На асфальте: Что сдавать будут

Так считают чиновники, рассчитывая обеспечить квадратными метрами граждан, которым не под силу купить квартиру или дом даже в ипотеку, но которые не могут претендовать на бесплатное жилье.

Создать некий квартирный резерв можно, взаимодействуя с владельцами квартир. Это не потребует расходов на новое строительство и позволит вывести рынок аренды из тени. С частниками можно заключать договоры и регистрировать их в регистрационной палате, либо они могут покупать у государства соответствующие патенты. В обоих случаях они заплатят налоги.

Таким образом можно снять дефицит кадров в регионах: например, специалистов остро не хватает в Калуге или Ульяновске, а также в городах, где есть крупные оборонные предприятия, получившие большие заказы, говорит гендиректор Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма Михаил Грин. «Некоммерческому» арендатору (например, врачам, учителям и прочим бюджетникам) государство будет погашать часть стоимости аренды.

Фонд для «некоммерческой» аренды могут пополнить и новостройки. Основная проблема - как привлечь к этому бизнесу девелоперов. Даже доходные дома для сдачи на рыночных условиях сейчас строить никто не рвется.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты полагают, что бизнесмены могут участвовать в проектах «некоммерческих» домов как подрядчики. А передав готовое жилье государству и получив планируемую прибыль, девелопер может остаться в бизнесе, создав управляющую компанию.

По этой модели в России попытались сделать пилотные проекты. Например, в Омске, рассказал Рустам Мирсаяпов, директор фонда «Жилище» (создан для развития жилищного строительства Омской области), построили экспериментальный дом для сдачи его в аренду. Регион безвозмездно предоставил застройщику землю и сети, выделил субсидии на проведение проектных работ, банк предложил кредит на стройку под 10,2% годовых в рублях. Фонд построил дом на 240 квартир по себестоимости - 30 000 руб. за 1 кв. м, отделка обошлась в 6000-8000 руб. за 1 кв. м. Чтобы отбить затраты и получить прибыль, ему пришлось предлагать жилье арендаторам от 15 000 руб., в то время как рыночная ставка в городе составляла 10 000 руб. Меньше ставку сделать было нельзя, говорит Мирсаяпов: в 15 000 руб. была заложена плата за привлеченное финансирование в 6000 руб., еще 2500 руб. составили платежи в бюджеты разных уровней, часть суммы шла на обслуживание новостройки.

В Калуге компания «Русская недвижимость» занялась строительством для аренды в 2005 г. К 2014 г. у нее накопилось 1000 единиц жилья для сдачи (во владении и управлении). Расположено оно на окраине города и предлагается приезжим, устраивающимся на местные предприятия, по 6000-8000 руб. при средней ставке в Калуге в 10 000-15 000 руб. Губернатор и предприятие-наниматель компенсируют сотруднику затраты на съем в равных долях, рассказал гендиректор компании Игорь Горских.

Максим Ткаченко, директор департамента компании Центр развития ГЧП, говорит, что в подобных схемах бизнес обычно защищен лишь честным словом губернатора: «Откажется тот участвовать в проекте - и проект перестанет существовать».

Хотя в 71 субъекте Российской Федерации приняты региональные законы о государственно-частном партнерстве (ГЧП), по оценке Ткаченко, у частных инвесторов, как правило, нет гарантий: если бюджет перестанет выполнять обязательства, бизнесмены не смогут защитить финансовые интересы даже с помощью суда.

Если бы государство давало гарантии девелоперам при привлечении ими заемных средств, это могло бы сдвинуть дело с мертвой точки, полагает Ткаченко. Также в подобных проектах можно использовать механизм концессии: в бюджетном законодательстве прописаны нормы, согласно которым обязательства бюджета по концессионным соглашениям могут быть четко оговорены, а сроки обязательств - выходить за рамки трехлетнего планирования проекта. Но эта схема может работать, если владельцем арендного фонда будет являться само государство.

Среди ключевых проблем, делающих невыгодным строительство арендных домов, застройщики называют высокую стоимость площадок, особенно в столичных городах, дорогие финансовые ресурсы, а также ограничения законодательства. Действующие в России правовые нормы не позволяют построить дом и одну его часть продать, а другую сдать в аренду. Но, уверяет Ольга Десятова, ответственный секретарь рабочей группы по развитию института некоммерческого найма комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы РФ, законодательство будет меняться.

Один из участников процесса изменения законодательства - фонд «Институт экономики города». Александр Пузанов, заместитель гендиректора фонда, говорит, что работа над поправками учитывала московский опыт: в свое время город на территории области приобрел несколько объектов экономкласса и сдавал их по программе некоммерческого найма. И по сей день жилье для найма с дотациями пользуется огромным спросом.

Для Москвы, считает Пузанов, следует собрать воедино «упоминания об арендном жилье», рассыпанные по нескольким разделам госпрограммы «Жилище» (рассчитана до 2016 г.). А также четко прописать следующие моменты: создаваемый для найма объект не может быть распродан по частям, не должны оставаться лазейки для изменения его статуса, в случае необходимости он может быть использован в качестве залога. Принципиальное значение для инвесторов имеет и предоставление приоритетного доступа к земельным участкам для строительства домов для аренды. В Градостроительный и Земельный кодексы необходимо внести поправку о возможности проведения разных аукционов - отдельно для домов коммерческого и некоммерческого использования. По мнению Пузанова, это создаст базу для развития проектов ГЧП.

Эксперт говорит, что проекты должны быть увязаны с градостроительным планом развития города: необходимо четко определить, в каких районах какой тип арендного жилья нужен. В центрах городов будет появляться коммерческое арендное жилье, на окраинах - более демократичные проекты, реализуемые на условиях ГЧП для некоммерческого найма. Размер субсидий на оплату найма может определять сам регион.

Алексей Шепель из S.Holding говорит, что, например, в Москве есть как минимум несколько сотен свободных участков, которые могут подойти под строительство доходных домов, но пока что «коммерция на рынке аренды забивает все». Изменить ситуацию, по мнению Шепеля, может только новая структура, которая объединит ГлавАПУ, Мосгоргеотрест и Управление Роспотребнадзора по Москве и будет «упаковывать» земельные участки под строительство арендных домов.

Зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин также считает, что серьезного развития массовое арендное жилье для среднесрочного найма не получит. Оно не выдержит конкуренции с частниками, которые сдают квартиры, бесплатно полученные от государства, не беспокоясь об экономической эффективности, сказал он на пресс-конференции в Москве в феврале. Пока цены на рынке серой аренды намного ниже, чем расценки для возведения доходных домов.