На воздухе: Планов громадье

Площадки под «города будущего» замораживались, перепродавались и даже попадали под арест. Практически все девелоперы умерили свои амбиции, изменили концепции и продлили сроки реализации. Сейчас стройки понемногу идут, а недвижимость (как минимум в виде участков без подряда) продается. От мегаидей землевладельцы отказываться не спешат. Появляются даже новые мегапроекты.

Термин «мегапроект» придумали журналисты, чтобы описать масштабные прожекты, рожденные на волне роста цен и попавшие в 2007 г. под крыло нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Таковых в Подмосковье было три: «А101», «Большое Домодедово» и «Рублево-Архангельское». Последний, позиционировавшийся изначально как «город миллионеров», никак не вписывался в формат «доступного жилья», но, как объясняли тогда в Минрегионе, основным критерием выбора был комплексный подход к развитию территории.

Постепенно нацпроект заглох, президент Дмитрий Медведев (его куратор) увлекся новыми идеями: автопром, инновации, «Сколково». А мегапроекты остались и с переменным успехом пытались пережить кризис. Параллельно появлялись новые проекты, предполагающие комплексное освоение огромной территории (от 1000 га) одним девелопером. Всего в Московской области сейчас насчитывается восемь таких «строек века» разной степени активности и перспективности.

«А101»

Освоение 13 000 га в Ленинском районе (3–20-й км по Калужскому шоссе), из которых 3000 га принадлежит девелоперу (ОАО «Масштаб»), остальное – земли соседних сельских поселений Сосенское и Десеновское. Как сообщили в «Масштабе», кризис не изменил концепцию «А101». Здесь по-прежнему планируется построить 15–20 млн кв. м жилья, 3 млн кв. м коммерческой недвижимости, 600 000 кв. м объектов социальной инфраструктуры и заселить все это 350 000 жителей. Но скорректирована очередность строительства: в частности, из-за снижения спроса на офисную недвижимость отложено возведение бизнес-центра класса А.

Зато остался прежним общий срок реализации, который, впрочем, изначально был запредельным – 30–35 лет. Нужно обладать большим оптимизмом, чтобы планировать что-то в России на 35 лет вперед, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Тем не менее проект потихоньку движется и уже есть некоторые результаты.

После двух лет работы подготовлен мастер-план для всей территории. Строится жилой многоэтажный район «Квартал А101», сдача объектов первой очереди намечена на декабрь 2011 г. (девелопер – «Авгур эстейт»). Цена 1 кв. м стартовала от 57 000 руб., в настоящее время квартиры продаются по 62 000–76 000 за 1 кв. м. Индустриальный парк «Индиго» готов на 70%, средняя стоимость сотки земли под коммерческое строительство – $12 500. Строятся и продаются четыре коттеджных поселка с участками без подряда и с готовыми домами (от 2,4 млн руб. за участок в 6,5 сотки).

«Большое Домодедово»

Проект освоения 17 500 га в одноименном районе, принадлежащих ГК Coalco, предусматривал строительство 12,5 млн кв. м жилья, 2,6 млн кв. м промышленных и логистических объектов и 1,2 млн кв. м под «Академгородок». До сих пор ничего не построено. В кризис ходили слухи, что компания распродает активы по частям, а также ищет покупателя на весь мегапроект. В Coalco отказались комментировать сегодняшнее его состояние.

Первая позитивная новость появилась в феврале 2011 г.: партнером ООО «Большое Домодедово» (структура Coalco) стала группа ЛСР, принадлежащая сенатору от Ленобласти Андрею Молчанову. ЛСР планирует построить микрорайон «Южный» на 325 000 кв. м. Как рассказали в компании, сейчас идет разработка проектной документации. Получение необходимых разрешений и выход на строительную площадку запланированы на ноябрь 2011 г. Первую очередь строительства (12 домов от 9 до 17 этажей сегмента «комфорт-плюс» общей площадью 146 000 кв. м, а также объекты социальной и бытовой инфраструктуры) обещают завершить в середине 2014 г. Дальнейших планов, связанных с «Большим Домодедово», у ЛСР нет.

«Рублево-Архангельское»

Самый одиозный проект, попавший в госпрограмму. Не совсем «мега» по размерам (всего 430 га в Красногорском районе), зато впечатляющий по концепции: автономный «город миллионеров» на 30 000 человек, отгороженный от столицы Москвой-рекой; 2,7 млн кв. м жилья премиум-класса, офисы и инфраструктура. В 2008 г. владелец земли Сулейман Керимов продал обремененный кредитом проект компаниям владельца Бинбанка Михаила Шишханова, 10% перешло Сбербанку. В 2011 г. появились сообщения, что проект перешел к Сбербанку целиком.

Кризис изменил и сам проект, сделав «ближе к народу». Теперь там предполагается строить жилье бизнес-класса по цене московского «эконома», детали концепции пока в разработке.

Как следует из информации на сайте «Рублево-Архангельского», в 2009–2010 гг. были получены ряд разрешений и согласований по проекту и проведены публичные слушания в Красногорске, а в марте 2011 г. проект «Рублево-Архангельское» вновь был представлен на MIPIM в Каннах. В пресс-службе компании уверили, что проект «живой», однако не смогли назвать никаких сроков по возведению жилья и открытию продаж. В данный момент ведутся инженерная подготовка территории и строительство большого канала и защитной дамбы. Из жилья в первую очередь будут строиться многоквартирные дома, однако когда это будет и каких ожидать цен – не известно, сообщают в пресс-службе компании.

«Новое Ступино»

Проект застройки 1195 га в одноименном районе (около 70 км по Каширскому шоссе) появился перед самым кризисом, в 2008 г. Девелопер – MR Group обещает создать здесь полноценный малоэтажный город на 55 000 человек. Планируется возвести 1,7 млн кв. м жилья экономкласса (многоквартирные дома до трех этажей, таунхаусы и коттеджи), индустриальный парк «Шматово» на 200 га, зоны отдыха и благоустроенные парки на 225 га, объекты социальной инфраструктуры (245 000 кв. м) и коммерческие объекты (200 000 кв. м). В пресс-службе MR Group сообщили, что «Новое Ступино» станет знаковым проектом программы Минрегиона «Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан РФ».

Стройка началась в 2010 г. Первые многоквартирные дома и коттеджи уже возведены. Начались продажи (по цене от 30 000 руб. за 1 кв. м). В 2011 г. планируется окончить первый этап: жилой квартал (35 000 кв. м), детский сад на 80 мест, дороги и коммуникации в этом квартале. Окончание всего проекта намечено на 2017 г.

«Истринская долина»

Проект освоения 1700 га в Истринском районе, заявленный в 2010 г., имеет совсем другую концепцию – это «второй дом», территория для отдыха на природе. Поэтому здесь не планируется многоквартирных домов, только поселки разного уровня (от эконом- до премиум-класса) и разнообразная инфраструктура – как внутренняя, так и внешняя, общедоступная. Большинство участков продается без подряда, но с коммуникациями. Часть земли продается мелким оптом под корпоративные поселки и бизнес-проекты. Подобный подход позволяет девелоперу – компании «Вектор инвестментс» существенно сократить сроки реализации.

На сегодня из 14 поселков один построен и продан, еще в 12 поселках ведутся строительные работы. Из заявленной инфраструктуры работает только Молочная компания (реконструированный объект), строятся конноспортивный комплекс (ввод в конце 2011 г.), торгцентр и ресторан «Левитан» (2012 г.). Как рассказали в «Вектор инвестментс», участки в поселках экономкласса будут стоить от 125 000 руб. за сотку. Окончание всего проекта намечено на 2016 г.

«Остров Истра»

Другой масштабный проект в Истринском районе оказался менее успешен. В 2007 г. Capital Group и MosCityGroup (MCG) заявили о планах построить 1,5 млн кв. м элитного жилья и коммерческих площадей на Новорижском шоссе, но летом 2008 г. Capital Group вышла из проекта, продав свою долю партнеру. В кризис появились сообщения, что земли «Острова Истра» заложены Альфа-банку и выставлены последним на продажу. По данным участников рынка, покупатель так и не был найден и проект по-прежнему заморожен. Между Альфа-банком и MCG продолжается судебный конфликт по поводу непогашенного долга.

В пресс-службе MCG, однако, заверили, что проект по-прежнему «в силе», хотя и существенно уменьшился в размерах, перестав быть «мега». Тем не менее никаких реальных результатов пока нет и не предвидится.

«Благодатная Руза»

Еще один мегапроект с несчастливой судьбой – «Рузская Швейцария» скандально известного Василия Бойко-Великого, переименованная в 2009 г. в «Благодатную Рузу». «Проект подразумевал использование более 40 000 га, куда входили и земли сельхозугодий. Планировалось, что они сохранят этот статус, «никто не собирался отбирать их у местного населения и застраивать», рассказал представитель компании-девелопера «Вашъ финансовый попечитель» (ВФП). На землях, «непригодных для сельского хозяйства», предполагалось строить жилье (коттеджи бизнес- и премиум-класса), лыжный курорт и другие инфраструктурные объекты (парки, школы, спортивные сооружения, несколько вертолетных площадок и т. п.).

В 2007 г. на презентации проекта было продано несколько участков. Однако вскоре после этого Василия Бойко арестовали. Были предъявлены обвинения в том, что он мошенническим путем завладел землями сельхозпредприятий. Сейчас земля находится под арестом и «Благодатная Руза» заморожена на неопределенный срок. «Проект пока только доработан на бумаге и согласован, – уточнил представитель компании. – Вот уже почти два года следствие стоит на месте и не может ни предъявить вменяемое обвинение, ни закрыть дело». Все, что успел построить ВФП в Рузском районе, – семь домов для сотрудников.

«Озерна»

«Освежила» проект на 1000 га в том же Рузском районе Корпорация развития территорий (КРТ). Хотя застроить земли на берегу Озернинского водохранилища КРТ собиралась еще в начале 2000-х гг. (тогда это называлось «Другие берега»), впоследствии проект был заброшен и вот всплыл в марте 2011 г. на MIPIM. Как пишет «Интерфакс» со ссылкой на источник в компании, всего планируется возвести 728 900 кв. м гостиничной, жилой и развлекательной недвижимости, в частности 3600 гостиничных номеров, 453 коттеджа, учебно-инновационный комплекс, паркинги на 73 000 машино-мест и развлекательный комплекс «Планета миров». Рассказать подробнее о своем проекте в пресс-службе КРТ отказались.

Подмосковные мегапроекты только в начале своего пути, и объемы реально построенного пока далеки от приставки «мега». Но если хотя бы часть от обещанного будет реализована, под Москвой могут появиться территории, застроенные не стихийно, а по продуманной концепции и по единому плану. «Мегапроекты были этакими «цветами рынка», по которым жестко проехался каток кризиса. И то, что они снова появляются на арене, – сигнал к тому, что кризис кончается и на рынке недвижимости опять все хорошо», – говорит по этому поводу Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer: 

– Только комплексный подход позволяет создать современные жилые районы с гармоничной архитектурой, инфраструктурой. Мегапроекты могут строиться поэтапно, ими можно заниматься многие годы, они стимулируют финансовый инжиниринг и использование передовых технологий. При наличии грамотной концепции эти проекты легко «подстраивать» под изменяющиеся рыночные условия, регулируя масштаб и функциональное наполнение. Но проекты КОТ нуждаются в активной поддержке государственных и муниципальных властей.

Ольга Архангельская, руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости Ernst & Young: 

– В России пока нет ни одной компании, которая обладает опытом завершенной реализации мегапроектов. Между тем строительство отдельного жилого комплекса и целого города – принципиально разные вещи, и дело не только в масштабах. Основная проблема – неопределенность спроса. Люди должны иметь мотивацию для переезда в новый город. Это может быть производство, туризм, административный центр, природный заповедник или научная база – девелопер должен это все продумать. Но привлечь единовременно большой спрос сложно, он формируется годами, поэтому срок реализации мегапроектов независимо от ресурсов девелопера всегда велик (до 30 лет и более).