Силовики предложили возвращать гражданам деньги за услуги риэлторов при обмане

МВД, ФСБ и Генпрокуратура предложили установить специальное регулирование деятельности риэлторов и создать механизм возврата денег при оказании брокерских услуг по сделкам, которые суд признал недействительными. Такая инициатива содержится в материалах, подготовленных для включения в третий пакет мер по противодействию кибермошенничеству («Антифрод 3.0»), следует из таблицы разногласий к этому документу, с которой ознакомились «Ведомости». Генпрокуратура объясняет включение меры с изменением схем мошенничества. После усиления антифрод-процедур в банковской сфере злоумышленники, как отмечает ведомство, все чаще переключаются на преступления, связанные с отчуждением недвижимости. Потеряв жилье, граждане остаются без места проживания и становятся более уязвимыми для вовлечения в диверсионную деятельность и другие противоправные действия. При этом окончательная позиция по инициативе пока не сформирована. Генпрокуратура считает необходимым дождаться доклада Росреестра, чтобы выработать консолидированное мнение по вопросу регулирования риэлторской деятельности, говорится в документе. «Ведомости» направили запросы в МВД, Генпрокуратуру и ФСБ.

Росреестр же выступает против включения данной инициативы в антифрод-пакет, говорится в таблице разногласий. Как считают в ведомстве, этот вопрос рассматривался при подготовке второго пакета антифрод-мер, после чего его решили прорабатывать отдельно.

Тогда Росреестр не нашел оснований для введения специального регулирования рынка риэлторских услуг. Представитель службы сообщил «Ведомостям», что она в целом поддерживает необходимость регулирования деятельности риэлторов, но соответствующей инициативы от Минцифры пока нет. Предложения МВД, ФСБ и Генпрокуратуры могут быть рассмотрены после их официального поступления, добавил он.

Минцифры также не поддерживает инициативу, указано в документе. Там считают, что мошенничество в сделках с недвижимостью напрямую не связано с преступлениями в сфере информационно-коммуникационных технологий, для борьбы с которыми и разрабатывается данный законопроект. Кроме того, министерство отмечает, что оно не отвечает за регулирование рынка риэлторских услуг. Его представитель в разговоре с «Ведомостями» подчеркнул, что третий пакет антифрод-мер пока находится в стадии обсуждения, поэтому говорить о том, какие инициативы войдут в итоговую версию документа, преждевременно. Все предложения, по его словам, прорабатываются с учетом баланса всех интересов.

Председатель комитета Торговой промышленной палаты по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян, напротив, считает такие меры полезными. По ее словам, сопровождение сделки риэлтором снижает риск мошенничества по сравнению с самостоятельной покупкой жилья. Но не обеспечивает такого уровня защиты, как в случае с транзакциями с участием нотариусов. Так, по данным исследования ее комитета, в первом случае в 2025 г. фиксировалось 3,98 случая мошенничества на 10 000 сделок. Это примерно на треть меньше, чем при самостоятельной покупке жилья без посредника (5,96 случая), но значительно выше, чем при нотариальном удостоверении (0,56 случая) или использовании цифровой платформы (1,65 случая). При этом в 2020–2025 гг. частота мошенничества в транзакциях с участием посредников выросла более чем в 4 раза – с 0,94 до 3,98 случая на 10 000 случаев, утверждает Киракосян.

Она отмечает, что признание сделки недействительной само по себе не позволяет покупателю вернуть вознаграждение, уплаченное риэлтору, поскольку посредники обычно ссылаются на то, что отвечают лишь за организацию. Предлагаемый механизм, считает эксперт, создаст для брокеров дополнительный стимул для более тщательных проверок. Кроме того, он позволит чаще отказываться от сопровождения подозрительных операций.

Основатель компании «Бест-новострой» и сервиса BnMap.pro Ирина Доброхотова отмечает, что если обе стороны сделки действуют добросовестно, но при этом такая транзакция по каким-либо причинам признана недействительной, то по существующему закону каждый должен вернуть друг другу все полученные средства, т. е. в действие вступает принцип двусторонней реституции. 

Средняя комиссия риэлтора при продаже вторичного жилья в Москве составляет 2,5–3% от стоимости объекта, а при срочных сделках и реализации премиальной недвижимости может достигать 5–7%, говорит коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин. Он согласен, что логично усилить ответственность риелторов за результаты сопровождаемых ими договоров, поскольку это будет стимулировать более тщательную проверку юридической чистоты объектов и их собственников. Вместе с тем эксперт считает, что обязанность полностью возвращать вознаграждение при признании транзакции недействительной может оказаться чрезмерной. По его словам, далеко не все обстоятельства зависят от риэлтора — например, последующее банкротство одной из сторон сделки или другие факторы, которые невозможно было предусмотреть заранее. Кроме того, такая мера может привести к росту стоимости риэлторских услуг. Более сбалансированным решением Проскурин считает ограниченную ответственность посредников — например, возврат лишь части комиссии, а также установление разумного срока, в течение которого к риэлтору могут быть предъявлены соответствующие требования.

Но если именно действия риэлтора повлекли признание сделки недействительной, то это уголовно наказуемое деяние и возмещение убытков также предусмотрено в рамках судебного процесса. При этом, по ее словам, брокер, который не знал о том, что продавец действует под влиянием мошенников, ответственность нести не может. Проблема мошенничества при сделках с недвижимостью существует давно и далеко не всегда связана только с действиями продавцов – нередко в таких историях фигурируют недобросовестные риэлторы и агентства, говорит юрист адвокатского бюро Criminal Defense Firm Владислава Безушкевич. По ее словам, сама идея создать механизм возврата денег за риэлторские услуги не нова, она обсуждалась еще до резонансной истории с квартирой Ларисы Долиной, поэтому связывать инициативу исключительно с этим случаем было бы неправильно. Вместе с тем эксперт призывает не возлагать ответственность на всех участников рынка, поскольку риэлторы не всегда могут знать об истинных намерениях продавца или скрытых рисках объекта.

Вернуть деньги за услуги брокеров возможно и сейчас, но это зависит от условий договора, объема фактически оказанных услуг и того, допустил ли исполнитель нарушения, объясняет Безушкевич. По ее словам, ключевое значение в данном случае имеют само соглашение, доказательства того, какие именно услуги оказал посредник, а также подтверждение оплаты. При этом именно риэлтор должен доказать, что выполнил предусмотренные договором обязательства, включая проверку документов и информирование клиента о рисках сделки. Чем подробнее прописаны обязанности посредника, тем выше шансы покупателя защитить свои интересы в суде, резюмирует эксперт.