Ипотека является востребованным гражданами инструментом приобретения жилья, особенности применения которого определены федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако, условия по договору об ипотеке, где банк выступает кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, требуют всестороннего анализа, в том числе и относительно способности заемщика к выполнению обязательств в течение длительного периода времени. Наиболее востребованными выступают программы льготной ипотеки, в состав которых входят: cемейная, дальневосточная; арктическая; для сотрудников IT-компаний; cельская; для новых регионов. Доля договоров по льготным программ в общем объеме выданных кредитов в 2025 году составила 80%. Среди льготных программ наибольшее распространение получила семейная ипотека, затрагивающая интересы такого социального института, как семьи с детьми.
С 1 октября 2026 года Минфин России выпустил информацию, разъясняющую изменения в условиях заключения договоров по льготной программе "Семейная ипотека". Ставки зависят от региона нахождения предмета ипотеки, а также от количества детей в семье. Минимальная ставка в 2 процента предусмотрена для договоров, плательщиками по которому выступают семьи с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора (за исключением четырех регионов). Условия по договорам, где ставка составляет 10% годовых и максимальная сумма кредита сумма - 6 млн руб., предусмотрены для семей с одним ребенком, не достигшим 7 лет на момент заключения договора (за исключением четырех регионов).
При оформлении ипотечных кредитов, где предмет договора располагается в городах Москва и Санкт-Петербург, а также в Московской и Ленинградской областях, действуют ставки от 4% до 12% годовых, условия применения которых также зависят от количества детей в семье. Так, семья с одним ребенком до 7 лет на момент заключения договора составит 12% годовых, тогда как максимальная сумма по договору составит 12 млн руб.
Максимальный срок закрытия обязательств по льготным условиям не должен превышать 15 лет. Одна семья с детьми сможет заключить единственный ипотечный договор, полученный по льготной программе «Семейная ипотека». В договоре должно быть определено, что супруги обязаны быть созаемщиками.
Семьям с детьми стоит учитывать, что с рождением ребёнка расходы обычно увеличиваются, а трудовая деятельность женщины может прерываться на длительный срок — поэтому особенно важно тщательно анализировать и планировать финансы, считает профессор кафедры «Финансовый контроль и казначейское дело» Финансового университета Савина Наталья Викторовна.
Меры, предпринимаемые государством, направленные на поддержку семей с детьми, предусматривают, в том числе и ипотечные каникулы, изменения условий по представлению которых произошло в июле 2026 года. Условиями предоставления кредитных каникул выступает наличие у заемщика «особых обстоятельства», под которыми понимается рождение либо усыновление (удочерение) второго и последующего ребенка. При оформлении ипотечных каникул нужно лишь представить документ, подтверждающий наличие «особых обстоятельств» - свидетельство о рождении или документы об усыновлении/удочерениию.
Максимальный срок отсрочки от выплат по договору в связи с получением ипотечных каникул «по особым обстоятельствам» - 18 месяцев. При этом проценты не будут начисляться в течение первых шести месяцев, тогда как в последующие 12 месяцев проценты на остаток суммы начисляются в размере, определенном договором, однако оплата их переносится на время после окончания ипотечных каникул.
Для получения ипотечных каникул от заемщика требуется подать заявление в банк, выдавший кредит. В заявлении должны быть указаны: паспортные данные заемщика, электронная почта, телефон, мобильное приложение, номер и дата подписания кредитного договора, основания предоставления ипотечных каникул, подтверждающие наличие особых оснований, желаемый срок получения отсрочки (срок ипотечных каникул не может превышать 18 месяцев), дату начала ипотечных каникул.
Важными условиями предоставления отсрочки по выплатам являются:
- соблюдение сроков, определенных в федеральном законе (необходимо обратиться в банк в течение 180 дней со дня рождения или усыновления ребенка);
- сумма выданного ипотечного кредита не должна превышать 15 миллионов рублей;
- отсутствие у получателя кредита в собственности другого жилья, пригодного для постоянного проживания.
Ипотечные каникулы предоставляются однократно по каждому договору. Основанием для отказа может являться также начатая в отношении заемщика процедура банкротства или судебное разбирательство.
Таким образом, изменения в институте ипотеки затронули порядок применения льготных условий - по программе «Семейная ипотека», а также возможность оформления ипотечных каникул, критерии по которым существенно расширены.