Хоботова. Правда, во второй половине года банк стал активнее выдавать ипотеку – количество заявок и одобренных кредитов выросло примерно в 2 раза к началу года. Ставки для готового жилья во второй половине года снизились на 1% в рублях (до 13,1%) и на 1,5% в долларах и евро (до 9,6%), с 30% до 20% уменьшился первоначальный взнос. Осенью прошлого года был снят наложенный в конце 2008 г. мораторий на ипотечное кредитование в новостройках, добавляет Хоботова. По данным сайта «ВТБ 24», ставки кредита на покупку квартир в строящихся объектах составляют от 16,6% до 18,1% в рублях и от 12,1% до 14,85% в валюте.

Цена как в Европе

В сданных объектах свободных квартир сейчас нет, утверждает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. За прошлый год компания снизила цены не более чем на 5%, а к концу года даже их подняла, рассказывает он.

На декабрь приходится сдача в эксплуатацию большей части объектов, квартиры в таких домах пользуются большим спросом и застройщики этим пользуются, объясняет Трошева. По словам Возиянова, новостройки «ЮИТ лентек» с ноября подорожали на 1–2%.

Но декларируемое повышение цен у некоторых компаний сопровождалось скидками. Та же ЮИТ, например, в конце декабре начала акцию по продаже квартир в сданных домах с 15%-ной скидкой при 100%-ной оплате.

К концу года цена 1 кв. м установилась на уровне 62 000–74 000 руб. за 1 кв. м, это нормальная восточноевропейская стоимость жилья, она позволяет строителям работать с рентабельностью в 10–15%, говорит Семененко. В 2008 г., перед кризисом, маржа девелоперов жилых проектов составляла 50–70%, добавляет он.