Мелкие шаги крупных инвесторов
В ожидании иностранных фондов
Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting, считает, что в городе до сих пор нет полноценной программы привлечения инвесторов. Из удачных точечных мероприятий он отмечает пятилетнее освобождение от налога на имущество и субсидирование кредитных ставок для инвесторов жилой недвижимости.
Директор АН “Дельта” Владимир Затримайлов полагает, что в Новосибирске для инвесторов до сих пор решающее значение имеет административный ресурс. “На рынке лидируют местные и российские компании, а иностранные фонды пока остаются за бортом”, – подтверждает президент Сибирской гильдии девелоперов Олег Луговой. По его словам, по-настоящему крупные деньги в столицу Сибири еще не дошли, но “процесс идет”. “Зарубежные инвестфонды ищут новые проекты, результаты их работы проявятся через год”, – надеется эксперт.
Например, о своей заинтересованности в Новосибирске заявила израильская AFI Development, которая присматривает здесь участки. Компания задумала осуществить два жилых проекта общей площадью 397 400 кв. м, построить 4000 кв. м офисных, 3600 кв. м торговых и 76 000 кв. м складских площадей на территории 166,9 га, говорится в ее инвестиционном меморандуме. Сумма инвестиций не разглашается, но, по экспертной оценке, составляет примерно $900 млн.
Деньги в торговлю и офисы
По подсчетам DSO Consulting, в 2006 г. ставки аренды в современных ТЦ выросли на 15–18%, а в офисных центрах класса А – на 12–15%. Рост цен на торговые помещения составил в среднем 50–70%, достигая по ряду объектов 100%. Офисные площади подорожали в цене на 30–50%. Сроки окупаемости ТЦ составляют сейчас 6–7 лет, офисов – 7–9 лет.
Татьяна Высоцкая, ведущий аналитик рынка недвижимости АН “Сибакадемстрой Недвижимость”, говорит, что в среднесрочной перспективе на рынке проявится повышенный спрос на торговые площади. По ее словам, новосибирцы стали оставлять в магазинах больше денег.
Сергей Феокритов, аналитик той же компании, в более отдаленной перспективе советует инвесторам вкладываться в офисную недвижимость. “Ставка доходности офисных помещений снижается медленнее, чем у торговых площадей”, – объясняет он.
По мнению директора АН “Акрополь” Зафара Умарова, при разовых сделках для инвесторов представляет наибольший интерес жилая недвижимость, а при долгосрочной перспективе лидируют офисные и торговые помещения, которые практически сравнялись в цене. Прошлогоднего бурного роста цен и арендных ставок в 2007 г. не повторится, сожалеет Умаров.
ГК “Росевродевелопмент” весной 2007 г. завершила строительство БЦ “Росевроплаза”. Его общая площадь – около 27 000 кв. м, инвестиции в проект составили $35 млн. “Росевродевелопмент” сдает площади арендаторам по $450 в год (без НДС) – это высокая ставка для Новосибирска.
Компания “Трансервис” готовится сдать в III квартале 2007 г. БЦ “Гринвич”. Как рассказал ее президент Александр Бойко, в проект уже вложено более 400 млн руб. из планируемых 650 млн руб. Общая площадь нового БЦ составит 34 644 кв. м, арендные ставки за 1 кв. м определены в 1350 руб. (без НДС).
В УК “Апромако” рассказали о том, что сдача в эксплуатацию БЦ “Кронос” (девелопер – “Строитель”) планируется на осень 2007 г. Общая площадь БЦ “Кронос” составит 48 000 кв. м, базовая арендная ставка планируется от 700 руб. за 1 кв. м. $35 млн, вложенные в строительство, инвестор планирует окупить за семь лет.
“Если инвестиции в строительство офисов и торговых площадей будут происходить такими же темпами, то уже через два года мы увидим недостаток арендаторов”, – утверждает директор АН “Афина Паллада” Ильдар Шариппаев, прогнозируя грядущее насыщение рынка коммерческой недвижимости. С ним соглашается директор АН “Эрмитаж” Тимур Тагиров, который уже сейчас наблюдает первые признаки борьбы за арендаторов.
По оценке аналитического центра “Сибакадемстрой Недвижимость”, сейчас 1 кв. м в бизнес-центре сдают в среднем по 1000 руб. Покупка 1 кв. м современного офисного помещения обойдется в 70 000 руб. Торговые площади в ТЦ в центре города будут стоить покупателям 150 000 руб. за 1 кв. м. Снять их возможно по 1500–2500 руб. в месяц.
Миллионы в склады и отели
По данным DSO Consulting, в Новосибирске в 2007 г. строится и планируется к строительству более 1 млн кв. м складов. Из крупных инвесторов можно назвать “Росевродевелопмент” с заявленными 300 000 кв. м, “Евразию” (250 000 кв. м), “Эльдорадо” (250 000 кв. м), “Международное логистическое партнерство” (100 000 кв. м), Mirland Development (180 000 кв. м). По словам Высоцкой, срок окупаемости логистических проектов в Новосибирске составит не более 4–5 лет, так как в городе наблюдается дефицит складских площадей.
В ближайшие годы в Новосибирске появятся комплекс Skycity (девелопер – “Сибакадеминвест”), включающий в себя пятизвездочную гостиницу, и бизнес-центр общей площадью 65 000 кв. м. Ранее упоминалось, что инвестиции в объект составляют $130 млн, а в качестве управляющей компании выступает Swissotel. Фонд London & Regional Properties вложится в создание комплекса “4 звезды” площадью 26 800 кв. м, объем инвестиций составит $40 млн.