Жилье на месте заводов
Численность промышленных предприятий, которые должны быть выведены из исторического центра Москвы, перевалила за сотню. Очередное распоряжение, включающее в их перечень еще 13 объектов, подписал недавно мэр Москвы Юрий Лужков. Большинство освобождаемых земель в новом списке расположено на Мясницкой и Мытной улицах, в районах, привлекательных для застройки. Но инвесторы, которым могли бы достаться площадки, не торопятся - стоимость вывода предприятий обычно портит любой бизнес-план.
В 2001 г. в Москве планируется построить 3,5 млн кв. м жилья. Из них 440 000 кв. м - муниципального, 800 000 кв. м - для переселения жителей сносимых пятиэтажек, 66 200 кв. м - на месте выведенных промышленных предприятий. Среди новых кандидатов на переезд или ликвидацию - АОЗТ "Бумажник", ЗАО "Информационно-издательский дом "Профиздат", ЗАО "НПсоюз "Роскоммунмашстрой", "Автокомбинат N 32" и др.
Программа вывода промышленных предприятий из центра города наиболее сильно отстает от графика по сравнению с другими строительными планами. Согласно утвержденной программе в 2000 - 2001 гг. должны быть освобождены территории общей площадью 83,2 га, из центральной части города предусматривался вывод 94 объектов. Сейчас к ним добавилось еще 13. Но за прошлый год из центра было выведено только 12 предприятий, занимающих площадь 8,4 га.
Например, "Каучук" и Московский карбюраторный завод были выведены на заранее подготовленные площади: первый на другой участок, принадлежащий тому же предприятию, а второй - в промзону ЗиЛа. Сейчас идет поиск площадки для вывода завода "Полиграфприбор", который пока располагается на Большой Коммунистической улице.
Программа вывода промпредприятий важна для инвесторов, поскольку свободных площадок под застройку в Москве становится все меньше и меньше. "Единственный выход - вывод промышленных предприятий, - говорит, например, заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский. - Для нас, компании, строящей более 1 млн кв. м жилья в год, очень важны большие площадки. Это позволяет очень сильно снижать себестоимость строительства".
Паньковский говорит, что инвесторов привлекает наличие на освобождаемых площадках инженерно-технических сетей. Правда, обычно здесь бывают более развиты коммуникации, связанные с электричеством и водой, а вот тепло надо "доводить до ума". Однако это все равно дешевле, чем прокладывать сети заново: хотя формально межквартальные и даже в отдельных случаях внутриквартальные подводки должны осуществляться за счет городского бюджета, фактически все расходы по прокладкам ложатся на инвестора.
По оценке гендиректора "Норд Реал Эстейт" Владимира Комиссарова, в зависимости от площади занимаемой земли и типа предприятия затраты на его вывод могут составить от $700 000 до $1 - 3 млн. Эта сумма должна быть не более 30% от общей стоимости проекта - в противном случае он окажется недостаточно рентабельным. Для сравнения: сейчас Московский строительный союз (членом которого является ДСК-1) бесплатно отдает городу за выделяемые земельные участки 36% построенных квартир (для очередников), что выводит, по словам Паньковского, инвестиционную рентабельность практически на ноль, остается только небольшая прибыль от подрядной деятельности. Если же земля находится в хозяйственном ведении приватизированного выводимого предприятия, то вместо квартир для очередников нужно сделать инвестиции в его "переселение". И все будет зависеть от переговоров с предприятием: какую сумму на перебазирование и компенсации оно запросит?