Мнимая стабильность

По данным аналитического центра “Сибакадемнедвижимость”, с января по апрель 2007 г. цены на вторичном рынке выросли на 19,6%. В апреле 2007 г., по данным агентства RID Analytics, средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке Новосибирска составила 51 000 руб.

С начала года больше всего – на 23,2% – подорожали многокомнатные квартиры. “Например, стоимость трехкомнатных по сравнению с началом года увеличилась на 19,9%, двухкомнатных – на 18,7%, однокомнатных – на 14,9%”, – рассказывает ведущий аналитик рынка недвижимости компании “Сибакадемстройнедвижимость” Татьяна Высоцкая. Директор филиала АН “Жилфонд” Андрей Береснев уточняет, что в I квартале 2007 г. цена типовой однокомнатной квартиры, расположенной в центре города, Академгородке или по линии метро, подошла к психологическому барьеру в 2 млн руб. В удаленных районах, по его данным, однокомнатная хрущевка стоит сейчас около 1,7 млн руб.

Аналитики “Сибакадемнедвижимости” отмечают, что с начала года больше всего подорожало недорогое жилье. Квартиры в панельных домах и хрущевках в мае обходились покупателям в среднем на 23% дороже, чем в январе, в малоэтажных домах – на 34%. Рост цен на жилье улучшенной планировки составил за этот период 15%, элитные квартиры подорожали незначительно – до 3%.

Директор компании “Доктор Ключ” Илья Балахонов объясняет это тем, что относительно дешевая недвижимость наиболее популярна у покупателей, а в элитном секторе спрос равен предложению. “Интерес состоятельных граждан к престижному жилью всегда держится примерно на одном уровне, даже когда наблюдается общий спад спроса на недвижимость”, – отмечает Балахонов. “Число дорогих предложений на рынке ограниченно, а спрос на престижное жилье увеличивается”, – сокрушается директор АН “Эрмитаж” Тимур Тагиров.

Стоимость элитного жилья может быть в 3–4 раза выше, чем у типовой квартиры, утверждает Затримайлов. По его данным, такие квартиры площадью около 100 кв. м на окраине стоят 3,5–4 млн руб., а в центре города – от 10 млн руб.

Среди наиболее качественных вариантов Тагиров отмечает квартиры в жилых комплексах “Солярис”, “Парк-хауз”, на ул. Ермака, 4, и др., где средняя стоимость 1 кв. м равна примерно 75 000–85 000 руб. Хотя в этих же домах 1 кв. м с отделкой может предлагаться на вторичном рынке от 150 000–180 000 руб.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева считает, что цены на вторичное жилье растут быстрее, чем на новостройки. Пять лет назад, в 2002 г., цены на готовое и строящееся жилье были практически равны, вспоминает аналитик. По ее мнению, у застройщиков изменился подход к выбору жилья – если раньше они больше отдавали предпочтение элитному сегменту, то сейчас преимущественно строят дома экономкласса, благодаря чему средние цены на строящееся жилье снижаются. По ее данным, сейчас разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком составляет 17% и он будет увеличиваться.

Цены на строящееся и готовое жилье сейчас практически сравнялись, не согласен с Ермолаевой генеральный директор АН “Центральное” Олег Харченко. Директор АН “Эрсико” Владислав Клепиков также отмечает, что последнее время дорожают лишь новостройки.

В мае средняя стоимость 1 кв. м в типовых новостройках примерно равнялась 50 000 руб. Высоцкая объясняет это активностью частных инвесторов, которые предпочитают покупать строящееся жилье современных серий, а вкладывать деньги в неликвидные хрущевки не рискуют. По ее мнению, на вторичном рынке наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры для сдачи внаем.

На рынке аренды квартир предложение доминирует над спросом, говорит Береснев. В мае наем жилья обходился арендаторам дешевле на 5%, чем в январе, отмечает риэлтор. В центральной части города и в районах, расположенных недалеко от метро, типовую однокомнатную квартиру в мае можно было снять в среднем за 10 000–13 000 руб., в отдаленных районах – за 6000–9000 руб. Директор АН “Дельта” Владимир Затримайлов считает, что арендаторам не следует беспокоиться по поводу повышения цен до конца лета. По его прогнозу, спрос на рынке аренды оживится к сентябрю, когда начнутся занятия в вузах и завершится дачный сезон.

“Сейчас на рынке вторичной недвижимости наблюдается переход от “рынка продавца” к “рынку покупателя”, – говорит Высоцкая. Продавцы стали “более сговорчивыми”, а ограничения банков по выдаче ипотечных кредитов лишь немного сдерживают покупателей, соглашается с аналитиком Затримайлов. Исполнительный директор АН “Акрополь” Любовь Сошкина говорит, что поведение продавцов и покупателей меняется. Сейчас и те и другие выжидают. Продавцы держат цены, хотя, если квартиру нужно реализовать срочно, готовы уступить от 1,5% до 5% от первоначальной цены, отмечает Сошкина. По ее мнению, сейчас наступает благоприятное время для тех покупателей, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия путем обмена, в том числе при помощи ипотечного кредитования.

Ипотека может стимулировать цены на квартиры, она подстегнет покупательскую активность, уверена Ермолаева. Если этого не произойдет, то лето будет спокойным и цены станут расти соразмерно темпу инфляции, на 1–2% в месяц, резюмирует эксперт.