На асфальте: Роскошь или необходимость

Для кого-то 4-комнатная квартира – индикатор статуса (если она в сталинском доме на Кутузовском проспекте), а для кого-то четыре комнаты – единственная возможность комфортно разместиться большой семьей, пусть и в панельном доме на окраине.

Определение классов

По мнению Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики «Азбуки жилья», «подавляющее большинство многокомнатных квартир (в которых больше трех комнат) как в структуре предложения, так и в структуре спроса относится к сегменту элитного и бизнес-класса, это в основном вторичный рынок».

«Подобная застройка сосредоточена в районах до Третьего транспортного кольца либо на севере и западе Москвы (районы у ст. м. «Сокол», «Академическая», «Профсоюзная», «Фили», «Сокольники» и т. д.)», – комментирует Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-недвижимость».

В новостройках, по данным «НДВ-недвижимости», 1 кв. м в многокомнатной квартире стоит 107 000 руб., на вторичном рынке, по оценке IRN.ru, – около 150 000 руб. В домах бизнес- и элитного классов их площадь – от 120–130 до 500 кв. м. Цена плюс престижное в основном местоположение в принципе не позволяют говорить о многокомнатных квартирах как о бюджетном жилье.

Тем не менее экономные варианты есть. Чаще всего это малогабаритные 4-комнатные квартиры в панельных домах площадью около 70–75 кв. м. При желании можно найти и 5-комнатную квартиру аналогичной площади.

Счет на десятки миллионов

«За счет больших площадей общая стоимость многокомнатных квартир превышает средний бюджет покупки в 2,5–2,7 раза», – оценивает Ржавский. По словам Алихановой, цена обычно начинается от 13 млн руб., если это панельные дома в спальных районах столицы. «Если площадь побольше или район поинтереснее, то стоимость составляет уже 14–15 млн руб.», – добавляет она.

По данным «Инкома», средняя стоимость многокомнатной квартиры – 17,5 млн руб. Но можно найти варианты как дешевле, так и гораздо дороже. Например, 140-метровая 4-комнатная квартира в сталинском доме в пределах Садового кольца может стоить около 60 млн руб., а 70–75-метровая квартира в массовой застройке в Митине или Бутове – не более 10 млн руб. Цены в этом сегменте относительно стабильны. Ожидается, что по итогам 2010 г. прирост средней цены 1 кв. м столичных новостроек составит около 12%, на вторичном рынке – примерно 10%. Многокомнатные квартиры скорее всего прибавят в цене не более 10 и 5% соответственно, комментирует Ржавский.

Где их искать

В столице квартир с количеством комнат больше трех немного. «Не более 3–4% от жилого фонда столицы, около 140 000–150 000 квартир», – оценивает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Их можно встретить в новых домах серий П-46М, П-55, П-42, П-44М, И-155, ПД-4.

На сегодняшний день 32% продаваемых многокомнатных квартир находится в центре Москвы. Они же пользуются постоянным спросом. Около 15% предложения приходится на ЗАО и по 10% – на ЮЗАО и СВАО.

Кому это нужно

Опрошенные «Ведомостями» эксперты отмечают, что в кризис спрос сместился в сторону однушек и двушек, а срок экспозиции многокомнатных квартир увеличился. Но именно они – идеальный вариант для многодетных семей или таких, в которых взрослые дети живут вместе с родителями. «Тем, кому нужна именно многокомнатная квартира, но бюджет покупки ограничен, подходят 4-комнатные в панельных домах 1970–1980-х гг. Здесь и цена 1 кв. м ниже, и площадь невелика – около 70 кв. м», – говорит Алиханова. Можно «сделать» такую квартиру самостоятельно, рассказывает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Для этого приобретают блок из квартир, например 2 + 2 или 1 + 3.

Покупатели многокомнатных квартир бизнес- и элитного классов «предпочитают не экономить на пространстве, имеют четкие представления о том, как должно выглядеть их жилье», описывает Ржавский. В данном случае четыре комнаты – это минимум для семьи с двумя детьми.

«Как объект инвестиций многокомнатную квартиру рассматривать не стоит, ведь продать ее будет нелегко», – добавляет Ржавский.

Не формат

Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group:

– Многокомнатные квартиры не вписываются в формат доступного жилья. Сейчас застройщики в новых жилых проектах предпочитают делать квартиры с уменьшенными площадями под гарантированные продажи. В наших проектах многокомнатные занимают примерно 1–4% от общего числа квартир (предложение в этом сегменте на вторичном рынке жилья не превышает 4,7%). Например, в ЖК «Гранд парк» в Сергиевом Посаде (готовится к сдаче в конце 2010 г.) мы сделаем примерно 1% таких квартир. Стоимость квартиры площадью 220 кв. м при средней цене 45 000 руб. за 1 кв. м – около 10 млн руб. В ЖК бизнес-класса «Да Винчи» (в Одинцове) многокомнатными будет примерно 4% квартир, цена в среднем – 13 млн руб.

Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»:

– В ЖК «Лазаревское» из 690 квартир 201 – 4- и 5-комнатные (104 кв. м), и большинство из них уже продано. Не стоит делать многокомнатные квартиры слишком большими по метражу, иначе они становятся недоступными по общей стоимости. Важна грамотная планировка – достаточное количество санузлов и окон. Люди ведь покупают квартиры, а не метры.