Ориентиры: Шопинг районного масштаба

Магазины шаговой доступности «Гарант-инвест» тоже строит. Сеть «Мой магазин» насчитывает 15 торговых точек. Глобальных отличий в этих проектах нет. Ну да, районные ТЦ работают круглосуточно, их площадь больше площади магазинов, они расположены отдельно, и их занимают узнаваемые арендаторы. Но по большому счету оба проекта похожи, как два брата-близнеца.

Тем не менее, собрав журналистов весной на пресс-ланч, руководство корпорации в числе прочих достижений объявило об успехе проекта «Районные торговые центры». Президент ФПК «Гарант-инвест» Алексей Панфилов подчеркнул: проект приносит хорошую прибыль и эффективно окупается. По его словам, это новый, динамично развивающийся формат. Люди ежедневно посещают эти ТЦ районного масштаба.

В них представлен минимальный набор необходимых услуг: химчистка, аптека, продукты, дом быта и т. д. Панфилов объяснил, что для таких проектов проще найти привлекательные участки, их можно даже купить на вторичном рынке. А экономические показатели, уверял президент «Гарант-инвест», выше, чем в крупных торговых комплексах. И вообще это новая тенденция за рубежом: магазины шаговой доступности строят в больших зданиях.

Правда, отвечая на вопрос корреспондента «Ведомостей», Панфилов оговорился, что одна проблема с реализацией таких планов все же может возникнуть. Если при строительстве крупного объекта на оплату инженерных сетей уходит до 40% от бюджета, то затраты на те же сети при строительстве маленьких ТЦ могут составить до 200–300%, если есть проблемы с подключением. В этом случае окупаемость объекта может доходить до четырех лет.

Тем не менее, по словам представителей «Гарант-инвест», четыре таких ТЦ уже успешно работают (на сайте компании названы два: на ул. Шипиловской, 62А, – открыт в июле 2005 г. и на Пролетарском проспекте, 2А, – открыт в марте 2005 г.), еще четыре находятся на стадии строительства, два будут куплены на вторичном рынке и еще несколько находятся в стадии проектирования. В общем, представители компании рассказали, что уже есть программа по реализации таких ТЦ на следующий год – довести их количество до 10.

Кстати, Панфилов объяснил, что строительство этих торговых центров – совместная программа с правительством Москвы, тендер на осуществление которой был выигран компанией несколько лет назад. А размер инвестиций в один объект площадью 1500–2000 кв. м, по его словам, составляет $4–5 млн.

Однако некоторые эксперты рынка называют эти торговые комплексы магазинами шаговой доступности. Уж слишком расплывчатые между форматами различия. Правда, оговариваются, что формат районного ТЦ все-таки нужен и будет пользоваться популярностью в случае успешной реализации.

Евгений Оболенцев, ведущий консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, рассказывает, что более двух лет назад уже была компания, которая собиралась построить в Москве около 30 магазинов сети «Шагмаг». Но проект не был реализован в полной степени. И в результате было построено всего несколько магазинов.

Эксперт считает, что дело в наполнении ТЦ. Чтобы извлечь максимальную выгоду из торгового центра районного масштаба, весь 1-й этаж должен занимать супермаркет. На 2-м можно разместить сервисные службы, минимальный набор сетевых операторов и небольшой фудкорт.

Особой экономической выгоды такой проект не принесет, считает Оболенцев, так как земля в Москве дорогая. А при таком положении дел из проекта «много не выжмешь». Небольшое пятно застройки можно использовать гораздо более эффективно. В регионах и того хуже – в такие ТЦ пойдут скорее всего местные игроки, которые не потянут запрашиваемые арендные ставки. Проект «Гарант-инвест» на Пролетарском проспекте он считает скорее магазином шаговой доступности, чем полноценным районным ТЦ.

Магазины шаговой доступности более эффективны с точки зрения бизнес-проекта, чем торговые центры районного масштаба, считает руководитель отдела консалтинга компании Astera Александр Осипов. По его мнению, девелоперы не выстраиваются в очередь за строительством таких ТЦ, потому что продать эти объекты стратегическому инвестору будет гораздо сложнее. Фонды прямых инвестиций, специализирующиеся на вложениях в строительство и приобретение торговых комплексов, ориентированы на крупные масштабы.

Тому есть несколько причин. Например, размер инвестиций. Единственное, в чем здесь можно выиграть, – это в стоимости строительства из-за его меньших объемов и использования строительных материалов уровнем «попроще», чем для крупных проектов. Все остальные вложения, такие как стоимость исходно-разрешительной документации, оплата труда подрядчика и т. д., будут равнозначными по размерам с проектом крупного комплекса. Только от его продажи можно получить большую прибыль.

Да и потребитель обычно едет туда, где больше выбора. Вряд ли кто-то безропотно купит единственную предложенную в местном торговом комплексе марку или товар. Можно, конечно, заинтересовать потенциальных покупателей изначально, но как с течением времени удерживать плотность покупательского потока? Хотя, конечно, такие проекты нужны. Всегда удобнее купить рядом с домом некий минимум необходимых продуктов питания, сдать вещи в химчистку или зайти в аптеку за лекарством. Но важнейшим условием для успешности такого проекта будет являться его расположение. Ведь если оказаться «в нужном месте в нужное время», то арендаторами площадей могут стать и вполне приличные операторы.

Полина Жилкина, директор департамента аналитики компании ADG Group, считает, что серьезной проблемой для развития формата районного ТЦ является участок под застройку. Стоимость большого участка земли за пределами МКАД (или на МКАД) зачастую сопоставима со стоимостью маленького участка в пределах центра города.

С другой стороны, можно понять позитивную позицию «Гарант-инвест». Ведь в районные торговые центры не придет много крупных якорных арендаторов, а значит, они не смогут диктовать свои условия. Из этого вытекает простая, но приятная истина: те, кто все же захочет арендовать такие площади, будут платить собственнику максимальную ставку аренды. Но остается открытым вопрос: а потянут ли в финансовом плане эти ставки некрупные операторы? Сервисные услуги, химчистки, аптеки, парикмахерские и т. д. не способны приносить большую прибыль владельцам. Значит, и ставки могут стать для них существенной проблемой.

Сейчас в Москве, по данным компании «Магазин магазинов», доля торговых центров районного масштаба (по количеству) составляет около 35% по отношению к более крупным форматам. Но если рассмотреть объекты, находящиеся на стадии строительства и планирования, их доля равна 20%, считает руководитель отдела исследований компании Вячеслав Кацегоров. Связано это с тем, что девелоперы предпочитают большие форматы.

Спрос на торговые площади по-прежнему остается высоким. Это заставляет девелоперов возводить масштабные проекты. Как правило, большому проекту легче конкурировать с торговыми центрами меньшего формата. Именно поэтому такое направление считается более приоритетным. Но это будет продолжаться до тех пор, пока в крупномасштабных торговых центрах арендная площадь будет востребована на 100%. Как только потребительский рынок Москвы будет насыщен, уверен эксперт, крупный ТЦ может потерять часть арендаторов и, как следствие, репутацию, не говоря уже о доходе.

Можно сказать, что ТЦ районного масштаба в Москве востребованы. За их счет можно приумножать торговую составляющую города, так как для строительства крупных объектов в Москве практически не осталось удачных мест. Но для них тоже не хватает хороших мест, считают в «Магазине магазинов». Это вызвано тем, что на таких местах по-прежнему продолжают существовать старые торговые форматы (небольшие рынки, торгово-ярмарочные комплексы, магазины старой постройки).

Любой потребитель будет доволен, когда в его районе появятся современные торговые площади вместо строений старого образца и районных рынков. К тому же в период насыщения рынка развивать небольшие форматы – менее рискованное дело, учитывая, что магазины шаговой доступности вновь начинают пользоваться популярностью.