В Петербурге объем предложения увеличился на 18%
Жилищное строительство в Петербурге вползает в рецессию.
В мае – впервые с 2010 г. – четыре недели подряд индекс цен в новостройках падал. Снижение составило 2,5%. Правда, в конце мая цены снова подросли, но пока неясно, случайные это колебания или долгоиграющий фактор. В Москве происходит то же самое, но процесс начался несколько раньше: индекс стоимости квартир, по данным irn.ru, в апреле провалился на 1,6%. В мае снижение продолжилось: еще минус полпроцента.
В Петербурге за I квартал объем рынка увеличился почти на 18%. Объем спроса на 18% сократился. Девелоперы в I квартале вывели на рынок 1 млн кв. м, покупатели заключили договоры на 0,8 млн кв. м. Формируется «навес» нового предложения, не обеспеченного платежеспособным спросом. Даже аналитики из компаний-продавцов, которым оптимизм положен по штату, затрудняются назвать факторы, которые могли бы переломить негативные настроения и обеспечить благоприятный сценарий развития.
В последние два года рост рынка поддерживался развитием ипотеки. Однако многие девелоперы считают, что «кредитный резерв» рынка близок к исчерпанию. «Ставки все еще непомерно высоки, – говорит Игорь Оноков, гендиректор компании «Леонтьевский мыс». – Если других действий не предпримут, ипотека уже через год перестанет быть двигателем продаж».
Реальные доходы граждан, по данным Росстата, практически не растут; увеличение номинальных доходов (средней зарплаты) происходит в основном за счет бюджетников, которые ни при каких раскладах не входят в 4–5% населения, активного на рынке жилья.
Общее состояние экономики и прогнозы ответственных лиц оптимизма не добавляют. Премьер-министр Дмитрий Медведев назвал бюджет страны «предкризисным». Президент Владимир Путин заявил о необходимости перевести работу кабинета министров в режим ручного управления. Глава МЭР Андрей Белоусов сообщил, что в III квартале Россию ждет рецессия. Снижается стоимость российских акций на фондовых рынках; правительство РФ планирует отложить продажу госпакетов «из-за неблагоприятных условий».
Еще один важный показатель – финансовое поведение граждан. Здесь заметен очередной переход от «кредитного потребительства» к «сберегательной» модели. По итогам I квартала вклады населения в банках увеличились на 496,2 млрд руб. В феврале и марте граждане ежедневно приносили в банки 11,3 млрд – вдвое больше, чем год назад.
Диапазон девелоперских оценок – от констатации «некоторого застоя» до признания «определенного спада». Гендиректор «Л1» Павел Андреев считает, что можно говорить о приостановке роста, и рассчитывает на «инфляционные вливания» денег в экономику страны. Руководитель фирмы FreeDom Вадим Новиков тревожным симптомом считает сокращение оборотов и компаний, поставляющих инертные материалы (щебень, песок и проч.). Спад продаж есть, говорит гендиректор компании «Ойкумена» Лев Гниденко. Из семи регионов, в которых работает застройщик, в Петербурге этот процесс наиболее заметен.
Смягчить падение, как ни странно, может консервативная и гиперосторожная тактика Смольного. Команда Георгия Полтавченко настолько притормозила и растянула процесс выдачи новых разрешений на строительство и согласований проектов, что редкий девелопер, говоря об отношениях с администрацией, удерживается в рамках языковой нормы.
По данным, которые приводит портал online812, с сентября 2011 г. (т. е. с момента приходя к власти Георгия Полтавченко) КГА подготовил для утверждения правительством 218 проектов планировки территории (ППТ), а утверждено только 45. Для сравнения: в 2009 г. были утверждены ППТ на 4200 га, в 2010 г. – 7200 га, а после смены власти – всего 2300 га. Продление действия разрешения на строительство заняло у девелопера, который развивает проект «Платинум», около года (с февраля 2012 г. до мая 2013 г.). Все это время объект продолжал строиться, но рекламировать и продавать квартиры в нем было невозможно. Нет официального разрешения на строительство крупного комплекса компании «Главстрой СПб» в квартале между ул. Шкапина и Розенштейна, где уже высятся готовые дома; в арбитраже рассматривается иск КУГИ к тому же «Главстрою» (о разрыве инвестиционного договора, по которому в Юнтолове планировали возвести около 2,2 млн кв. м). Недавно назначенный «строительный» вице-губернатор Марат Оганесян сходу заявил о возможной корректировке программы по расселению и сносу «хрущевских» кварталов.
Городские чиновники неоднократно заявляли о том, что в Петербурге слишком много стройплощадок. Уже начатых строек более чем достаточно, а в бюджете все равно не хватит денег, чтобы обеспечить все запланированные комплексы инженерными сетями и социалкой. Теперь это спорное утверждение может быть оправдано сокращением реального спроса.