В Крыму начался ипотечный бум

Главная проблема – большое количество жилья с неузаконенными перепланировками
На количество ипотечных сделок в Крыму влияет скудный выбор объектов,
подходящих под льготную ипотеку
/Евгений Разумный / Ведомости

Крымские риэлторы сообщают о резком всплеске интереса к недвижимости на полуострове вопреки множеству проблем, возникающих при оформлении ипотечных сделок. По данным агентства недвижимости Deluxe Estate, в прошлом году спрос на покупку недвижимости в Крыму с помощью ипотечных средств вырос в полтора раза по сравнению с 2019 г.

В этом году количество запросов от потенциальных покупателей продолжило расти. Так, в январе спрос на приобретение жилья в ипотеку на полуострове увеличился на 38,65% по сравнению с декабрем прошлого года, причем покупателей интересовали как квартиры, так и частные дома. В январе 2021 г. количество покупательских запросов на покупку квартир в ипотеку выросло на 29,02% по сравнению с декабрем прошлого года, а на покупку частных домов в Крыму – на 22,84%.

В банке «Россия», одном из немногих, которые выдают ипотеку на крымское жилье, утверждают, что спрос на первичку настолько велик, что зачастую основной объем сделок проходит уже при открытии продаж у аккредитованных в банке застройщиков. «В 2020 г. в Крыму доля кредитов под приобретение жилья на первичном рынке недвижимости составила 34% от общего объема выданных кредитов (на вторичном рынке соответственно 66%). С началом 2021 г. доля первички в ипотеке в Крыму пока ниже, чем в целом по 2020 г.: за первые два месяца она составила 25%», – уточняют в банке «Россия».

Риэлторы говорят, что клиент смотрит в сторону вторички из-за скудного первичного рынка в Крыму, однако в банке уверяют, что интерес к вторичному рынку обусловлен желанием клиента улучшить условия проживания сразу по факту оформления сделки. «Решающую роль в выборе вида кредита играет непосредственно цель клиента: если говорить о среднем портрете нашего заемщика, то это, как правило, семейный человек, который не настроен ждать окончания строительства или долгого ремонта, он хочет получить готовое жилье здесь и сейчас», – отмечают в банке.

Банк РНКБ также подтвердил повышенный спрос на крымскую ипотеку, а январские объемы выдач превысили показатели аналогичного периода прошлого года в 1,7 раза. «В январе 2021 г. РНКБ выдал более 450 кредитов на покупку жилья в Крыму на общую сумму 1,25 млрд руб. Более 35% кредитов выдано в рамках государственных льготных ипотечных программ», – уточняют в пресс-службе банка.

Тем не менее риэлторы указывают на целый ряд проблем, типичных для крымской недвижимости. Самая распространенная – квартиры с перепланировками. «Очень часто перепланировки, выполненные собственниками, не являются узаконенными», – отмечает основатель агентства недвижимости Deluxe Estate Гульнара Усманова. «Постепенно таких квартир станет меньше, поскольку переход на новые СНиПы занимает определенное время, ведь эти процессы в украинском законодательстве могли несколько отличаться от российских», – успокаивает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями.

Еще одним препятствием при продаже квартир с использованием кредитных средств риэлтор называет нежелание самих собственников связываться с ипотечными покупателями. «Часто это происходит из-за того, что большинство «материковых» клиентов одобряют ипотеку в крупных российских банках, не имеющих представительств в Крыму. В связи с этим для проведения таких операций собственникам нужно выезжать в Краснодарский край или Москву», – поясняет Усманова.

По ее словам, выходом из этой ситуации является проведение нотариальной сделки, при которой, даже если кредит был выдан банком, не имеющим представительств в Крыму, продавцу необязательно покидать Крым только для заключения сделки. «С 29 декабря 2020 г. нотариусы могут дистанционно удостоверять сделки, когда их стороны находятся в разных городах или еще по каким-то причинам не могут встретиться. При выборе такой процедуры каждый из ее участников должен будет лично явиться к удобному для него нотариусу», – объясняет Василий Малинин, руководитель направления коммерческих споров фирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Кроме того, на количество ипотечных сделок в Крыму влияет и скудный выбор объектов, подходящих под льготную ипотеку. «Зачастую люди из-за отсутствия выбора строящегося жилья уходят на вторичный рынок, соглашаясь на более высокие ставки в банках», – говорит Усманова. Также особенностью ипотеки в Крыму является и то, что банки, находящиеся на полуострове, проверяют заемщиков самостоятельно. В результате сроки одобрения сделок увеличиваются.

Гораздо более серьезной, по мнению экспертов, выглядит ситуация с самим процессом оформления займа под покупку крымской недвижимости. Целый ряд крупных российских банков, в которые направили запрос «Ведомости», просто проигнорировали его, а «Сбер» прямо отказался комментировать тему крымской ипотеки. Логика крупных российских банков, не желающих обсуждать проблему, вполне понятна. «Представительства крупных банков в Крыму не открываются из-за угрозы моментального ответа в виде санкций со стороны ЕС, а это может повлиять в том числе и на еврооблигации банков, которые они с удовольствием размещают под крайне низкий процент», – поясняет Кричевский.

По словам Дианы Степановой, доцента кафедры финансов и цен РЭУ им. Г. В. Плеханова, из самых крупных и значимых кредитных учреждений лишь Сбербанк России готов выдавать ипотеку на приобретение квартиры, комнаты, дома с земельным участком в Крыму. «В случае оформления ипотеки в Сбербанке крымчанам необходимо выезжать для оформления ипотечной сделки в место регистрации «материкового» покупателя вне Республики Крым, так как у Сбербанка нет представительства в Крыму. Электронная регистрация, электронная подача документов в банк, сервис безопасных расчетов не устраняют данное неудобство для продавцов крымской недвижимости. Гораздо удобнее оформлять ипотеку через такие банки, как РНКБ, АБ «Россия», Севастопольский морской банк, Генбанк и другие, некоторые из которых имеют представительства по всей России и в Крыму», – говорит Степанова.

Кроме того, эксперт считает, что дополнительные риски таит в себе огромное количество крымских объектов недвижимости без разрешений на застройку, построенных с нарушением правил использования земли и множеством других подводных камней.