Искусство побеждать: Тюнинг промзоны

Алена Дерябина, гендиректор «Дон-строй инвеста»:

Будут ли они развиваться комплексно, с учетом не только ожиданий девелоперов, но и потребностей покупателей и города? Похоже, что именно так – другого выхода у столицы нет, резюмировали участники круглого стола «Ведомости. Недвижимости».

Успех дороже денег

Пока промышленные территории столицы (а это треть территории города) развивались каждым владельцем на свой страх и риск. Какие-то проекты стали успешными даже при небольшой цене входного билета. Например, на превращение территории завода по производству хрусталя им. Калинина в место размещения творческих компаний (дизайн-завод «Флакон») его новый владелец Николай Матушевский потратил $10 млн, рассказала Елена Илюшина, гендиректор «Флакона». Здание, попавшее к Матушевскому в 2005 г., было практически в аварийном состоянии, все инженерные системы поменяли плюс вычистили свалку, устроенную бывшими собственниками: УК пришлось вывезти с площадки несколько тонн масла.

Арендовать помещения во «Флаконе» можно с 2008 г. Изначально срок окупаемости проекта был обозначен в семь лет. Сейчас из 25000 кв. м 40% занимают офисы класса В, 40% – торговые площади и 20% отведено под разные услуги: общепит, парикмахерские, спортзалы, есть два зала для проведения мероприятий (850 и 420 кв. м). В конце этого года, рассказала Илюшина, компания планирует открыть новую выставочную площадку, которая будет называться New space и займет 400 кв. м. В дни проведения мероприятий на «Флакон» приходит до 7000 человек.

Если в 2008 г. 1 кв. м на дизайн-заводе предлагался по 8000 руб. в год, то к началу 2012 г. ставка выросла до 10000 руб. (включая НДС и плату за коммунальные услуги). Сейчас, по словам Илюшиной, уже есть очередь из арендаторов, готовых платить по 16000 руб. за 1 кв. м в год. «У вас ставка раза в 1,5 ниже среднерыночной, – недоумевал Сергей Матюхин, гендиректор KR Properties. – «Флакон» – один из ярчайших проектов сейчас на рынке, все хотят сидеть там. Но ставка в $200 net, на мой взгляд, – это некая игра против рынка арендодателя. Сложно разговаривать с людьми, которые приходят и говорят: на «Даниловской мануфактуре» ставка tripple net – $400–500, а вот во «Флаконе» – $200».

Успех проекта «Флакон» позволил собственнику надеяться, что его окупаемость сократится до пяти лет. Тем более что в ремонт компания не вкладывается – основные затраты по отделке помещений берут на себя арендаторы, до окончания ремонта (он занимает примерно полгода) им предоставляются каникулы. Недостатком площадки являются ограниченные возможности по парковке: каждой компании-арендатору предоставляется максимум три машино-места, хотя средняя численность работающих сотрудников у резидентов «Флакона» – от 50 человек.

Александра Славянская, гендиректор ГК «Овентал», – ее компания управляет петербургским объектом «Ткачи» (13000 кв. м офисов, торговых и выставочных площадей на месте бывшей ткацкой фабрики) – сожалеет, что не может в полном объеме скопировать функционал «Флакона». «Ткачи» уже год заполнены арендаторами, но официально вводятся в эксплуатацию 15 декабря. Обошелся объект собственнику гораздо дороже, несмотря на то что примерно в 2 раза меньше по площади, чем «Флакон». «Это центр Петербурга, и здание охраняется государством, поэтому мы вложили $25 млн, включая покупку и ремонт: нам пришлось отреставрировать все, в том числе памятник революционному рабочему Анисимову, который устраивал какие-то стачки в 1905 г. на этой ткацкой фабрике», – рассказала Славянская. «Овентал» не делал внутреннюю отделку, но инженерные системы компании пришлось заменить. «Считается, что все промзоны, которые подлежат реконструкции, попадают потенциальным инвесторам на очень хороших условиях: там обычно есть электричество в больших количествах, водопровод и т.д. Но опыт говорит о том, что это миф. Часто электричество уже разобрано до тебя, все стоки водопроводные, канализационные закрыты. Есть проблемы с отоплением и т.д.», – поделилась Славянская. А юридическая очистка, по ее словам, бывает даже более сложной, чем очистка территории.

Все вместе

Эффективность проекта зависит от его масштаба, говорит Александр Лагутов, руководитель отдела оценки Sminex: «Если он крупный, вы вынуждены отказываться от монопродукта, иначе вы погрязнете в нем на долгие годы, если, конечно, вы не ГК ПИК и не предполагаете строить жилье экономкласса. Соответственно, девелоперы вынуждены идти на некую диверсификацию».

Если делать на промышленной площадке многофункциональный проект, то как перевести часть территории под жилье, часть – под офисы или ритейл, спрашивал коллег Денис Фокин, гендиректор УК «Метрополь девелопмент». Компания уже который год думает над редевелопментом промзоны в 22 га на пересечении Волгоградского проспекта и Третьего транспортного кольца. «Место страшное со многих точек зрения, в том числе того состояния, в котором нам досталось от бывшего завода «Москвич», – невесело пошутил Фокин. Концепция уже была пересмотрена: планируемые ранее 1,5 млн кв. м недвижимости превратились в 0,6 млн кв. м. В первую очередь компания намерена строить торгово-развлекательный центр и жилье, в последнюю – офисы. «С нашей точки зрения, офисы – самое невыгодное, что может быть», – поделился девелопер.

Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов группы ПСН, перечислил основные проблемы промышленных площадок, которые «достались в наследство» девелоперам. В зависимости от существующих обременений, указал он, застройщикам и приходится развивать территории. Например, на участке могут быть здания, находящиеся под охраной государства, ЛЭП или электроподстанции, которые нельзя снести. Но сделать их частью вновь обустраиваемой территории – значит снизить ликвидность возводимой на ней недвижимости. «С интересом иногда слушаю, что у многих коллег нет вообще проблем с «промкой», таких обременений, и они могут легко взять все снести и построить [новое]. Либо это лукавство, либо стройка с нарушениями», – признался Маркосян. Поэтому нередко перед собственником встает дилемма: делать редевелопмент территории и принять на себя все риски, с этим связанные, или сдавать старые корпуса как офисы иполучать гарантированный финансовый поток от арендаторов, которым не нужен класс А или В.

Маркосян отметил, что сейчас у московских властей есть более-менее четкое понимание, как развивать большие промышленные территории: «Город сам начинает сводить многих девелоперов». На его взгляд, это лучше, чем когда каждый развивает свой «кусок» промзоны как отдельный «мини-город».

О необходимости синергии застройщиков и управляющей роли города говорил и Сергей Матюхин: «Сейчас городские власти много говорят о том, что распродадут 20000 кв. м промзон. Это гигантский объем. Спрос на него нужно еще поискать либо создать за счет новых продуктов, которых на рынке нет, и потом еще объяснить людям, что им это нужно». Матюхин уверен, что ни одной компании, даже крупной, решение этой задачи не под силу: «По большим площадкам будет несколько девелоперов, и городу придется брать на себя функции координатора, иначе девелоперам крайне сложно будет друг с другом договориться, несмотря на общую добрую волю».

Проекты от безысходности

Модная сейчас тема использования промзон – апартаменты. Это может быть как переделка существующих строений – их реновация, как предпочитают говорить девелоперы, – либо возведение новых зданий. Артем Эйрамджанц, вице-президент ГК ПИК, считает, что многие компании, которые сейчас делают в промзонах апартаменты, когда покупали площадки, не планировали их строить, но были вынуждены это делать. ПИК фокусируется исключительно на строительстве жилья на месте бывших заводов, хотя у нее и был опыт проекта апартаментов. Этот проект, по словам Эйрамджанца, «был реализован», но сейчас «те люди, которые там живут, приходят и просят помочь перевести дом в жилой фонд». Апартаменты в сегменте экономкласса – вынужденный шаг девелопера, когда жилье на этом месте построить не удалось. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, предположил, что, если бы была волшебная палочка, при помощи которой апартаменты можно было бы сделать жильем, никто из девелоперов не отказался бы от такой возможности.

Классические апартаменты появятся во II очереди бизнес-парка Nagatino i-Land, рассказал его коммерческий директор Сергей Канаев. Часть планируемых во II фазе 145000 кв. м пойдет опять под офисы, часть – под ритейл, остальное получат в свое распоряжение две гостиницы («3звезды» и «5 звезд») с включенными в их состав апартаментами. Апартаменты компания намерена только сдавать – ни один из международных гостиничных операторов, по словам Канаева, не согласился взять в управление отели, апартаменты в которых были бы распроданы физическим лицам.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, полагает, что сейчас у рынка нет ясности, что же такое апартаменты. Такие проекты появляются в промзонах потому, что девелопер понимает: построить на площадке несколько десятков тысяч метров коммерческой недвижимости – значит обречь себя на проблемы с ее реализацией.

С апартаментами также не все гладко: есть трудности и у девелоперов (существующие СНиПы к апартаментам строги), и у потребителей (эксплуатационные расходы высоки, субсидию от города на оплату коммунальных платежей получить невозможно, прописаться нельзя). К тому же апартаментные проекты обычно оснащаются минимальной социальной инфраструктурой, благо никто не требует ее от застройщика. Но, говорит Белоусов, «если вы хотите продать апартаменты, вы сделаете социалку, решите вопрос с пропиской», спрос уже давно заставил девелоперов строить «не по нормативам». «Если вы проектируете гостиницу, вас никто не заставит делать огромную парковку, но вы знаете хотя бы один апартаментно-гостиничный комплекс, где смелый девелопер вышел бы и построил его без парковки?» – восклицает Белоусов. И приводит в качестве примера проект апартаментов «Город столиц» в «Москва-сити»: «Когда мы поняли, что три этажа подземной парковки – это мало, мы потеряли год, кучу денег, но отвели под нее шесть. Хотя по СНиПам проходило три».

Предусматривать социальную инфраструктуру или нет – дело каждого девелопера, считает Григорий Длуги, директор по продажам коммерческой недвижимости MR Group. «Мы ее предусматриваем в том или ином объеме», – говорит он. У MR Group из шести планируемых проектов пять в промзонах, все – многофункциональные.

Сегмент апартаментов, хотим мы этого или нет, будет для «старой Москвы» определяющим, считает Белоусов. Он рассказал, что в апартаменты в этом году стали вкладывать деньги инвесторы, которые перед кризисом выводили средства из страны. «Юридический статус апартаментов – это некоторое поражение в правах [для обычных покупателей], но люди получают «скидку» в 20–25% по сравнению с аналогичными по классу и месторасположению квартирами», – объясняет Попов. Поэтому есть покупатели на этот продукт.

На взгляд Белоусова, делать тюнинг промзоны – это тупиковый путь, лучшее решение – все снести и построить что-то новое. Как, например, поступает ПИК, возводя на бывших промплощадках жилье. Единственное замечание у Белоусова – застраивать эти территории панельными домами неэффективно, пусть они и быстро возводятся, и быстро продаются.

«Снести и сразу построить новое – часто не подходит даже очень крупным компаниям», – возражает Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci. Заполненные арендаторами заводы приносят cash-flow, и это многими девелоперами используется, чтобы развивать площадки. «Доходит до смешного: консультантам приходится рекомендовать временное переселение арендаторов с промежуточной реконструкцией других корпусов, чтобы не потерять финансовый поток. Хотя разумнее было бы начинать сразу строить под клиента новую площадку», – делится Шуравин.

Стимулы не экономить

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

– Кто-то когда-нибудь интересовался, как город рассчитывает [платежи за] тепло, выделяемое для вашей коммерческой недвижимости? Вы берете тепло и платите 100% за то, что вы взяли. Потом вы 70% использовали, 30% возвращаете городу. И за то, что город [это тепло] утилизирует, он с вас еще раз берет – по тому же самому тарифу за эти 30%. Я знаю случаи в Москве, когда девелопер, чтобы не платить [второй раз], сделал теплый пол на улице под асфальтом. Смешно? Но с этим мы живем.

Какой продукт нужен клеркам

– У компании есть сложная площадка, чуть больше 14 га земли, – бывший большой асфальтобетонный завод на берегу Москвы-реки. Мы попытались ответить себе на вопрос, что мы хотим на ней построить, чтобы и нам это было выгодно, и рынку нужно. Мы проанализировали, что есть в районе 20-минутной доступности на автомобиле. Выяснили, что в основном офисы, в том числе ММДЦ «Москва-сити». И поняли, что вокруг нас находятся места приложения труда, но нет мест проживания для людей, которые каждый день приходят в эти офисы. То есть у нас однозначно должны быть места проживания. Дальше надо решить, какой продукт нужен этим клеркам. Не все из них сказали, что им нужно жилье. Жилье дает человеку большую защищенность, но оно дороже, чем апартаменты.