Вчерашние новостройки – лидеры спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга

Введение проектного финансирования и эскроу-счетов пока никак не отразилось на спросе на готовое жилье
Определенную роль сыграло понижение ставки по ипотечным кредитам /Евгений Егоров / Ведомости

И такая ситуация сохранится еще 2–3 года. Спрос в сегменте подогревает только снижение ипотечных ставок. 

По данным Росреестра, в январе – октябре 2019 г. в Петербурге заключено 82 300 договоров купли-продажи и обмена на вторичном рынке, что на 4,3% больше, чем за аналогичный период 2018 г. С января до июня покупатели были более активны и заключили 54 600 договоров купли-продажи и обмена, что на 5,4% превысило аналогичные показатели 2018 г.

В целом спрос за 2019 г. не изменился, оценивает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. «На вторичном рынке он стабилен, находится на том же уровне, что и годом ранее», – говорит гендиректор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов.  

Определенную роль сыграло понижение ставки по ипотечным кредитам, отмечают участники рынка. «Рекордно низкие для России 5% для многодетных семей и ожидаемый ввод ипотечной программы от Сбербанка со ставкой 1% для льготных категорий покупателей – это может спровоцировать бум спроса», – считает Соболева. Снижение ставок по ипотеке на готовое жилье действительно может на время определять выбор покупателей, однако такая ситуация не продлится долго, поскольку вслед за ростом спроса на вторичном рынке неизбежно вырастут цены, предупреждает партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус.

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке по итогам III квартала 2019 г. в Петербурге составила 118 000 руб. и рост цен замедляется: с июля по октябрь они увеличивались не более чем на 0,5–1% в месяц, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов. В целом, по его оценкам, за III квартал цены выросли на 2%, с начала года – на 7%. По итогам 2019 г. рост цен на вторичном рынке ожидается в пределах 10–15%, прогнозирует Соболева.

Рост цен на вторичку сдерживает большой объем предложения в недавно сданных новостройках. «В условиях высокой конкуренции собственники квартир вынуждены умерить запросы. Цены растут медленно», – отмечает Попов. «Владельцы старого жилья в центре не хотят снижать цены. В результате растет время экспозиции», – добавляет ведущий эксперт «Адвекс. Недвижимости» Дмитрий Бобылев.

Среди устойчивых тенденций 2019-го отмечают интерес покупателей к квартирам в домах не старше 10 лет: большинство сделок на вторичном рынке в 2019-м относятся именно к такому жилью. Бобылев объясняет это большим выбором объектов, планировочных решений и цен. «Новые кирпично-монолитные дома интересны за счет высокого инвестиционного потенциала, качества строительства, хороших материалов, удачных планировок, развитой инфраструктуры: на территориях жилых комплексов есть детские сады и школы, во дворах – спортивные площадки», – говорит Дроздов. 

Наибольшей популярностью у покупателей, по данным «Петербургской недвижимости», в сентябре пользовались студии площадью 25 кв. м за 2,8 млн руб. в новых домах Красносельского района и однокомнатные квартиры в 38,6 кв. м по 4,7 млн руб. в кирпично-монолитных домах Приморского района. «Цены на «новую вторичку» находятся на стабильно высоком уровне, а хрущевки и брежневки по-прежнему дешевеют», – отмечает Дроздов.

Переход рынка новостроек на проектное финансирование и эскроу-счета в Петербурге пока оказал лишь опосредованное влияние на вторичный рынок, отмечает Попов. По данным ЦИАНа, на конец сентября 2019 г. предложение в корпусах, квартиры в которых продаются через эскроу-счета, в Петербурге не превышало 7% от общего объема строящегося жилья. Это меньше, чем в Москве и других крупных городах, где доля новостроек, которые реализуются по новым правилам, в продаже уже достигает 11%.

По расчетам аналитиков, динамика роста цен на первичном рынке в целом повторяет ситуацию на вторичном рынке. «С июня по октябрь 2019 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Петербурга выросла на 3,1%, с октября 2018 г. по октябрь 2019 г. – на 12,4%. На первичном рынке жилья динамика аналогичная: с июня 2019 г. по октябрь средняя цена 1 кв. м выросла на 3,3%, за год показатель увеличился на 12,3%», – подсчитал Лехмус.

На первичном рынке Петербурга в наиболее популярном классе масс-маркет цена 1 кв. м в октябре прибавила 7,5% с начала года до 112 400 руб., в пригороде жилье того же класса подорожало также на 7,5% до 75 300 руб., оценили аналитики КЦ «Петербургская недвижимость». Бизнес-класс подорожал на 8,9% до 182 500 руб., элитное жилье – на 1,9% до 345 600 руб. По итогам 2019 г. изменение средних цен массового жилья составит не более 10%, отмечает руководитель консалтингового центра (КЦ) «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, что сопоставимо с прогнозом о росте цен на вторичном рынке. 

Большинство экспертов ожидают серьезных перемен на рынке лишь через 2–3 года, когда будет достроена большая часть проектов, реализуемых еще по старой схеме.