Инвесторы не отказываются от крупных сделок на российском рынке недвижимости

Объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2015 г. составил $1,23 млрд, что на 23% ниже, чем за аналогичный период 2014 г., следует из отчета международной консалтинговой компании Colliers International. 

Похожие данные приводят и другие компании. Так, консалтинговая компания CBRE подсчитала, что в российскую коммерческую недвижимость за полгода было вложено $1,08 млн. "Это на 31% меньше уровня аналогичного периода прошлого года", – говорится в сообщении CBRE. Эксперты компании JLL ранее сообщали, что объем инвестиционных сделок с недвижимостью в нашей стране снизился на 33% и составил $1,1 млрд. 

Впрочем, снижение объема инвестиций эксперты связывают не только с экономической неопределенностью и снижением доли иностранного участия в сделках. "Вся разница между периодами (первого полугодия 2015 г. и 2014 г.) объясняется сделкой по обмену активами между ВТБ и московским правительством", – считают в CBRE. Сделка закрылась в апреле 2014 г. Тогда в обмен на акции компании «Энергокомплекс» ВТБ получил в собственность несколько объектов недвижимости, в том числе и ОАО «Гостиничная компания» (включает 11 гостиниц). 

Во что вкладывают

Традиционно больше всего инвестиционных средств пришлось на офисный сегмент. В первом полугодии в российские офисы было инвестировано $579 млн, что на 70% больше, чем в первом полугодии 2014 г., говорится в отчете Colliers International. Аналитики CBRE также отмечают рост инвестиций в 71%, но по их данным, вложения в офисы составили $770 млн. Крупнейшие сделки на офисном рынке произошли в Москве, где во II квартале был продан бизнес-центр «Мерседес-бенц плаза» инвестфонду  Heitman (сумму сделки оценили в $170–190 млн) офисное здание на ул. Бахрушина, 32-34. Бизнес-центр "Бахрушин хаус" был куплен частным фондом Horizon Properties предположительно за $28–29 млн.

В торговую недвижимость, которая традиционно лидировала в структуре спроса, было вложено всего $208 млн, что стало рекордно низким показателем за последние несколько лет, говорится в отчете Colliers International. При этом активно закрывались сделки, работа над которыми была приостановлена в конце 2014 г. из-за девальвации рубля. Доля торговой недвижимости в структуре инвестиций составила 17%.

В рынок складской недвижимости в первом полугодии было вложено 19% ($233 млн) от общего объема инвестиций (данные Colliers International). Этот результат был достигнут в основном за счет прошедшей в июне сделки по покупке группой БИН одного из первых крупных складских объектов на российском рынке – "ПНК Чехов". 

Кто покупает

Российские инвесторы сегодня доминируют на рынке инвестиций в недвижимость. Присутствие международных игроков сократилось до минимума. Доля иностранного капитала в объеме транзакций снизилась с 29% в I квартале до 4% во II квартале 2015 г., говорится в отчете Colliers International. Результат I квартала 2015 г. был следствием одной сделки с участием иностранного капитала. "Во II квартале 2015 г. иностранные инвесторы не приобрели ни одного объекта коммерческой недвижимости в России. Как результат, доля локальных игроков выросла до 69%, что примерно соответствует стандартной ситуации после кризиса 2008–2009 гг.", – говорится в сообщении CBRE.

В целом за первое полугодие 2015 г. иностранные инвесторы приобрели объектов коммерческой недвижимости на $341 млн., а продали – на $277,1 млн. Таким образом, нетто-приток иностранных инвестиций составил $64 млн, подсчитали эксперты из CBRE. 

«Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки, заемное финансирование остается дорогим и малодоступным, что является ограничивающим фактором для заключения инвестиционных сделок в России. Важно отметить, что, несмотря на текущую неопределенность на рынке, мы наблюдаем возросшее количество знаковых инвестиционных сделок, что является важным сигналом о возвращении инвесторов на рынок», – считает Cтанислав Бибик, руководитель департамента рынков капитала Colliers International. Управляющий директор отдела рынков капитала CBRE считает, что показателем интереса инвесторов к российскому рынку является офисный сегмент. По его мнению, то, что львиная доля инвестиций пришлась на офисный сегмент, свидетельствует о преодолении этим сегментом «циклических экстремумов», когда вакансия достигла пика и темпы роста замедлились, а арендные ставки стабилизировались. "Такая ситуация создает более благоприятную обстановку для инвестиционной активности", – считает эксперт.