Квартиры нарасхват

В этом году ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» продает 1200 квартир в месяц, что примерно в два раза превышает прошлогодние показатели, рассказывает представитель компании. «Главстрой СПб» с начала года продал более 250000 кв. м жилья (4800 квартир), передал через пресс-службу гендиректор «Главстрой СПб» Сергей Ветлугин. «Прирост по результатам года по сравнению с прошлым годом пока небольшой, но с середины года ежемесячные темпы продаж увеличились на 20%», – говорит он. По словам Ветлугина, в этом году «Главстрой СПб» планирует вывести на рынок более 5000 квартир общей площадью свыше 260000 кв. м. ЗАО «СК «Росстрой» (входит в группу компаний «СУ-155») за девять месяцев 2012 г. реализовало в Петербурге 1200 квартир общей площадью более 58000 кв. м, рассказывает гендиректор компании Сергей Левчук. К концу года он рассчитывает довести число проданных квартир до 1500, а выручку – до 3,5 млрд руб.

У группы ЛСР продажи жилья экономкласса в Петербурге в III квартале упали на 63%. Компания не успела до окончания III квартала открыть продажи в крупном проекте «Южная акватория» (346000 кв. м), объяснила представитель ЛСР. «Зато в IV квартале кроме «Южной акватории» мы вывели в продажу ЖК «Аврора-2» (около 120000 кв. м), в первые три дня продаж там было продано более 8000 кв. м. По итогам октября в Петербурге в сегменте масс-маркет ЛСР продемонстрировала рекордные показатели: было продано более 30000 кв. м чистой площади, рост составил 99% к октябрю прошлого года», – говорит представитель пресс-службы ЛСР.

Объем продаж жилья в этом году может вырасти примерно на 500000–600000 кв. м по сравнению с 2011 г. до 3,1 млн кв. м, прогнозирует руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. В последние года в Петербурге продавалось 2,5–2,6 млн кв. м в год. Анализ динамики вывода новых объектов на рынок Петербурга за последние три года показывает, что каждый год на рынок Петербурга выводилось в среднем на 740000 кв. м новых объектов больше, чем в предыдущем, рассказывает она. Не стал исключением и этот год. К октябрю объем предложения составил 2,5 млн кв. м.

Неумеренный рост

В 2012 г. продолжилась тенденция восстановления спроса на квартиры в домах на ранних этапах строительства, сегодня в среднем по рынку в готовых домах остается до 10% непроданных квартир, а в наиболее востребованных проектах застройщиков, зарекомендовавших себя на рынке, квартир в продаже к моменту сдачи дома не остается вообще, констатирует представитель ЛСР.

Участники рынка отмечают перегрев цен на рынке жилья экономкласса. Есть ощущение, что цены в стартовых проектах последних 2–3 кварталов несколько завышены, из-за чего средние индексы в экономклассе показывают неумеренный рост, говорит гендиректор «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. Наблюдается не совсем логичная ситуация, когда разница в средних ценах квартир со сроком сдачи на ближайший год и квартир со сроками сдачи в 2014–2015 гг. достигает всего лишь 3–4%, что не лучшим образом отражается на активности сделок, предупреждает эксперт. По данным «Петербургской недвижимости», в III квартале цены достигли 82000 руб. за 1 кв. м (рост с начала года – 7,4%), что примерно соответствует уровню III квартала 2008 г. (82700 руб. за 1 кв. м). Перегрев налицо, цены практически достигли потолка 2008–2009 гг., согласен Левчук. Он оценивает среднюю цену жилья в Петербурге на уровне 83000 руб. за 1 кв. м, а средние цены в экономклассе – 72000–75000 руб. за 1 кв. м. СК «Росстрой» продает квартиры в ЖК «Каменка» по 45000–55000 руб. за 1 кв. м. Жилье в «Каменке» примерно на 15% дешевле, чем в предыдущих проектах «СУ-155» экономкласса, снижению цен способствует как рост объемов строительства, так и модернизация ДСК «Войсковицы», в которую с начала 2012 г. компания вложила 120 млн руб., говорит Левчук. «Возможность снизить цены до такого уровня есть и у других игроков рынка», – уверен Левчук.

В III квартале цены растут безостановочно, отмечает руководитель Л1 Павел Андреев. «Если раньше сезон летних отпусков всегда считался затишьем на рынке недвижимости, то в этом году падения спроса не было», – рассказывает Андреев. По его мнению, росту цен способствует несколько факторов: рост спроса, который в большей степени коснулся жилья экономкласса и спровоцирован нехваткой качественного жилья в черте города, повышением строительной готовности объектов и увеличением выдачи ипотечных кредитов. В этом году, вопреки обычной сезонности, спрос на квартиры в сегменте массового спроса почти не снижался, а осенний сезон продаж начался на месяц раньше – в начале августа, подтверждает Анжелика Альшаева, заместитель гендиректора ЗАО «Ленстройтрест» по продажам и маркетингу. Изменение цен зависит от объекта, его класса и степени готовности, говорит Трошева. Например, в объекте «Космос» Setl City на пр-те Гагарина, где продажи начались в конце 2009 г., цена выросла с 80000 до 180000 руб. за 1 кв. м, рассказывает она. На 14 объектах «Петербургской недвижимости», продажи в которых начались в I квартале 2012 г., цены к середине ноября выросли в среднем на 9%, по некоторым из них рост достигал 25%.

На окраинах, где идет масштабное строительство, особенно на юге, цены будут расти не так быстро, считает Андреев. Но через 3–5 лет, если ситуация с выделением участков под жилую застройку и получением разрешительной документации не изменится, темпы ввода неминуемо замедлятся, предупреждает он.

Сдерживающий фактор

Докризисные цены можно видеть на вторичном рынке по ряду квартир в популярных спальных районах, первичному рынку до этого далеко, вряд ли это произойдет в ближайшие месяцы, считает Трошева. На вторичном рынке рост уже остановился, добавляет она. По мнению Трошевой, на первичном рынке он мог быть более ощутимым, если бы не проекты комплексного освоения территорий. «Они являются сдерживающим фактором, так как обеспечивают существенный объем жилья класса масс-маркет по достаточно низким ценам по сравнению с точечными проектами в обжитых районах», – говорит Трошева. По ее данным, с начала 2012 г. в сегменте жилья экономкласса цены выросли в среднем на 10–15%. «Наибольший рост ожидается на пригородных территориях, которые все более популярны у покупателей, а поскольку их осваивает все большее число застройщиков, здесь будет расти конкуренция», – прогнозирует эксперт.

Цены на жилье в течение года значительно возросли, в том числе из-за ажиотажа вокруг проблемы дефицита земли под жилищное строительство, считает Альшаева. В городских проектах «Ленстройтреста» цены в течение года повысились в среднем на 10–15%, а в проекте комплексной застройки квартала во Всеволожске – на 8–10%, рассказывает она.

В этом году городская администрация практически не продавала небольшие участки для строительства жилых домов. По данным фонда имущества, с начала года не было продано в собственность ни одного участка для жилищного строительства и лишь 0,3 га в Сестрорецке сдано в аренду за 18,5 млн руб.

Зато покупателей нашли крупные лоты под комплексное освоение: с начала года были проданы за 250 млн руб. права аренды трех участков общей площадью 47,6 га. В прошлом году было продано 10 небольших участков общей площадью 10 га (суммарная цена продажи за весь период аренды – 3 млрд руб.).

Фонд продал все участки под строительство жилья, которые были ему переданы, утверждает его представитель.

Компания КВС приобрела 58 га в Сертолово под комплексное освоение на вторичном рынке. К 2019 г. компания планирует построить там 250000 кв. м жилья экономкласса, инвестиции – 15 млрд руб.

Земли, пригодной для массового строительства жилья экономкласса, в городе не хватает, говорит Левчук. Андреев видит выход в редевелопменте бывших промзон. В оборот будут вовлекаться сначала «серые» территории, затем ветхое жилье, а также жилье, которое станет ветхим через 35 лет, говорит Андреев. Все закончится, как и в Москве, расширением границ города за счет области, уверен он.

По словам Трошевой, с начала года доля продаж в пригородах выросла с 19 до 28%, спрос на строящееся жилье на пригородных территориях области увеличился на 30%.

Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обещает взять под контроль хаотичную застройку пригородных земель. Организованные областной администрацией проверки проектов планировок территорий выявили нарушения при проектировании социальной инфраструктуры, дорог, парковок. Власти региона грозят отменить проекты планировок сразу для нескольких территорий.